4万/㎡!江宁新盘房价大跨越?

最近，九龙湖纯新盘传来消息，预计10月首开，价格或将突破4万/平，这也意味着江宁新房的天花板价面临刷新。

不过近两年来，江宁改善主力仅靠上秦淮支撑，百家湖、九龙湖等核心区域供应短缺，不少改善客群被逼选择城南、河西等板块，接下来南部新城的大规模上新，无疑又是对江宁改善客户的一次洗劫，有网友表示，即使九龙湖真的卖到4万，也是不愁卖的，毕竟狼多肉少。

除此之外，接下来江宁另一大重点板块还有方山大学城。面对前有上秦淮，后有青龙山的局面，大学城该如何杀出一条血路？

九龙湖新房或将突破4万/平

断供许久的九龙湖终于爆出新动静！

金隅紫京云筑预计9月上旬公开售楼处、样板间，10月首开住宅，面积为120㎡、140㎡（最终以开发商公布为准）。拿地3年，终于要上市了！

金隅紫京云筑前身为金隅九龙湖G20地块（R2二类居住用地、商住混合用地），在2017年7月，经过260轮酣战，被金隅以总价32亿拿下，楼面价19759元/㎡，现房销售。

项目规划打造10栋高层住宅和近8000㎡集中商业，其中，住宅共计10栋：包括1栋23层；3栋25层；1栋28层；4栋29层以及1栋34层住宅，商业部分高度不超过3层。据了解，项目定位为江宁高端改善高层居住区，此前REARD地产设计网也曝光了项目的内部景观效果，小区绿化较好，景观设计充满现代韵律。

左右滑动查看更多

一路之隔便是九龙湖，可以说未来入住居住环境是相当好，名副其实的湖景房。

早就去年，就曾有网友曝光项目户型图，不过最近消息似乎又有更新（仅限参考，具体以开发商最后公布为准），分别为项目建筑面积约120、140、170㎡的户型。

户型图如下：

左右滑动查看更多

从爆料的户型图来看，项目户型总体比较方正的，整体布局也算科学，不过具体还是要看官方发布的户型图。

此外，同样也是现房销售的九龙湖另一大纯新盘—弘阳悦禧苑也有望在今年上市，2017年10月25日，经过118轮竞拍，九龙湖G57商住地被南京金地和弘阳地产联合摘得，达最高楼面限价19963元/㎡，现房销售，配建6200㎡保障房。

目前弘阳悦禧苑售楼处已经公开，将打造28栋5层低密度住宅，5层住宅将打造叠加以及大平层产品，共约300套房。1-4层打造上叠、下叠，面积段140-200㎡，5层两间打通打造大平层产品，面积约140㎡以上，共约300套房，成品房交付。

项目距离金隅紫京云筑仅约2公里，均位于九龙湖东北方向，后面便是秦淮河和红萍果恋恋园，环境十分优美，适合闲暇日里散步、观景。

目前在售商业部分，住宅部分正在赶工，预计要等年底才能竣工。此前有消息称，项目预计四季度上市，价格预计在600-800万/套，不过最终还是以销许为准。

可以预见的是，如果四季度两大纯新盘能如约上市，低调已久的九龙湖也将重回话题巅峰。

上秦淮库存不足

近两年江宁百家湖，九龙湖，杨家圩这片核心区域新房断供严重，除了朗诗、万科、龙湖几个品质较高的二手房之外，改善在这里几乎没有更好的选择。

在九龙湖开闸之前，扛起江宁改善大旗的主要还是上秦淮，上秦淮高层仅剩葛洲坝融创紫郡府，其余均为低密改善产品，置业门槛越来越高，向纯改善板块过渡。

葛洲坝融创紫郡府预计最快在8月下旬首开住宅，但是面积较大，全为124㎡的房源，放风价3.15万/㎡，入手门槛近400万。

秦尚栖庭预计9月加推，面积约103、122、137㎡，前期均价3.35万/㎡。

叠墅方面，紫郡府还剩少量下叠，碧桂园泊云间收官洋房即将加推，银城旭辉上淮铂悦府收官叠墅预计也将于年底前推完，上秦淮的货量，也不多了。

对了，别忘的房荒已久的东山，纯新盘海玥华府的热度也颇高，据此前消息，项目面积段90-148㎡，放风价3.2万/㎡，精装交付，预计下半年上市。

但对于江宁大部分改善来说，内心还是更倾向于核心区域，这也是江宁目前所面临的挑战之一，核心区不上货，白白流失了大批的客户。

很多习惯了在江宁生活的业主还是比较愿意在江宁改善的，但可惜的是，近两年不论是百家湖湖景房还是秦淮河畔河景房，都没有，所以不得不转移到城南、河西。

接下来南部新城的大规模上新，无疑又是对江宁改善客户的一次洗劫。反正4.5万左右的单价，垫垫脚也是能够到的。

方山的机遇和挑战

对于刚需、刚改来说，眼下方山大学城是一个值得关注的板块。

方山大学城正处于供大于求的买方市场，接下来新房供应量较大，并且区域还在不断的出让地块。

7月的土拍中，板块内接连出让两幅宅地，G34地块被远洋以总价28亿拿下，楼面价17317元/㎡，同时需配建人才房建筑面积2800㎡。G42地块被中海以29.1亿拿下，楼面地价18286元/㎡，需配建人才房建筑面积3600㎡。

这两地块未来商品住房的毛坯均价被限在2.7万/平，如果未来精装修上市，达到3万/平也是很有可能的。

眼下方山已经逐渐由刚需向刚改过渡，去年房价还在2.65万/平，到了今年毛坯价格已经到了2.7万/平，更有不少精装项目放风价在3-3.2万/㎡，刚需想上车的要加紧了。

在售楼盘：

联发翡翠方山预计9月加推剩下的所有楼栋，建筑面积141-207㎡，共计240套房源。目前在售户型面积141㎡-240㎡，销许均价31018元/㎡。

樾山林语即将加推12号楼，共计20套房源，建筑面积123㎡、133㎡，销许均价33253元/㎡，精装交付。

即将上市的纯新盘：

山和宸园预计在本月中下旬迎来首开，推出13#、19#、20#、21#楼，共计266套房源，户型面积有89㎡、104㎡、105㎡、139㎡，预计价格在27000元/㎡左右，毛坯交付。

五矿澜悦溪山预计8月底迎来首开，推出4#、5#、8#楼，约200多套房源，建筑面积有96㎡、107㎡、127㎡，精装交付，预计均价3.05万元/㎡。

美的建发润锦园预计也将在本月首开，推出1#、2#、3#楼，共计278套房，面积在90-140㎡之间，预计均价在3.2万/㎡左右。

未来方山将面临巨大的上市量，对买房人来说可以好好选择了。在狐妹看来山和宸园价格最低，还有89以及100出头的小户型，非常适合刚需上车。此外五矿澜悦溪山精装3万的价格也比较适中，最小96平的门槛也比较低，性价比高。

其中也不乏产品类型较为相似的项目，对于开发商来说，如何能让自己的产品脱颖而出，是要仔细琢磨的了，未来几个项目的去化也可能会呈现冷热不均的现象。

相关知识

4万/㎡!江宁新盘房价大跨越?
新房破4万!二手房近5万成交!江宁房价变天了?
超乎想象!纯新盘很快公开,江宁滨江即将告别房荒!
土拍狂欢后,江宁将迎新契机?这里的人气盘只剩10多个机会了!
今年江宁改善太难?别急,牛市要来了!
燕子矶房价破4万/平!2万+的盘紫樾府,两站燕子矶难道不香吗
房价迎来关键时刻!南京又一波放风价曝光!
买房人期待的开盘潮来了!江宁置业有哪些盘可选?
江宁七小龙,欢喜也忧愁
江宁又见新地标,这里的高端商业绝对会火