雪藏10年、调规划、只做大户型 新梅江这个新盘不一般!

“买房最重要的是地段！”，这句话一直被房地产行业奉为金科玉律。

天津人对天津市区早就有约定俗成的定义，关于河西区无论是“上三区”还是“富河西”，都是人们对于河西区所汇聚的城市资源的一种认可。伴随着近些年，城市发展的需要，天津市政府的迁入和规划变革，河西区的地位更是水涨船高。

近几年，要说河西区最火的板块当属新梅江板块。说到新梅江的由来，自然避不开梅江这个话题。梅江区域早已成为天津高端片区的代名词之一，更有着“富人区”的美誉。随着老梅江的饱和以及天津城市南移整体规划的实施推进，与“梅江”比邻的“新梅江”迎来了前所未有的关注和发展机遇。

近日，新梅江板块又一个纯新盘项目曝光了，案名为津门瑞府。这是一个故事颇多的项目，在经历了“沉寂10年”、“调整规划”之后，最终会呈现什么样的产品，血拼哥很是期待。

项目前身——沉寂10年

2011年8月24日，天津市土地交易中心释出了位于河西区新梅江板块的三宗地块，这三宗地块的编号分别为津西解放（挂）2011-176号、津西解放（挂）2011-177号、津西解放（挂）2011-178号，全部为城镇住宅用地，土地产权年限均为70年，合计出让面积21.61万㎡。

最终，这三宗地块均被天津城投置地投资发展有限以底价竞得，总成交价格30.1亿元。

其中，津西解放（挂）2011-178号地块即为河西区解放南路48号地，其总价约15.3亿元，容积率2.42，按照住宅建筑面积253883.35㎡总建筑面积计算，折合楼面价约6041元/㎡。

然而与其它开发商快节奏、高周转不同的是，天津城投在2011年拿地后并未对该地块进行任何开发建设，在这期间新梅江板块先后迎来了金侨、万科、融创、仁恒等众多品牌房企。

项目剧透——调整一调再调

虽然该地块沉寂了近10年，但血拼哥发现它似乎在“憋一个大招”。

①华润置地79.34亿入股城投

2018年12月20日，华润置地华北大区微信发布称，12月18日，天津城投置地投资发展有限公司所有制改革正式落地，华润置地增资79.34亿元持股49%，天津城市基础设施建设投资集团有限公司持股51%。

华润置地方面表示，此次募集的资金将用于华润置地在天津业务拓展。

对于华润置地而言，这似乎是一笔很划算的买卖。

公开资料显示，天津城投置地拥有大量的土地储备及优质资产。根据相关资料梳理，城投置地目前的土地储备大致有：尚未进行销售项目的仁湖里项目和爱湖里项目；尚未进行竣工验收的天津市海河逸城置地投资发展有限公司以及天津瑞鼎置业有限公司雅湖里项目二期。

此外，还包括前文提到的河西解放南路48号地。

②取消70/90的约定

2019年12月27日，天津土地交易中心发布48号地块的补充公告：取消该宗地“住宅套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例应大于总住宅建筑面积的70%”的约定。

这也就意味着，该项目住宅将定位改善，改造大户型产品。

③第一次释出规划

2020年5月8日，天津市规划与自然局首次公示了河西区解放南路48号地项目规划。

从具体指标来看，住宅总建筑面积26.5万㎡，住宅规划2034套房源，户均面积约130㎡，产品定位对象为高端改善类客群。

④规划再修改

2020年7月27日，项目规划再次调整。

差别在于将住宅总建筑面积调整为25万㎡，居住户数变更为2029套。

产品上看，项目共规划23栋住宅，全部为高层产品，包括16、17、20、22、28、32、33层到顶。

地块中间和南部的楼栋较矮，以16、17层为主；20层以上的高层环绕在外围。

地块配套公建丰富，社区西南角位置有幼儿园及托老所；内江路一侧有个小庭院布局，作为商业服务网点、物业管理服务用房使用；内江路与双林西道交口，沿街设有储蓄所、早点铺、便利店、邮政所和社区商业，居委会、警务室等也安置在这里。

近期，项目案名已公布——津门瑞府，产品为105-165㎡的精装房，外展位于万象城、梅江山姆会员店。

项目亮点——大户型、精装

从市场情况来看，津门瑞府所处的新梅江板块可售的新盘并不多，仅有御江臺、中海左岸澜庭、仁恒公园世纪三盘。

·御江臺现有高层、洋房在售，高层主推99、117㎡户型，均价40000元/㎡；洋房主推126㎡，均价46000元/㎡。

·中海左岸澜庭户型82、89、106、120㎡，高层均价40000元/㎡，精装交付。

·仁恒公园世纪单价42000元/㎡，主力在售产品为127㎡-245㎡三居-五居。

这几个在售项目，中海左岸澜庭主打中小户型；御江臺、仁恒公园世纪尾盘在售；津门瑞府最小户型105㎡，正好可以填补板块内大户型即将空缺的空白。

另外，从位置上看津门瑞府紧邻着地铁6号线的洞庭路站，未来搭乘地铁出行是非常方便的；西侧又紧邻太湖路公园，生态资源优越。

所以，无论是从户型上还是从配套资源上来看，都注定了津门瑞府妥妥的走改善路线。

对于购房者关注的品牌来说，天津城投多做一级土地整理，开发的住宅项目虽然不少，但对高端住宅的开发经验稍显欠缺，但如今有了华润的加入，正好为其赋能。

整体而言，津门瑞府虽然具体产品系尚未释放，但在楼市小户型成风的当下，敢于挑战大户型产品的，还是非常值得期待的。

板块前景

新梅江板块位于天津西南，服务于天津市“双核双港，相向发展”总战略。

新梅江从北向南，可以划分为：新八大里组团、陈塘庄商务区组团和新梅江起步区组团三大组团。功能划分上，新八大里组团和陈塘庄商务区组团规划为商务商业区，新梅江起步区规划为生态居住区。

新梅江楼市的开端还要追溯到万科新梅江柏翠园、金侨新梅江壹号和新梅江锦绣里那个时期，加之政府大规划的扶持，新梅江的的名号第一次在市场上得到了广泛的认可，这几个项目的相继入市也拉开了新梅江板块发展的大幕。从产品上看，这几个项目以舒适的居住体验迎合了一批追赶梅江生活的客户群体。我们称这个时期为新梅江1.0时代。

而后大体量项目天津全运村横空出世，并取得不俗的销售成绩，再次刷新了人们对于新梅江区域的原始认知；随后伴随着仁恒公园世纪等项目的相继亮相，这一时期产品的品质和开发商整体的质素，使新梅江板块升级到全新高度，成为改善市场上的赢家之一。我们称这个时期为新梅江2.0时代。

今年，新入市的中海左岸澜庭，即将开盘的津门瑞府，以及中海在新梅江斩获的津西解放（挂）2019-126号、津西解放（挂）2019-127号两宗地块，血拼哥认为它们将开启新梅江3.0时代。

基于以下两点：

1.配套建设的加速

从轨道交通上来看，新梅江的“地铁全覆盖”将是片区的一大亮点，除已投入使用的1号线和6号线，还规划建设7号线、10号线与11号线三条轨道线路，形成“四横一纵”的地铁网络结构，为沿线居民出行节约了时间成本，拉近新梅江到市区核心地段的距离。

目前，地铁7号线已经进入了全面建设的阶段，预计在2024年开通运营。这个速度已经是比较快的——仅4年时间就开通一条地铁，相比天津地铁4号线的南端，已经是极速了。

地铁10号线、11号线均在如火如荼的建设当中。

商业配套来看，靠解放南路一侧地块规划有约10万㎡的大型商业综合体，据消息称商业为中海环宇城；中央绿带公园已经开工，和太湖路公园、卫津路公园组成城市绿肺；新梅江文体中心也已投入使用。再远一些，开车去梅江永旺、和悦汇、新业广场、万象城、凯德MALL、文化中心、梅江公园等处也都很便利。

2.板块抗跌性

虽然当前天津楼市整体行情偏冷清，但新梅江板块内新房市场依旧“闷声发财”。

从2020年天津市内六区成交套数排名来看，排名前十的项目中，有三个项目都属于新梅江。最重要的一点是，与某些新盘板块相互砸价相比，新梅江这几个项目整体价格稳定，用购房者的话说“不便宜”，还卖的不错。

另外，随着开发商销售压力越来越大，房价膨胀等多方面的因素，今年我们能够看到一个非常明显的趋势，就是为了控制总价，开发商打造的户型是越来越小。这一点在市场竞争非常激烈的板块，能够比较早地体现出来，比如海河教育园，眼睁睁的从早期定位的改善型板块一步步沦为刚需板块。

而新梅江板块，除了中海左岸澜庭有小户型产品以外，其它几个项目主力产品都是偏大户型。比如：津门瑞府105㎡起，中海新地块也将打造大户型，御江臺99㎡起……改善型的产品自然会匹配改善型的价格，这也就表示新梅江板块不会出现互相砸价的情况，长此以往，板块内也将形成良性循环，成为真正的改善型板块。

总体而言，新梅江从初期的3家房企的耐心耕耘，到如今的9家房企，多个项目逐渐亮相、开售、开建、交房，新梅江的大时代逐渐成型，越来越多的空地上被一座座新的社区填充，而伴随着板块的成型，各项配套也在加速落地为其锦上添花。

新梅江的未来，是值得期待的。

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