江宁七小龙,欢喜也忧愁

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自古以来，没有南京主城管束的“野孩子”—江宁一直是个神奇的地方。

在老江宁人心中，“南京就是南京，江宁就是江宁”。N年前，如果风尘仆仆赶去新街口购物，他们会脱口而出：“走，去南京！”

有意思的是，从本世纪初到2016年之前，曾经被人调侃的“两江”板块，原本穷酸的江北如一颗明珠冉冉升起。反观GDP尖子生的江宁呢，则走向严重的市场两极分化。“旱的旱死，涝的涝死”。

这，真的不能怪江宁。要知道，当年在加强版南部新城的超级版图中，可是把江宁区硬生生划进去的。为了南京“向南看”，江宁也使出吃奶的力气，在短短2-3年内“连滚带爬”地全面铺开。

一时间，各种高大上的副城、开发区、XX新城、XX新市镇（含PPP项目）全部大干快上。乱花渐欲迷人眼，皆以城市化扩张的名义。

“满城都是新市镇，遍地都是CBD。眼睛一闭，一拥而上的结果，真的好么？”

或者说，当我们把东山老城、百家湖-九龙湖、上秦淮（未来科技城）以及那个扶不起的青龙山撇在一边，专门细数一下江宁其他相对更边缘的小板块。你会惊讶地发现，竟然足足有7、8个之多。

比如：江宁滨江、禄口、正方、汤山、淳化、谷里、湖熟、横溪......如果把那个隶属大紫东地区的汤山新城（江苏园博园主场）再去掉，就可以凑个“七小龙”了。

有道是，集齐七颗龙珠，真的就能召唤神龙？

2

江宁七小龙，有人最近挺欢喜。

没错，就是那个正在踌躇满志，随时准备“华丽归来”的江宁滨江。“三年不开仓，开仓吃三年”。

作为江宁区“发育”较早的远郊刚需板块，江宁滨江从2017年弘阳禹洲时光印象收官后，突然就没了声音，新房断供长达近3年时间。

这三年时间，江宁滨江都在干什么？有人说，在苦修内功，深化控制性详细规划。也有人说，在推进江宁街道新市镇PPP，引入中铁建34亿躬身入局。更多人看到的是，那个面粉11077元/㎡的鲁能硅谷地王，默默站岗多年，始终不抛弃不放弃，终于放风“最快7月首开”。

值得注意的是，滨江第一地王鲁能喊出的价格，最高达到2.2万/㎡。一石激起千层浪，引得隔壁竞品（龙湖水晶、汝悦铭著）争相放风，纷纷誓言要破2万+。

其中，“捂着嘴笑得最开心的”，恐怕又是龙湖。去年8月，凭借商办综合专业户身份背书，龙湖以底价20.6亿元成功勾地，成交楼板价仅6000多一平。不过，“交换”的条件是要为江宁滨江贡献4栋酒店式公寓，以及部分集中商业。46万方的盘子，在滨江算是大盘了。

“有意思的是，在蓄客一段时间后，可能是怕喊价太高吓跑一部分刚需。龙湖又很快转变方向，喊出最低总价150万起步的口号。”

至于同期拿地的中北G54宅地，引入三盛操盘后，案名定为汝悦铭著（感觉拗口的一笔？）。其实，也是一块面粉破万的高价地。但，没办法，后面排队等着上市的还有更贵的蓝光，面粉11351元/㎡（+自持租赁面积1200平米），一夜间让鲁能地王解了套。

1万+，这，就是江宁滨江如今的起步门槛面粉价。谁又能深情回忆起，2017年底，它的一手新房收官价也就1.2-1.3万/㎡？

更何况，在一二手房迄今无明显倒挂的局面下，精装新盘们今年全线喊价卖1.9-2万+，足见江宁滨江的底气非同一般。若问背后自信来源何处？有人说，面粉涨了，面包肯定要涨。加上三年“房荒”，地缘刚需早已饥渴难耐。也有人说，今年3月底宁芜铁路扩能改造框架协议签署，意味着贯穿滨江的8号线距离“复活”又近一步。

不管怎样，江宁滨江作为七小龙中起步最早的刚需板块，起到马鞍山进入南京主城的关键“跳板”作用。即便配套利好还没完全兑现，即便牧龙湖（石刻湖）的传说似乎渐渐被人遗忘，但，在很多“蓝领”看来，当务之急是“先上车再说”。

毕竟，人家号称是千亿级制造业的龙头扛把子。摸准客群、市场和ZF心理是第一要素。阔别三年后，不站稳2万+，怎么对得起大江宁那么多年的栽培？

3

江宁七小龙，有人表示也发愁。

总结起来，就是谷里，正方，淳化，湖熟，横溪五个难兄难弟，其实都挺愁的。

先看谷里，也就是我们常说的牛首山板块。今年的新房市场出现两张新面孔：中建、德信。都是近两年内面粉破万的高价地。且具备“低密度、大户型、纯新盘”三要素，最初放风价高达2.4-2.5万一平。

但很快，“脉承河西境”的口号也抵不过现实的残酷。随着一系列短板问题暴露：比如成品房接近毛坯标准、与墓地、保障房为伍，远郊盘缺乏支撑等因素，直接导致谷里板块开局不利。最突出的例子，即使放低身段到2.29万，那个中建烟岚府还是直接“扑街”了（截至目前，只卖了20多套）。

眼瞅大哥中建折戟牛首山，让隔壁定位更“高端”的、一套500万起步的德信烟岚云庄如坐针毡，据说“暂时不敢开盘了”。再看周边一圈老盘（碧桂园、瑞安等），基本全是拖拖拉拉卖了几年还没清盘。“整个板块陷入胶着泥潭，新老盘扎堆求生。”

如果说，谷里作为“别墅绞肉机”有点曲高和寡，那么隔壁的“小弟”正方新城，地位也是尴尬得不行。自2014年银城蓝溪郡率先拓荒后，正方新城的土地出让就一直断断续续，“青黄不接”已成主旋律。导致在很长一段时间内，只有绿地理想城和远洋山水苦苦支撑着整个板块局面（后面还有几十幅土储没动）。

值得注意的是，绿地毛坯卖2.3万，远洋毛坯均价1.9万不到。在同一个板块，甩开4K一平的价差，也是极为罕见。要怪，就怪正方新城“眼大喉咙小”，说白了就是个强行拼凑起来的板块（东善桥+吉山基地+软件园紫金片区），14.21平方公里的版图让人叹为观止。

说到底，正方新城从前几年概念提出的热炒，到近年声势渐微，甚至被人调侃“按下暂停键”。与板块操盘水准有紧密关系。一方面，它有点生不逢时（为填补江宁南部-禄口之间的空白，强行上马）。另一方面，它可能自己都没想好，该怎么定位（产业同质化，新盘零散化）。

这也就很好解释了：远洋山水为何卖了3年还未清盘，荣盛隽峰为何苦苦挣扎，联发G46为何按兵不动？希望拖了5年的拉小分校投产后，能带来一丝起色。关键是，三江不搬过来，城市活力也不足啊。

后劲明显不足的还有淳化，又称梅龙湖板块。迄今入驻了万科、和昌、弘阳、禹洲、保利、金地几家开发商。经历了2016年-2017年的土拍狂热后，便“按下暂停键”，开启漫长的沉默期。

期间，虽有精装均价2.3-2.5万/㎡的金域东方、时光春晓刚需盘杀出血路，突围收官。但主攻改善类的湖光晨樾低密毛坯产品跑得明显慢了点，平推之后万籁俱寂，距离清盘尚需时日。至于面粉价赶上面包的保利淳化G05地王，“早已开启隐身模式”。不知站岗到何年。

对了，中交联合体总投资88亿拿下的淳化新市镇PPP项目，最新进展到底怎么样了？怎么老感觉，一没声音，二没图像。作风低调、神秘到了极致。

曾几何时，江宁高调宣布：300亿PPP项目启动（涵盖滨江、湖熟、淳化、横溪4个新市镇）。可如今再看，似乎纷纷进入沉默期。当然，淳化真的不差一个养老版乌镇。滨江也不差一个CBD。湖熟也不差一个孔雀城（南京有8个呢）。横溪不差的是什么？西瓜？

尤其是跳涨5000一平的湖熟，强行拉动刚需地板价抬升的后果，是那个孔雀城XX澜庭“没法继续开屏了”。不信？看看网房数据吧，三次推盘共360套房子，迄今才去化几套？

还是应了那句老话：“步子大了，真能扯到蛋。”不妨想想，连“毛都没有”的湖熟都卖1.85万/㎡了。横溪还有什么理由，不敢冲1.5万？

事实上，横溪想卖1万5，但心有余力不足。君不见，那个美的空调盘（雍翠园）卖了一年多，去化刚刚勉强过半。“项目每栋楼都有房子没卖完，多则几十套，少则几套。”

莫问，这是多么痛的领悟？只怪江宁恨不得全盘城市化的迂腐套路。“纵观七小龙阵营中，不少远郊板块原本的实际均价预期，大多在1万左右（结合当地刚需承受力，安置房分流等情况）。但，部分项目拿地面粉预期过高，过分追求溢价、破限的结果，是搬起石头砸了自己的脚。”

可以预见的是，在2020年，上述几个“犯愁”的板块，不出意外，还会继续“愁眉苦脸”熬下去。没办法，一时冲动的最好惩罚，就是用岁月抚平伤痛。

4

当然，江宁七小龙之中，也有一半欢喜，一半愁的，比如禄口。

作为“七小龙”中知名度最高，也是存量房最多的刚需头号重镇，禄口不甘心变成“牛夫人”。但苦于如意湖中心区迟迟不发力，各家竞品严重同质化等因素。禄口唯一能做的，只能用时间换空间，在慢慢消化中寻找机会。

板块有刚性需求，但产品重叠，存量太大。这也就导致了，“冷热不均”现象将在禄口长期存在：有的项目，比如中骏柏景湾，被大批客户排队抢房。有的项目，比如红豆系列，被曝出开盘半年仅卖1成多，降价千元/平也没人理睬。

整体来看，像柏景湾这样的“出圈幸运儿”毕竟是极少数，可以躲在被子里偷着乐。禄口大部分的项目只能勉强卖到2成、3成、4成......最惨的是和昌绿地新悦湾，开盘半个多月，只认购了4套（下图）。

要知道，这可是所见即所得的现房新盘啊！不小心创下南京“最惨现房滞销纪录”有木有？

接下来，全禄口的看点会聚焦在哪里？是总价放风低于190万的中海云麓？还是如意郡、蓝天慧融？还有，去年5幅底价成交的地块（G96、G97、G98、G104、G105），今年还能如期上市吗？还敢上市吗？

答案或许是：它们短期内也许不会再一股脑地扎堆入市。但会选择更聪明、灵活的应对策略。如果禄口熬到时来运转，肩负起越来越多的承接江宁主城刚需外溢重任。那么，“船到桥头自然直”，该怎么卖还是怎么卖。

毕竟，我们得时刻记住：今天这16盘混战的局面，也许只是禄口真正爆发前的“开胃菜”。后面，如意湖周边还有100多幅宅地“大舰队”正在排队等着出让。

它们如今确实是在沉睡。但待到集体苏醒之时，或将是江宁新增产业人口导入完成后，更多“新江宁人”一路南下、买房落户的“诺曼底登陆之日”。

江宁七小龙，最终承载的，还是一批又一批刚需无处安放的希望，和梦想。

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