主城首付40万的小户型再登场!是收拢刚需还是刺激改善?

经过了九月金秋、双节假期、全民核算检测之后，楼市银十的小尾巴也开始翘了起来。

回顾已过大半的楼市旺季，岛城的楼市动态着实给了人不少惊喜，其中不乏主城稀缺已久的刚需新盘和改善新品。

久旱逢甘霖 主城再迎刚需小户型

作为购房的一大主力人群，刚需们购房只有一个标准：物美价廉。

可奈何刚需们苦苦寻觅，青岛主城四区之内的刚需产品不仅数量少且价格不低，眼见着主城希望寥寥，北上和西进便成了刚需购房者的最后出路。

但今年金九银十上线，再次让青岛的刚需购房者看到了留守主城区的希望。主城楼市释放新信号：我们有刚需产品上市了！

来源：东方IC

据搜狐焦点统计，青岛10月期间预计将有50余家楼盘推新，这也是2020年内预计开盘上新数量最多的一月。量多不易，在众多相似的楼市竞品中能抓住购房者眼球的，无非还是对购房者需求的满足情况。而根据目前情况来看，主城区楼市虽然成交量次于近郊区，但在生活的便捷性上来说，主城区对购房者的吸引力遥遥领先。

9月底，位于李沧重庆中路上的佳源双子星城首次开盘，“久旱逢甘霖”般的为主城上新了一波89㎡、99㎡的小套三房源；据售楼处介绍至双节后，小套三户型几近售罄。除了传统的刚需圣地李沧外，市北10月也将上新刚需品。据售楼处获悉，中海观澜庭预计10月底将首开高层产品，面积在67-97㎡，预计毛坯均价20000元/㎡。这也是主城区时隔多年迎来的有六七十平的新项目，而若以中海观澜庭的最小户型67㎡为例，总价将在134万元，首付只需40.2万，可说是为刚需打开了新出口。

除了今年金九银十新上线的佳源和中海项目外，主城区内的刚需产品主要集中在市北和李沧，均价基本维持在2万元上下；市南和崂山的部分项目也有小户型在售，但价格差距较大。其中，河岸首府坐标东李板块、首创项目位于沧口背靠北站，所以价格上比较突出；待开盘的华能郡府可能将刷新岛城小户型价格顶点；而崂山的中联依山伴城四期由于环境和配套影响，已成崂山的房价洼地。

大户型袭来 改善成市场主流

作为购房的初级阶段，刚需产品解决的是无房到有房；而后续的改善产品更多的是满足对生活品质要求，是购房的晋升阶段。

提起改善型房源，购房者除了在户型和面积上有基本限定外，对教育资源、医疗设施、商业配套、甚至是环境品质都有一定的要求。而对那些原本“不差钱”的购房者来说，一步到位地选择优质房源，也成了主城区改善房源去化的一个渠道。

回看青岛主城各区，配套丰富的市南曾一度是在青购房者的白月光；但近年来市南的土地资源稀缺，少有新盘上市，加之市南的房价一直睥睨全青岛。所以久而久之，在市南购房、生活也多半沦为一场梦，购房者更倾向于在崂山、市北、甚至是李沧挑选。至于价格，由于中产改善圈层的地界配套都较为完善，地铁、三甲医疗、大商圈、教育设施、环境等功能性配套加持了板块的生活资质，在价格上也基本保持了3万起步；而对于区位有明显优势的项目来说，4-5万元线也是能够得上的。

购房者对于生活品质的需求，也引导了主城区内改善型房源的潮流，新都心、浮山新区、金家岭商圈周边的新楼盘便在这金九银十中抓住了购房者的心。像是崂山区内的崂山壹号院和大云谷金茂府，都定位中高端改善，两个项目均于9月底开盘上市。其中崂山壹号院旁有地铁11号线，近崂山的金家岭商圈，教育资源也丰沛，周边的项目多年定价也一直维持在四五万元，所以壹号院整体4.7万/㎡的开盘报价也合区域水准。金茂府位于崂山地界，生活配套相对齐全、有地铁规划，目前报价3.8万/㎡，与当初外界的预估价格4万元相比有一定惊喜。

综合来看，崂山区内的改善产品相对丰富，从刚改到中高端改善均有涉猎，而市北和李沧的改善项目区域相对集中，至于市南的改善则是少且贵。从户型来看，四区内的改善房源面积段在90至160㎡间的占比最多，而根据国家统计局最新发布的房价数据来看，面积段在144㎡以上的新建商品房源价格环比涨幅最大。由此可看出，改善型需求已成岛城楼市的中坚力量。

主城豪宅“高不可攀”

从刚需到改善，普通人可能需要花上几十年的时间来积累。但对于那些已站在资本线上的富人们来说，买房从来就没有刚需、改善之分。

青岛作为闻名的滨海城市，有山有海、气候适宜，豪宅也有能拔地而起的资本。像是市南和崂山的近山傍海地，便是普通人企及不到的豪宅所在地。这些豪宅多半立位于“闹中取静”，在繁华的中心城区之中找寻环境清幽所在，既能避开城区的喧闹、又能便捷不影响生活。在区位、配套和环境都满足的情况下，所谓的豪宅也最明显的豪在价格上了。

像是银丰玖玺城，位于崂山的山东头，附近有金狮、金鼎等商圈，地铁2号线通达，邻近青医附院，近海一侧……其坐拥的区位优越，也让其6万+的房价高处不胜寒。而位于老市南沿海的莱阳路8号，更是名副其实的奢华住宅。300㎡起步的平层和上千平米的独栋别墅，房源的设计已让普通人退避三舍；其整体12万/㎡的均价也可堪比北上广等一线城市房源。

所以，对我等普普通通的打工人来说，豪宅着实高不可攀。

据现在的楼市情况而言，大户型的改善房源已成主流；而主城区的开发商为获取更大的利润空间，也更倾向于开发大户型产品。但需要注意的是：大户型≠中高端改善，高房价≠好房子。改善改的是生活品质，大户型只是一个方面，高房价还需要有与之匹配的区位和配套。

就这样，在开发商和市场的双重作用下，刚需们留守主城区的几率更少。但本月间将上新的刚需新盘，可以说是主城留给刚需的一个机会；但有利有弊，新项目的机会固然好，可是在交房前还有很多不确定因素，购房前还是需要多做功课实地考察，才能综合评判是否适合自己；改善也不例外，虽然选择空间更大，但也存在不同的程度风险，选择更要谨慎。

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