加码旧城改造,中国奥园加速提升土地储备

8月17日下午，中国奥园（03883.HK，下称“奥园”）在2020年中期业绩发布会上透露，将促进销售作为今年下半年的重点工作，力保年度各项目标能够在疫情冲击下顺利达成。

从业绩数据来看，2020年上半年的营业额、毛利润、核心净利润等数据均较上年同期增长14%及以上。近年来该集团持续下降的现金回款率也逆势回升，提升至约90%。

财报显示，奥园今年上半年的营业额为282.43亿元，同比增长19.3%；核心净利润为28.3亿元，同比增长14%。已签约未确认的合同销售金额约为1800亿元，将于未来两年内逐步确认。

报告期内，奥园继续发挥收并购拿地优势，并关注招拍挂市场，持续增加土地储备。上半年共新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米，新增可售货值约832亿元。截至报告期末，奥园拥有的土地储备总建筑面积达4874万平方米，总货值约5015亿元。

此外，奥园在一个月前完成了对金汉股份（000615.SZ）29.30%股份的收购，成为其实际控制人。金汉股份拥有位于北京、天津、重庆等地的多个项目，据奥园管理层介绍，收购金汉股份后新增的土地储备约为120万平米，公司将持续跟踪有丰富土地储备的公司或资产包。

除了传统的收并购外，城市更新项目正在成为奥园土储的重要部分。截至上半年末，奥园已拥有超过50个城市更新项目，规划总建筑面积超过3000万平方米，预计额外贡献可售资源约6487亿元。在计入城市更新项目后，奥园土储总货值达到11602亿元。

在现有的城市更新项目中，粤港澳大湾区项目占据95%，在广州、珠海、东莞等城市。其中，今年上半年内已实现转化的城市更新规划总建筑面积为64万平方米，今年内预计还将实现转化的项目规划总建筑面积为480万平方米。已交付的旧厂、旧村改造项目毛利润率在30%-40%，净利润率在15%-18%。据奥园管理层介绍，未来奥园仍将把城市更新的重点放在粤港澳大湾区，目标规模是在2年-3年内实现翻番。

奥园新增土储较多采用收并购方式获取。在2020年上半年新增的项目中，通过收并购方式取得的项目占63%，招拍挂占30%，城市更新及其他占7%。奥园管理层表示，今年下半年，通过城市更新取得的项目占比将提升至约15%。

“在大湾区旧改方面，奥园具有本土企业的优势，但旧改土地拿地的节奏存在一定变数，因此整体上收并购和招拍挂的拿地需求仍然会保持。”奥园管理层表示。

鉴于宏观经济仍不乐观且房住不炒的基调未变，下半年房企去化压力不小。因此，奥园董事局主席郭梓文透露，自己下半年的重点工作将是敦促各个业务模块尽力完成既定目标。其中，地产销售目标增长幅度为12%，即1300亿左右。今年前七个月实现合同销售人民币604亿元，完成全年目标的46%。

第一财经日报

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