小道消息:天津这个大热板块将暂缓供地,背后原因值得深思!

最近在购房群，看到了这样一条消息：海河教育园区阳光城未来悦单价16000元/㎡起，89㎡、110㎡户型在售，纯洋房社区；龙湖天璞渠道内部价，77㎡两室总价135万/套起，首付15万。

血拼哥倒吸了一口凉气，海教园啊~~这可是一个头顶无数光环的置业热门板块，它是如何一步一步把房价“作”成了今天这个地步的？

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都说地价是房价的风向标，从地价，我们或许能窥探出海教园的房价的走势。

从2016年开始，海教园板块开启了疯狂卖地的节奏，全年共成交了6宗地块，仁恒、鲁能、旭辉、龙湖等四家大品牌房企率先进驻，地价溢价率最高达到55.3%；但楼面价分化严重，最高的达到8085元/㎡，最低的仅4447元/㎡。

2017年堪称是天津土地市场的“地王年”，土地单价纪录刷新之快史无前例。有意思的是，海教园板块在2017年全年并无土地出让。

2018年，当土地市场底价成为“新常态”，更有停牌、流拍情况接连上演，与此同时，土地、新房、二手房“三家联控”未见松动，致使多个项目延缓推盘节奏，静待时机。反观，海教园却并未受影响，全年成交四宗地块，楼面价较2016年大幅度飙升，最高的达到12570元/㎡，最高涨幅近183%，景瑞、雅居乐、路劲进驻于此。

2019年，海教园持续推地，全年共成交4宗地块，溢价率在3%-27%之间，阳光城、华宇、中海等三家房企进驻，楼面价在8830-12133元/㎡之间。

2020年至今，海教园共出让2宗地块，龙湖、金科阳光城组合体相继落子，楼面价较2018年有了大幅度下跌，甚至跌回了2016年的水平。

从供货量来看，2016年到2020年这4年时间内，海教园一共卖出17宗地块，平均一年出让4宗地块，出让土地面积近165万㎡。无论从数量和体量上来看，海教园可以称之为天津土地市场上的“流量担当”。

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土地供应量大，意味着在售项目众多，新房供应量也大。

2016年至今海教园出让的这17宗地块中，真正售罄的只有龙湖天宸原著一个项目，较早入市的如鲁能泰山7号、仁恒海和院、天悦风华、景瑞翰邻等仍是尾盘在售，较晚入市的雅居乐御宾府、雅居乐御宾府雅玥、阳光城未来悦、锦绣大家、中海锦城、阳光城文澜府、龙湖天璞、路劲赞成等基本处于顺销的状态，所以新房库存量可想而知。

从产品上看，海教园在售户型面积在75-211㎡，产品多为高层、小高层、洋房，均价在17500-24500元/㎡。

从价格上来看，海教园虽然地理位置在津南，但早期的房价水平可是比同区域内距离市区更近的辛庄板块房价还贵，甚至比津南整体成交均价还高。

然而今年以来，在天津楼市整体低迷的情况下，海教园也越来越“魔幻了”，置业门槛堪比“打滑梯”。

如果把海教园的新房分成三个阶段的话，早期第一阶段入市的鲁能泰山7号、仁恒海和院等项目主推的都是大户型，总价基本保持在300万/套以上；

第二阶段锦绣大家亮相以后，总价段下降至200万/套；

第三阶段更狠，阳光城未来悦单价16000元/㎡起，89㎡、110㎡户型洋房在售，总价142万起；龙湖天璞7月份首开18500元/㎡，推出了78-140㎡洋房，其中78㎡的小户型总价仅149万起，最近特惠房在售，78㎡，总价135万/套起；这个项目无论是在面积还是价格方面都刷新了海教园的置业门槛。

△阳光城未来悦

板块内价格战打的是水深火热的，不敢想象尚未入市的项目将以什么价格面对购房者？

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其实海教园早期亮相的仁恒海和院、龙湖天宸原著、鲁能泰山7号等主推的都是大户型，定位改善型购房者，所以那个时期的海教园成为了环城区域中置业升级的目标板块，同时还承接了不少市区外溢的改善客群。

但如今的海教园却演变成了依靠小户型控制总价段，来吸引刚需、落户人群，是什么造成了它的高开低走？

①商业配套匮乏

发展了4年之久，平心而论，海教园的商业资源仍然非常匮乏，既没有充满人间“烟火气”的小商小铺，也没有大型商业配套。

距离海教园最近的大型商业配套是咸水沽的新城吾悦广场，也只能开车才方便前往；如果是公交车的话，车次慢，等待时间长，非常不方便；另一个商业综合体为永旺，从海教园开车还有将近15分钟的车程。

规划中天南大之间的特色商业区、南大新小区北侧的商务总部区、华宇商业地块等均未兑现，短期内也无法兑现，片区内生活氛围有待形成。

②轨道交通跟不上

交通对一个板块能否快速发展起到了相当重要的作用，海教园轨道交通目前还存在短板。

就地铁1号线东延线来说，海教园内新盘都把它当作一个卖点，然而距离海教园最近的东沽路站还需要依靠公交车来接驳。

地铁6号线二期，海教园内设4站：天津大学站、海河教育园站、南开大学站、和慧南路站。

这4个站点中，天津大学站、海河教育园站、南开大学站这三个站点距离学校部分更近，只有和慧南路站在居住区这一组团，但需要注意的一点是，和慧南路站点在龙湖天宸原著项目附近，距离较远的锦绣大家、中海锦城、阳关城文澜府等项目是享受不到这点便利的，下了地铁还是得腿儿着的……

另外，从时间点上看，6号线二期预计2022年上半年试运营，所以还要等2年之久~~

③产品同质化严重

同一个板块，排满了数十个项目，从位置上看，大部分都分布在南开大学新校区东侧，也就是说他们的区位都是一样的，共享的各项资源也是一样的。

再从产品形态上来看，除了雅居乐御宾府雅玥有高层在售以外，其余项目多为洋房和小高层，而且价格也相差不多，绝大多数购房者都会进入选择恐惧的状态。

产品同质化严重，户型设计上也并没有什么革新，在偌大的天津楼市里并不算出众。

血拼哥随手选取了锦绣大家、阳光城未来悦、龙湖天璞三个项目的户型，面积均为90㎡左右的。

像不像在玩大家来找茬的游戏，来看看哪里不一样~~~~乍一看，以为一张图复制了3遍…

在区位、产业、户型全部高度雷同，剩下的能拿出来比拼的也许还有园林、绿化、品牌等，但对于买房人来说，最关心的只有价格。所以也不难理解为什么海教园内现在沦为只能大打价格战的板块了。

④“学籍”优势并非一劳永逸

无数中介、案场销售都把“教育”列为海教园最大的卖点，因为它有个"临时"政策，只要具有海教园户口、房子，就可以上南开小学，将来还可以考城六区的高中。

但是未来这个优势可就不好说了。

7月24日，天津市政府召开第113次常务会议。之后，天津政务网针对此次会议发布了新闻稿，其中提到，会议研究了支持发展智能制造产业、海河教育园体制机制改革等其他事项。

之后就流传着“海教园要并入津南区”了，其实对于海教园会不会并入津南区并不重要，大家最关注的点是——海教园的学籍会不会变？一旦学籍变了，就意味着应届毕业生不能报考市内六区的高中了。

对此疑问，政府是这么表述的：2020年海河教育园区南开学校才会有应届初中毕业生。如届时园区高中尚未成立，将在市有关部门支持下，协调具有园区学籍和户籍的应届初中毕业生报考市区的高中。如届时园区的高中已经成立，具体政策以当年实际为准。

这么看来，海教园现在的南开区学籍和考市内高中的待遇有可能是临时“赠送”的，将来海教园有了自有高中后，海教园学籍的初中毕业生，是否可以报考市内高中，就成了未知数。

结尾：

木桶效应大家都知道，就是一个木桶想要升满水，就要保证每一块木板长度一样，只要有一块断了，就注定这个桶盛不满水，

而经过十余年发展的海教园目前存在着供应量大、去化周期长、配套兑现程度有待提升等短板，也正因为这些短板使板块内房价缺少强有力的支撑，才会造成如今价格踩踏的局面。

客观来讲，海教园新房的低密、居住环境、高校的人文气息在环城众多板块中还是非常有优势的，但均好才是真的好。

这年头，如果看不清前路，止步努力修炼好内功也不失为一种好的选择。据血拼哥得到的最新消息：海教园将暂缓供地，未来片区开发的重点将放在补齐区域内的短板，这无论对于开发商还是购房者来说，都将是一个好消息。

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