鉴报|转型进行中 正荣地产“撕标签”与“提权益”

“不会因为规模来牺牲财务安全、牺牲盈利。”正荣地产正在努力撕掉闽系房地产“激进”“规模导向”“高负债”的标签，试图展现出稳健的新形象。

“目前更关注的还是在实现我们的财务安全、盈利和规模之间的平衡与提升。”在8月24日举行的2020年上半年度业绩发布会上，正荣地产执行董事、董事长兼行政总裁黄仙枝如是表明，在利润和规模之间，“不会因为规模来牺牲财务安全、牺牲盈利。”

2020年是公司转型高质量发展的第二年，正荣地产正在努力撕掉闽系房地产“激进”“规模导向”“高负债”的标签，试图向外展现出稳健的新形象。

8月24日，正荣地产举行2020年上半年度业绩发布会。

利润一升一降背后：非控股股东权益增加

8月23日晚，正荣地产披露2020年上半年业绩，实现营业收入145.42亿元，同比增长6.5%；毛利润29.54亿元，同比增长6.51%；净利润为12.7亿元，同比增长8.1%；归母净利润8.76亿元，同比减少6.17%。

由于非控股股东权益增长幅度大幅高于净利润增速，所以，上半年，正荣地产虽然净利润同比增长，但是，归母利润反而下降。财报数据表明，上半年，正荣地产非控股股东权益3.99亿元，较2019年同期大幅增长62%。

此外，正荣地产的结转收入也有相当部分的比例来自于联合营项目。正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示，“尽管受到疫情的影响，2020年上半年房地产业务结转的收入还是实现了增长，一共为143亿，交付的项目当中有42%在长三角，51%在海峡西岸，其他在中西部、环渤海。在联合营结转方面，上半年联合营收入结转为62亿，正荣地产应占的权益为25亿，我们预计2020年到2021年还会有较高结转收入和收益来自联合营项目。”

上半年，正荣地产的毛利率20.3%，与去年同期持平。对于毛利率的提升，陈伟健表示，“我们的毛利率跟去年是持平的，但有一些是在处理老的存货，存货的毛利率还是比较偏低的；如果不看老的存货，在现有的情况下，我们的毛利率目前是20%到25%。未来，正荣地产将通过严控各项成本来提升毛利率，比如发债成本、开发成本、融资成本等，毛利率应该会维持在22%到25%的区间，预计能在一到两年内实现这个目标。”

净负债率降至71%，“融资收紧对公司影响有限”

公告显示，截至6月30日，正荣地产的总资产约为1923.97亿元，同比增长13.7%；总负债约为1591.61亿元，同比增长15.2%。按照此数据计算，该集团的资产负债率约为82.73%。此外，截至6月末，该集团的净负债率约为71.4%，同比降低3.8个百分点。

与此同时，正荣地产债务结构也在进一步优化，其中，现金对短债比上升至2.1倍，短债占比下降至30%。

陈伟健表示，“目前我们的现金和短债比控制在2倍左右是比较健康的，我们也希望降低我们的短债比。目前我们已经控制在30%，很有可能会再进一步收窄到30%以内，同时我们整个融资成本也应该在逐步往下走，预计今年总体融资成本是7%，但是在7月份、8月份国内的小公募的成本大概也是在5%左右，境外融资的银团贷款、双边贷款总成本也大概是5%左右，所以我们觉得总体的融资成本还有改善的空间。”

事实上，曾经，正荣地产因负债高而一度受到资本市场的关注。在其2018年上市之前，其净负债率一度在2017年底高达183.2%，上市之后，经过近两年半的努力，正荣地产的净负债率在2018年年底、2019年年底和2020年上半年分别为74%、75.2%、71.4%，降负债成效显著。

“我们过去两年也是加大力度去杠杆，所以总体来说，政策方面对我们的影响是比较小的，同时我们下半年在海外的再融资需求也不高，目前在境内外都有很充裕的额度，整个授信的额度已经达到2500亿，美元债额度大概是3.5亿美元，小公募还有10亿人民币的额度。总体来说，我们公司已经是处在一个健康水平，政策对我们的影响是比较有限的。”陈伟健称。

前7个月完成年度目标五成，提升新增土储权益比

由于受到年初疫情的原因，销售表现上，上半年正荣地产的销售额同比小幅度下降。上半年，正荣地产实现合约销售金额为559.93亿元，同比下降4.5%；对应的合约销售建筑面积约为370万平方米，同比减少约4.0%。期内，该集团完成全年合约销售目标的40%。

其中，销售贡献最大的区域依然为长三角经济区，占比约46%，主要包括苏州、南京、合肥等城市。此外，海峡西岸经济区销售额贡献占比25%，主要为福州、莆田；中西部的销售贡献为16%，环渤海为12%，主要是长沙、西安、武汉、济南、天津等城市。按城市类别区分，一、二线城市的项目销售金额贡献占比达到了77%。

正荣地产执行董事、副总裁刘伟亮表示：“今年正荣的全年目标是1400亿，我们1-6月完成了560亿的销售规模，大概占比40%。但是截至7月底，我们已实现了接近700亿的销售额，完成全年目标的50%，因为房地产行业大多数是上半年偏小，下半年偏大，历来是这样的，另外就是上半年受疫情的影响，我们对全年完成1400亿还是相对比较有信心的。”

土地获取方面，上半年，正荣地产实行“区域深耕”的策略，期内共获得19宗地块，预计总建筑面积为302万平方米，新增土储的权益占比约为73%。

由于近年来正荣地产以合作的形式来迅速扩大土储，提升销售额，但是另一方面也造成土储权益占比较低。截至2020年6月末，正荣地产拥有土地储备总建筑面积约2740万平方米，其中76%的土地储备位于一、二线城市，土储权益占比由2019年末的55%上升至2020年6月30日的58%。

事实上，正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比，2020年，其新增土储权益比例为64%，并表比例为86%。对于未来如何提升权益比，刘伟亮表示：“2020年，我们的权益销售比例应该会提升到59%，2019年是51%，这是一个逐步提升的过程。”

新京报记者 徐倩 图片来源 企业供图

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