正荣地产主动降速，今年目标1400亿，欲提升权益及盈利能力

  3月29日，正荣地产公布2019年业绩。财报显示，去年全年，正荣地产实现合约销售额1307.08亿元，同比增长约21%；营业收入同比增长23.1%至325.58亿元；核心利润同比增长42.7%至29亿元；净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。

  在交出这张成绩单的同时，正荣地产亦提出未来将主动降低增速的企业战略。

  正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示，千亿之后，正荣进入高质量发展的阶段。2020年，正荣地产销售目标1400亿元，增速仅7.1%，而拿地预算是260亿元。

  新增权益从33%提升至73%

  事实上，自2018年合约销售额首次突破千亿之后，正荣地产就提出“新三年战略”，将2019年-2021年设定为“高质量发展期”，首要目标不再是规模，而是要平衡现金流和利润率。

  对于今年的销售目标，黄仙枝信心满满。他表示，正荣今年的可售货值有2500亿元，按照可售货值的60%去化来计算，1400亿元目标问题不大，且企业内部的指标应该比这还高一点。谈到疫情的影响，他也坦言，对企业整体经营确实有一定影响，但影响有限，“2月和3月，本就是房地产销售的淡季。目前截至3月份，我们已经基本恢复到70%-80%。预计4月份应该就能恢复正常”。

  土地储备方面，财报数据显示，截至2019年末，正荣地产总土储2615万平方米，货值约4500亿元，其中2019年新增土储560万平方米，新增的41块土地85%位于强二线城市，15%位于三线城市。

  作为曾经的“快速增长型”企业，权益占比问题一直颇受业内关注。正荣在降低合约销售额增速的同时，亦开始着力解决权益占比过低的问题。

  黄仙枝在业绩会上透露，2019年新增的41块土储中，权益占比由2018年的33%大幅提升至73%，“希望并表更多的项目，实现操盘”，未来几年随着权益的提升反映到财报上，公司股东应占利润也会有较大的增长空间。

  在销售权益方面， 正荣地产执行副总裁兼财务总监陈伟健表示，企业2019年全年权益销售占比大约在51%-52%，2020年的1400亿元销售目标中，权益占比将达到55%。

  拿地预算260亿

  “高质量发展”的另一成果是正荣地产持续优化的财务结构。2019年，正荣的净负债率保持平稳为75.2%，短债比例由51.3%大幅下降至34.2%，现金对短债比由1.19倍上升至1.76倍，总现金同比增加24.5%至353.07亿元。

  不过需要指出的是，在2019年营利双增的同时，也是“新三年战略”的首张成绩单中，正荣的毛利率不升反降。

  财报显示，正荣地产2019年实现毛利润64.98亿元，毛利率19.96%，同比下降2.8个百分点。

  对此，陈伟健在业绩会上称，2019年毛利率下降主要是因为出售了一批存货，这批存货成本较高，且受限价影响，拉低了整体毛利率。剔除这部分存货后，整体毛利率约为22%，与2018年持平。结合目前的财务置换和成本控制，预计2020年毛利率会改善。

  黄仙枝补充道，招拍挂市场竞争激烈，又有限价政策，一般毛利率低。但是招拍挂项目流动性好，安全性高，周转快，所以核心净利润并不低，而核心净利润才是企业的关键。

  而在2020年的土地投资策略上，正荣也将由招拍挂转向多元化拿地。据黄仙枝介绍：“2020年正荣拿地预算为权益销售金额的35%，约260亿元，正荣将坚持城市深耕和坚持布局一二线城市，增加快周转项目，关注核心地段的招拍挂项目，同时，将加大收并购，加强与其它房企的合作。”

  财报显示，截至2019年末，集团总土储4500亿元货值主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的30余座城市，其中，74%位于一、二线城市。而企业2019年新增的41幅土地中，85%均位于强二线城市。

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