在重庆投资购房,首付40万应该选哪里?!

QUESTION1

粉丝：经济有限的情况下，请问重庆恒大林溪郡值得购买吗？还是主城二手的一室一厅？

超人：恒大林溪郡位于陶家板块。

怎么说呢，陶家板块属于高新区，目前虽然高新区排面最大的还是西永+大学城，但陶家肯定也算未来向西的重点板块之一。

但你现在提出的问题，有一个很重要的条件需要确定。

是自住还是投资？如果自住，工作又是在哪里？

单纯从楼盘的价格来说，恒大林溪郡的价格对比主城非常低。

高层建面均价约8300元/㎡，洋房建面均价约为9600元/㎡，猜测你的预算可能在100万总价内，所以才会有如今的顾虑吧？

我们先按照自住的情况来讨论：

目前交通方面，通车时间最近的应该是5号线江跳段，江跳段预计明年通车，附一张轨道走势图，可以看一下。

图源网络

从轨道5号线的功能性来说，它首先是承载江津通主城的重要轨道，其次也是高新区九龙坡辖区内最重要的轨道交通，并一脉经过九龙坡腹地、江北区、渝北区。

但对于自住的人而言，工作区间最好能在跳蹬或华岩附近，甚至是二郎都还算说的过去，再远的话，实际的通勤体验感会非常差，因为轨道5号线总里程实在太远了，不能单纯以“通了轨道就方便”的眼光去看待！

但如果是投资，就是另一回事了。

投资这里，就相当于是拿时间去换未来的升值空间，在这里，你所能获得：

5号线江跳段、19号线的双轨道未来利好；

高新区未来向着坡区腹地挺进的板块利好；

主城21区扩容，江津与主城生活圈拉近的人口利好。

这些利好都存在，但都需要时间去等待它慢慢成熟。

最后回答一下，这笔钱用来购买核心区会不会更好，还是按照推测，你的总价段是100万以内。

我们按照你选择的标的物——恒大·林溪郡的最低门槛：70万以内，作为我们规划的购房预算。

换算下来，你的首付款是21万左右。

猜测你的情况应该属于首房首贷，如果做到20%的首付款，大约在总价段上就可挑选100万左右的房子！这个价格在环线上都有许多10年左右楼龄的二手房可以选择，面积段基本都是两房！

具体你可以参考我之前写过的问答：（详情请点击-20万现金，在哪里买房可以增值保值？）。

坦白说，一室一厅是并不推荐的，一室一厅的房源过渡性实在明显，无论是否转手，对于未来的局限性都很大。

但是两成首付也会相应增加月供的压力，按30年还款期，大约每月增加500元左右。

如果你赞同我们的建议，有相关二手房需求，也可以私聊我们。

QUESTION2

粉丝：投资重庆，现在很迷茫，第一是区域的问题，二是关于新房和二手房，现有首付40万，纯投资用，不知道该怎么投，请指点一下，谢谢。

超人：就算是投资也有一个很重要的前提，是二套房身份购买呢、还是首套房身份购买？

二套房首付40万，总价上限也就只有100万左右，选择面很小。

但是如果能使用首房首贷的身份购买，那能撬动的总价可就大多了。

按照比较主流的情况，二套房首付40万上下的话，最适合你的区域是巴南区。

不是因为别的，现在重庆发展较热的区域里，门槛比较低的也就只剩下巴南区了，西永、蔡家、水土等地这几年都主打改善，总价段都几乎超过了你的预算，部分价格较低的，也都有自身的缺点，相信你也不会过多考虑。

说回巴南，它也有自己的优势。

巴南的去化量一直很好！这取决于：

巴南整体很成熟，不足的轨道也会在将来改善；

巴南幅员辽阔，但老楼众多。高去化也暗藏着这里的置换需求较高；

价格亲民，随着西永刚需住宅越来越少，巴南的刚需优势也会相应提升。

但是限制巴南的劣势部分，是产业及未来规划的方向上，整个巴南经过十年左右的发展，龙洲湾已经非常成熟，但由于自身地貌有些狭长、纵深不够的特点，未来的主要发展方向还是要看鱼洞及巴滨路。

但这两者未来的规划并不算特别明朗。

推荐你可以去看看龙湖的嘉天下，龙湖打造的楼盘在重庆还是有比较明显保值能力的。

嘉天下位于轨道3号线鱼胡路站点旁，其中小高层总价约为80-100万，十分契合你的预算。

嘉天下的优势在于，距离巴南目前最重要的交通——轨道3号线不远，其次所在版块鱼胡路也是巴南区少有地势开阔的区域，与鱼洞串联成一片比较开阔的生活圈。

龙湖·嘉天下效果图，图源贝壳

另外，在推荐一个区域，或者说一个楼盘，它是位于水土的万科·四季花城。

万科·四季花城售房部实景图，图源贝壳

四季花城距离轨道6号线延长段十分近，就在小区的门口，按照目前进度，6号线延长段在今年通车几乎没什么问题，所以四季花城也就更多了一些价值保障。

而四季花城相对于水土板块呢？

它自身的地段也有一定优势，四季花城从板块上来看，位于悦来方向至水土的第一站，相对于房企扎堆的水土思源板块，这里距离北区热点板块的距离相对较近。

但缺点嘛，就是周边道路可能会带有噪音，还有脱离大部队后有些偏安一隅。

关于四季花城的详细踩盘，您可以转移到《熙依评楼》公众号内查阅。

至于二手房的部分，由于你大概率是二套房，所以预算封顶总价，导致真正可选的空间也比较少。

正如前文所说的，一室一厅的过渡性明显，尤其还是二手房。

所以我们并不推荐。

QUESTION3

粉丝：超人老师，学区房有好的推荐吗？最好是小学初中一站式搞定的那种，不知道中央公园那个鲁能城中央公园怎么样呢？

超人：学区房的话，北区会相对比较贵哦，毕竟它整个的价格基本面就摆在那里。

你提到的鲁能，是指鲁能城中央公馆吧？

鲁能城中央公馆的划片学校组合为：人和街小学和数据谷八中，这两所学校算是老牌名校的顶尖组合了，所以鲁能城的价格也比较高！

图源贝壳

以贝壳的数据显示，鲁能城中央公馆的建面价格就达到了20856元/㎡。

但学校的魅力还是非常明显，即使单价高企，带看量和成交量都非常亮眼，在整个社区的成交情况上，短短两年间密集的成交了93套房源，总之就是：热。

但你现在对教育急切不？

空港人和街小学是学位紧张学校，二手房入读可是要提前落户5年哦！

图源网络

如果你家目前还没有生小孩的话，倒是可以考虑，如果已经有小孩的话，这几所优质小学就更适合新房，比如就在鲁能城旁边的阳光城未来悦。

今年下半年起，阳光城未来悦实在太火了，归根结底也是由于学校的原因。人和街小学+数据谷八中，和鲁能城一模一样！

阳光城未来悦套内价格约22100~23400元/㎡，精装修。从单价来看和中央公馆差不多，但优势就比较明显了，最起码入读小学不需要长达5年的提前落户期，阳光城未来悦这个盘，在去年学校未明朗时，我们曾写过相关踩盘，欢迎你移步到《熙依评楼》公众号进行查阅。

另外我再推荐一个相对冷门一点的二手房吧。

毕竟新房需要等待，但二手房可以更快的保障入读需求。

就在最近，我们有写过一篇关于南岸区学校的相关文章：（详情请点击-仅剩一个月，这些楼盘的抄底时间到了！）这篇文章你可以点开看看，现在重庆优质一些的学校大多都人满为患，还有些甚至直接升级为学位紧张的学校。

在2020年9月1日后，南坪第二批学位紧张的学校也将正式开始要求二手房需落户满三年才可入读了。

也就是说，还有半个月左右的时间，你可以提前下手这几所优质的学校。

图片源自：重庆市南岸区教育委员会

在这里面，我个人最推荐的是南坪实验金科小学+11中金科学校的组合，也就是茶园片区的金科世界城。

说实话，这应该是南岸区目前数一数二的配置了。

最重要的是，11中金科学校的实绩非常好！

2018年，11中金科学校是整个南岸区中考第三名，仅次于11中本部及二外这两个顶级学校。

小学+中学，孰轻孰重呢~最好的当然是两者兼顾，但如果单论重要性，初中的数学、物理、化学、英语等等课程对于高中学习是最重要的基础，许多学生刚步入高中时，数学及物理突然开启过山车模式，大多都是初中的基础没有打好，所以个人认为中学更加重要。

 小区实景图，图片源自安居客

所以给你推荐一下这所中考实绩比较优质的楼盘。

不过提醒你，如果想要购买这里，要抓紧时间哦~9月1日起就正式成为学位紧张学校了~

声明

1、本篇文章仅代表作者个人观点，不代表任何官方立场；

2、转载本号原创文章，请务必标注清楚文章来源（转载自：重庆地产news）；

3、对于未经本号授权的转载等行为，本号将采取法律途径维护合法权益；

4、文中所涉内容和图片如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将核实后处理。

相关知识

在重庆投资购房,首付40万应该选哪里?!
40万首付重庆买选花眼,专家帮你深度分析
天津买房:首付40w,选哪里投资自住两不误?
中央公园和礼嘉,到底应该选哪里?
40万郑州买房:宁选三环地铁房,不去龙子湖挤破头
首付40万,买好地段公寓还是买偏一点住宅?
在江渝北区域,首付40万,可以推荐一些优质开发商楼盘投资吗?
重庆楼市:低首付买不到好房?刚需上车盘还能选这几个楼盘
重庆楼市:北区绕不开中央公园,投资绕不开蔡家
拯救刚需!首付40万主城区仅剩这19盘可选!