选择新区还是拘泥主城?青岛改善购房族下一步该怎么走

来源：房产装修家居资讯时间：2020-08-05 17:33

居住，是人类最基本的生存需求之一。当人们有了一定的经济实力之后，改善居住条件，便成为提升生活品质的一个重要标志。

而低密住宅以其高绿化、低容积，居住舒适度较高，而在房圈广受欢迎。但随着城区住宅用地供应的减少，低密度的多层房源越来越“稀缺”，慢慢成了购房者心中“众星捧月”般的存在，也成为了改善型购房者关注的热门产品。

就在近日，青岛市自然资源和规划局和西海岸新区自然资源局先后发布了两处低密住宅项目批前公示，一处位于主城区东李生态宜居的世园板块，一处位于西海岸新区核心灵山湾板块。

万竹云峰项目

公示显示，案名为万竹云峰的项目，位于李沧区合川路以东，习水路以北项目，在今年的六月底被交运金水（青岛）建设发展有限公司以4.43亿底价竞得。

该项目用地面积43862.10平方米，容积率1.01 ，总建筑面积84626.78平方米，地上建筑面积为45513.44平方米，包含14栋4层住宅楼（含人才公寓）以及各项配套服务设施，户数共228户（其中人才公寓64户），预计居住人口730人，停车位504辆。

朝阳西路东薛泰路南商住项目

朝阳西路东薛泰路南商住项目建设单位为青岛融创西发文化发展有限公司，根据总体规划，该项目共有27栋楼包含4栋商业办公、2栋物业管理配套用房和21栋住宅。

本次公示为其中24#-27#楼规划及建筑方案。四栋楼占地10025㎡。规划建设2栋8层多层住宅，1栋15层租赁型人才公寓，1栋5层办公楼及1层商业。总建筑面积27520.85㎡（其中地上建筑面积18847㎡，地下建筑面积8673.85㎡）。容积率1.88，绿地率30％，建筑密度 28.2％，总户数107户，停车位213个（其中地上20个，地下193个）。

世园还是灵山湾？

从建设指标来看，两个项目均以大户型改善房源为主打。相较于刚需购房者来说，改善型购房者对于居住的舒适度要求更高。特别是在今年疫情之后，人们对居家环境有了更高的要求，低密社区更符合这类购房者的需求。

刨除掉购房者自身需求和喜好的因素，单纯就两个项目的指标来说，对于改善阶层，这两个项目各具优势。

那么从两个项目的所在的区域而言，一个在主城一个在新区真的有可比性吗？带着这样的疑问，笔者查阅资料后发现，这两个地貌景观不同，发展轨迹各异的片区，却有着一个相同的定位——中央居住区。

“中央居住区（Central Living District，缩写CLD）是指城市经济发展到一定阶段，在政府总体规划的引导下，由若干居住片区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育等需求，并具有城市一流生活素质、丰富人文内涵和良好生态环境的大型居住区域。”

首先说世园板块。

自2006年底，青岛中央居住区举行奠基仪式以来，世园板块的变化日新月异。特别是在2014年借助世园会的成功举办，以生态作为主要卖点，逐渐从青岛楼市刚需聚集区蜕变成为舒适型改善购房群体关注的重点区域。

楼市的发展板块印象的提升离不开城市的基础建设和配套的完善。

依托世园会的举办，世园板块的路网规划与其他新兴区域相比，规划更合理，新建扩建道路也最多。金水路、九水路横贯东西，广水路、延川路、铜川路、宜川路、宾川路、东川路等新建道路也早已贯通形成路网；公共交通方面，除了线路不断增加的地面公交，已经运营的M11号线纵穿世园板块东侧，编制中的《青岛市城市轨道交通建设规划（2021-2026年）》里也包含了横穿板块中部的M2号线东延长线，极大地方便了居民的日常出行。

随着片区常住人口的增加，居民子女教育问题成为亟待解决的重大民生问题。近年来，李沧区新建、改扩建的中小学校，以世园板块的居多，包括64中学、东川路小学、宾川小学和广水路小学、李沧实验学校等。此外在新规划的住区中，也多配建幼儿园、小学的等基础教育设施，满足适龄儿童就近入学。

美中不足的是，世园板块的商业发展一直相对“落后”，居民日常生活基本靠社区网点。片区内唯一一个相对综合的丽达购物中心也在片区的西部，难以辐射整个板块。

换句话说，一旦补齐了大型商业这款短板，世园板块将成为青岛主城毫无争议的集生态与宜居于一体的中央居住区。

再说，灵山湾板块。

与世园板块官方钦定的中央居住区定位不同，灵山湾的CLD更像是民间“自封”的。那么灵山湾究竟有没有成为CLD的可能呢？

从认知上来说，灵山湾板块的崛起，与影视基地的规划建设密不可分，当年500亿影都奠基仪式也可称得上是全球瞩目。但灵山湾板块被认为是西海岸未来的CLD，区位还是最重要的决定因素。

行政区划的调整，使灵山湾板块成为了原黄岛区和胶南市连接点，新区的行政机构也集中于此，成为集政治、交通、经济、文化优势于一体的中心。

从交通上来说，已经通车M13号线穿过整个区域，未来与在建中的M6号线和将要通车的M1号线形成轨道交通网络，不但通达整个新区，也与东部主城有了更密切的链接。此外，灵山湾路、滨海大道和东岳路三条“东西线”，以及朝阳山路、两河路和上海路三条“南北线”，又使得这个片区可以自由通达岛城各个区域。