今年江宁改善太难?别急,牛市要来了!

今年，江宁买房人太难了！

首先，买房机会少。今年上半年，除了都会四季和上秦淮的少量开盘之外，江宁主力刚改和改善的新房上市量实在是太少了！

其次，买后心慌慌。近期上秦淮几家已经交付的楼盘接连曝出了质量问题，引发业主维权......

刚需方面，接下来青龙山、禄口、滨江、谷里板块的新盘将陆续上市。而此前的江宁改善主力在上秦淮，下半年将移战至大学城，另外九龙湖、东山等板块的改善盘也将在下半年上市。

近期，方山大学城的纯新盘接连首开，却没有在房荒许久的市场产生发出太大的声音，目前板块内聚集6大新盘，房价已上3万+，接下来能否扛起江宁改善大旗？

1两盘已接连入市，一街之隔去化却......

继6月24日联发翡翠方山首开后，昨天一路之隔的樾山林语也迎来首开！

首开79套房源，建筑面积123-271㎡，销许均价32529元/㎡，改善户型，总价基本在400万以上。共计197组有效购房人报名，中签率40.1%。据开发商消息，当天去化8成。

此外，开盘现场还有一定的优惠。根据现场的优惠公示，本次开盘现场成功认购可以享受到一定的优惠：使用购房节VIP卡可以专属优惠2%，一次性付款可优惠4.5%，使用商业贷款可享受4%优惠；另外，认购9号楼还有1%的专属优惠。最高叠加优惠可达7.5%！

让我们再来看看打头阵的联发翡翠方山情况如何。6月24号下午，纯新盘联发翡翠方山迎来首开72套房源，销许均价31018元/㎡，截至7月6日下午4点，据南京网上房地产网站显示，目前去化不到6成。

项目的前身是方山G61地块，在2016年9月23日由联发地产以楼面价22344元/㎡拿下，是一年后，2017年项目案名定为“联发翡翠方山”，随后放出消息预计2018年下半年开盘，却一直拖到了2020年6月才开盘，最终销售结果却依然不尽如人意......

樾山林语和联发翡翠方山仅一街之隔，为什么销售结果却有明显差异？

首先从价格来看，樾山林语比联发翡翠方山均价贵了将近1500元/平左右，但两者产品不同，樾山林语规划打造的是5-6层低密度精装洋房，户型面积约为123㎡、133㎡、142㎡；联发翡翠方山打造的是建筑面积约141-241㎡纯叠墅区，成品房交付，现房销售。

两者相比较而言，联发虽然单价稍低，但是面积大，总价高，而樾山林语就显得平易近人许多，其次联发首进南京，拿地近4年也没有做太多的宣传，相比樾山林语是保利里程&禹洲联合开发，开发商知名度上相差不少。

此外，在首开之前联发也被曝出一些负面消息，让买房人心有余悸。

2大学城3盘上市计划曝光，价格......

根据目前消息来看，在下半年，方山大学城的上市量还将继续爆发！而且大多是20层以下的小高层产品，有在江宁买房打算的刚需、刚改可以多多关注起来了！

山和宸园

预计7月首开4栋楼，建筑面积约89-138㎡，放风价2.7万-2.8万/㎡，共266套房。项目规划21栋17F-20F小高层，毛坯交付，预计2022年9月30日首批次交付。

五矿澜悦溪山

最快7月底首开，建筑面积96㎡、107㎡、127㎡，放风价3万/㎡。项目规划18栋17-18层高的住宅楼和一栋16层高的人才房，目前五矿在江宁的项目已有五矿澜悦方山、五矿澜悦栖原等，五矿澜悦溪山将是五矿在方山的第四个项目，同时将打造南京第三座澜悦系产品。

美的建发润锦园

预计8月首开推1、2、3号楼，约280套左右，此前放风价2.8-3.2万元/㎡。项目已于6月20日，公开了实景示范区和110、126㎡的样板间。项目打造约9万住宅商业社区，其中6栋17-18层小高层，建筑面积约90-140㎡，需要现房销售。

此外，还有凤溪苑目前还没有确切的上市消息。

方山在经历长时间的房荒之后，终于迎来了新房爆发上市，从接下来的推盘计划来看，刚需、刚改都有上车的机会。

江宁主城的机会越来越少了，曾经作为满足无数刚需安家梦想的大学城，也在逐渐转型。目前的方山大学城仅有地铁1号线，不过5号线也正在建设中了，未来的交通会更加方便。商业方面有文鼎广场、金邻生活广场等。不过方山最大的优势依然是自然环境和人文环境，在江宁新房供不应求的市场下，方山不失为一个好选择。

从目前方山市场来看，一二手房的倒挂正在消失，板块内的二手房挂牌价多为2万/㎡—3万/㎡，仅有板块核心区域的部分二手房价格在3.5万/㎡以上，这就是更考验新房品质的时候了。

虽然梦工厂重新选址了，但是根据官方回复来看，对于大学城片区及方山南区域，将对产业进行优化和规划调整。“初步拟定，该区域的文化娱乐版块和商业板块予以保留并合理优化体量及功能布局，以满足本地居民的生活、购物、工作、游憩和娱乐等需求。”其实相比“梦”工厂，更切实际的产业规划、商业规划或许是大家更需要的。

3下半年江宁改善还有哪些机会？

除了均价在3万左右的大学城板块，颇受关注的九龙湖和东山两大江宁主力改善板块下半年也终于要有新盘入市！

首先，东山首个海玥系——海玥华府售楼处已基本完工，预计很快公开！

项目打造10栋18层住宅、1栋15层办公楼和1所幼儿园，其中住宅户型90-140㎡，引进科技系统，现房销售，目前大多数楼栋已经封顶，据消息，放风价约3.5万/㎡！

作为直接对标河西顶级豪宅海玥名都的产品，的确十分让人期待！

此外，东山的上元府售楼处已经基本建成，部分楼栋内部已经完全达到了交付标准，甚至外面连空调外机都已经全部匹配安装完善。不过目前还没有上市消息。

其次九龙湖板块的弘阳和金隅两大纯新盘将带来江宁地缘改善的新选择。

根据规划，悦禧苑打造28栋5层叠墅、2栋商业、1所幼儿园、1栋社区中心，下叠面积240㎡、中叠面积220㎡、上叠平层140㎡，放风价3.5-4万/㎡。无论是放风价还是户型，项目的定位和目标客群已经十分明显，没有500万就不要等了。

虽然没有正式的发布会，但目前项目售楼处已经处于公开状态，由弘阳操盘。根据销售介绍，预计本月公开户型图和样板间，首推商业，住宅项目将在9月或10月首开。

另一纯新盘金隅九龙湖G20地块，虽然尚未公开售楼处，但项目进展相对较快，目前已有三栋楼封顶，根据规划，项目拟建10栋23-34层住宅以及独立商业楼、物业管理、居家养老等配套及其他附属设施。

据了解，项目预计将于今年四季度上市，户型建筑面积120㎡、140㎡、170㎡，整体偏向改善，而在此前，项目放风价最高达到4万/㎡，总价接近500万起步。

上周末，上秦淮纯新盘秦尚栖庭正式公开了售楼处，打造的是融信高端改善产品，共21栋5-7层低密纯洋房住宅，据悉，项目最快将于7月中旬首开，首开楼栋为8、11、15、16号楼共计80套，全部为5层低密洋房，户型均为103㎡。

方山大学城、九龙湖、上秦淮......谁能成为江宁下一个改善高地？我们拭目以待！

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