中央公园和礼嘉,到底应该选哪里?

QUESTION1

粉丝：请问老师，看了沙坪坝的华宇城、礼嘉的华宇旭辉御璟湖山和中央公园的阳光城，高层都是精装修，御景湖山距离天街轻轨站比较近，阳光城有学校，不过好像学校没有写到合同里面，价格都是不便宜的，很纠结，不知道选择哪个更合适，希望老师能帮忙解惑，非常感谢。

超人：你的目的性非常明确，单纯针对这几个楼盘的话，我会推荐你先不考虑沙坪坝的华宇城。

华宇城和礼嘉、中央公园完全不是同一个选盘需求。

剩下来的御景湖山和阳光城未来悦会好比较一些，首先我们从区域来看：

中央公园主打集中的2300亩城市公园；

但礼嘉则是拥有大量散布式城市公园，并且还有嘉陵江这样的天然资源。

礼嘉公园实拍图

其实无论是礼嘉还是中央公园，这两大板块都是地价万元户的明星板块，但对比土地供应量方面，礼嘉会相对较少！所以从供需方面来说，礼嘉未来存量房的市场竞争要小，稀缺性比中央公园要好一些。

同时，如果你仔细观察礼嘉现有楼盘，主要就是由龙湖+华侨城两座大城支撑起来，诸如两江新宸与昱湖壹号都是属于有一定门槛的首改、改善类产品。购买这里的人，由于产品的特殊性，自住比例会比较客观，光是龙湖的大城就能给礼嘉提供很强的人气保障了，且不说还有商业直接辐射的大竹林及蔡家。

礼嘉天街效果图

另外礼嘉大板块距离传统江渝北腹地要近一些。

所以单纯从板块上来看，个人会更推荐礼嘉。

其次就是两个楼盘所附带的城市资源了。

御景湖山最大的特点是距离轨道及龙湖天街非常近，从房产未来溢价的角度考虑，无论是轨道或是天街都是很硬的增值点，但要说最硬的增值点，还是阳光城未来悦的学校资源了。

阳光城未来悦附带人和街+八中的教育王牌，另外我好像也没听说学校会需要写到合同里，只不过单纯从投资上来说，阳光城未来悦入读的人和街小学是渝北区学位紧张学校，二手房入读需要等待5年的超长周期，如果考虑投资的话，阳光城未来悦就比较一般了。

图源网络

所以综合两方优势。

如果你考虑学校，那选择阳光城未来悦;

如果考虑自住及舒适性，个人会更偏向礼嘉;

最后如果考虑投资，其实可以了解一下华侨城。

QUESTION2

粉丝：你好，我想问下现在投资投哪里比较合适呢？纯投资总价大概120万，新房、次新房都可以,之前看了下龙头寺那边感觉楼龄都挺老的，有没有其他推荐呢？

超人：总价120万的新房及次新房，这道题我们大概回答过800次了。

我们从价格倒推，一套两房算作建面75㎡左右（一房过渡性太明显，不推荐），总价120万的话建面单价在16000元/㎡,一套三房算作建面90㎡左右，建面价格约为13300元/㎡。

这样一计算，你基本的购房框架就出来了，接下来我们就看看哪些区域可选：

首先是新房区域：

西永、巴南、大渡口以及水土等等区域里都有楼盘可选，而且按照你的预算有些区域还能买到三房。

就拿西永来说。

比如地段优势明显的西永神盘华科·蔚来云著，二房总价段在95-118万、三房的总价段在119-137万，又比如同样主打刚需的富力·院士廷，总价段保持在90-138万之间。

区域内的改善型产品也有美的云来等主打小户型低密度的楼盘，小高层总价约108-125万之间。

紧邻1号线的富力·院士廷，图源贝壳

它们都各自有自己的优势，但也都有一个相同的特征：发展周期还比较短。

按照你的预算，想要买新房就几乎只有新区可选，但实际上帮助新区真正成长的到底是什么呢？

说穿了还是轨道、学区、生态，甚至是后期维护的物业等等，其中有许多东西是需要时间慢慢沉淀出价值的，但如果你挑选的楼盘没有绝对能拿得出手的杀手锏，想要在房源充裕的重庆楼市里杀出一条路并不轻松，否则你将会面对快速发展所带来的房价分化，被更早入手的人以低价降维打击。

投资变现的难度并不低。

所以在诸如上述楼盘中，我们会推荐一些硬资源有优势的楼盘，比如轨道优势明显的华科·蔚来云著、富力·院士廷。

华科·蔚来云著效果图，图源贝壳

其次如果选择入手二手房：

按照你120万的预算只能选择一些楼龄较老的核心区两房，楼龄上尽量控制在十年左右，转手变现的周期也尽量控制在五年以内。

说实在的关于120万总价的房子，我们已经回答了太多太多次了。

相关的阅读，我们截取部分往期问答给你看看：

在江渝北区域，首付40万，可以推荐一些优质开发商楼盘投资吗？    

在重庆投资购房，首付40万应该选哪里？！    

总价120-130万，全重庆近轨道的核心区，有哪些地方可以选？    

无论是关于板块或是具体楼盘，都有相关的解析。

QUESTION3

粉丝：老师，你好，首付30万左右，100平米的房子，不知道龙洲湾哪个楼盘比较合适，之前去看了中交锦悦和巴滨路的华远海蓝城，中交锦悦99㎡的，建面10600，不知道现在还有没有投资的空间？也想了解一下之前欧神在炒巴滨路哪个楼盘，谢谢。

超人：那个盘传闻中是华润·澜山望，不过我们也没亲眼所见~倒是最近听说龙湖·春江天境也被一波外地购房客疯抢了一轮~

首先你的预算就比较紧张。

100㎡的房子，首付30万左右，基本就框死了建面10000元/㎡的价格。

这个价格段里，有两个楼盘你可以关注一下，一个就是你问到的这个楼盘：华润·澜山望。

华润·澜山望售房部实景图，图源贝壳

华润·澜山望位于巴滨路湿地公园旁，紧邻着规划中的白居寺大桥，地段上享有巴滨路长江景致及生态公园，但缺点就是楼盘位置有些偏离巴滨路目前开发的核心段，距离龙湖、融汇及招商等楼盘汇集的板块还有一段的距离。

华润·澜山望实景图，图源贝壳

所以无论是人气不错的溪流沱小镇还是龙湖未来打造的商业体都有一段距离。

华润·澜山望目前在售的高层总价为90-135万。但有一点你需要注意，如果传闻中投资客扫楼是真实的，那么无论是对于自住购房者还是投资购房者而言，都是一个不算好的消息。

投资客过多，不仅会导致未来的竞争对手较多。也会导致社区空置率过高，不利于后期增值。

另外在给你推荐一个龙湖·嘉天下。

龙湖·嘉天下效果图，图源贝壳

龙湖·嘉天下位于轨道3号线鱼胡路站点旁，这个盘的高层产品其实卖的非常火爆，原因也很简单：

龙湖造，后期有一定升值保障；

近轨道，据鱼胡路直线距离约1000米左右；

业态全，约275亩一定体量的社区，氛围有保障。

最重要的是，这个盘的价格算是龙湖十分亲民的了，目前在售的小高层总价约为80-100万，面积段在建面约68-101㎡之间。

龙湖·嘉天下效果图，图源贝壳

这价格算是龙湖目前入手门槛最低的楼盘了吧~

该楼盘距离龙洲湾商圈仅1站的距离，身旁还有着重庆市巴南区人民医院，只不过目前这一片还处于发展阶段，带状接壤着许许多多在建中的楼盘，未来面貌还需要时间慢慢发展。如果以投资为目的，需要将回报周期拉长一些。

最后回答一下，关于中交锦悦的话题。

中交锦悦的地段确实还不错，就身处于龙洲湾万达广场的背后，龙洲湾算是目前巴南唯一的大型商圈，区域的人气也还不错，所以这个价格还是非常有性价比的，但龙洲湾显然已经是一个发展比较成熟的区域了，随着鱼洞及李家沱半岛的发展，龙洲湾后续的涨幅空间会比较有限。

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