南京四大刚需板块谁才是真洼地?

眼下，刚需无疑迎来了最好的时代，摇号中签率增加，买房天平向无房户倾斜，面对手中楼市最珍贵的一张门票，该如何利用？

在不少刚需项目的选房现场，很多人的愿望其实很简单——“就想有个家”。但现实是残酷的，近些年刚需板块逐渐减少，作为年轻人上车的第一站，“1字头”项目弥足珍贵，虽然不断有新项目进场，但却越来越偏、越来越远。

可能有人会嫌远，有人担心品质。但对于一些纯刚需群体，总价低就是最大的诱惑。

我们今天聚焦目前总价200万以内可选楼盘比较多的四大刚需板块——禄口、溧水、六合葛塘、江宁湖熟，同样是1字头，该怎么买？

01规划PK

禄口

2016年6月14日，市政府批复《南京禄口空港地区总体规划（2014-2030）》。根据规划，南京禄口空港新城规划面积71平方公里，定位为全国重要的国际化航空枢纽、全国重要的临空经济产业基地、南京市都市圈统筹发展的现代化空港城。

2019年，南京临空经济示范区正式获批，成为获批国家级临空经济示范区的第13个城市，南京禄口空港新城也因此获得全国关注。

葛塘

葛塘新城作为江北新区直管区，坐拥江北新区发展红利，以产业为支撑，现已入驻企业1000多家，至2025年将完成千亿规模智能制造产业链布局。

目前周边有华为鲲鹏产业园、中山科技园、江北制造园集聚，葛塘新城正逐步成为南京产业与城市、智慧与制造等深度融合发展新高地。

溧水

溧水作为南京四大副城之一，也是南京的南门户。就在去年溧水与杭州市余杭区签署全面战略合作协议，双方将合作实现规划衔接、设施共联、产业共兴，推动宁杭生态经济带“两头发力”，先行先试，共筑特色经济版图，在长三角一体化战略中为非毗邻区域合作率先探路。

目前已拥有制造业高质量发展试验区、南京农高区、国家临空经济示范区、健康江苏实践示范区、宁杭合作试验区、国家城乡融合发展试验区，六大试验示范区。

湖熟

作为江宁区规划5大新城之一，根据《南京市江宁区城乡总体规划（2010-2030）》，未来湖熟新城将打造历史文化底蕴的生态新城。

此外，湖熟目前正在建设湖熟街道新市镇建设PPP项目总投资约101.8亿元，合作区域约7.61平方公里，项目合作期15年，其中建设期8年、运营期7年。

02轨道交通PK禄口：地铁S1号线、宁高城际、宁溧城际，规划中的地铁18号线。葛塘：S8号线、地铁11号线（规划）。溧水：现有S7号线，无缝对接S1与1号线。湖熟：距离地铁药科大学站直线距离6公里。03商圈配套PK禄口：百利广场、信义商业广场、空港生活广场、峰拓时代广场（在建）、中南棉花塘（在建）、奥特莱斯（规划）。

葛塘：大厂商圈、美利广场、中山科技园风情商业街。

溧水：海乐城、通济街、红唐MALL、东城汇步行街等。湖熟：区域内规划有约1.1万方的商业水岸街，约1.5方方文化休娱乐设施。04教育资源PK

禄口：禄口中心小学、禄口第二小学、南京市空港小学、百小分校、赫贤学校（2020.9投入使用）。规划中的学校27所，其中小学7所，初中5所，幼儿园14所，国际学校1所。

葛塘：赛贝梧桐幼儿园、长城幼儿园和长城小学，南京市扬子第一中学等。溧水：溧水开发区小学、太平巷幼儿园溧水分园、金陵中学溧水分校、游府西街小学溧水分校、苏州外国语学校溧水校区等。湖熟：湖熟中学、湖熟小学，此外还规划了8所幼儿园、3所小学、2所中学，而且紧邻江宁大学城。05在售热门楼盘

禄口——中海云麓公馆

均价：19500元/㎡

总价：156万起

首付：46.8万起

近两年开始，禄口的楼盘逐渐增多，而且不乏中海、佳兆业、弘阳、恒大等品牌房企，购买力主要来自于江宁禄口的地缘客和主城外溢的部分刚需客群。目前区域内在售的楼盘就超过10家，去年拍出多块地之后，禄口潜在供应楼盘已有17个，供应量比较大。

就以区域内目前在售的几家楼盘来说，新房价格都在突破或是冲刺两万大关。其中中海云麓公馆在前不久首开，目前在售建面约80-118m实景洋楼，单价1字头。

值得一提的是，项目是实景现房销售，预计最快今年9月就可以交付，所见即所得，买得更放心，也节省了交房时间。

项目规划14栋10-11层低密花园洋楼，总共540套房，小区的容积率约为1.4，最大楼间距达66米，让每栋楼都充分享受采光。

整个项目打造的户型为：建面约80㎡精致2+1房、118㎡奢阔四房，主力户型95㎡打造全城罕见的3+1房大面宽短进深，全功能户型各有亮点，性价比十足。值得一提的是，在户型的分布上，建面约80、95㎡做到了边户，户型方正通透。

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葛塘——卓越蔚蓝星宸苑

均价：17500元/㎡

总价：155万起

首付：46.5万起

葛塘新城目前在售新房较少，板块内上一次推新还要追溯到2018年，板块内房价大约在1.5-2万/平左右，以二手房居多。

卓越蔚蓝星宸苑是片区房荒近1年半之后，迎来的首个新盘，也是区域内首个精装住宅，所有户型配备空调、地暖、新风系统，从首开以来销量就非常不错。目前项目在售4、8、12号楼，面积86、89㎡，精装交付，总价155万起。

项目打造14栋12-18F的小高层，排列合理，采光通风效果好，视野极佳。

小区内部除了设有社区星空跑道、儿童游乐场、老人健身场等全龄生活空间，还为家里的萌宠单独规划了乐园区。社区人车分流设计，内部打造了电子周界防护、访客可视对讲、单元门口人脸识别、红外报警等智能安防系统，安全感十足。

项目打造的86-89㎡小面积户型，加上飘窗、阳台等不计容部分，实际得房率能够达到83%左右，这样得房率在市面上已经非常少见了。

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溧水——万科未来城

均价：13100元/㎡

总价：110万起

首付：33万起

溧水的供应量一直是比较大的，但是板块内频频传来房子难买的消息，据狐妹了解今年以来板块内卖的最火的盘当属万科未来城。目前在售户型89、99、125㎡ ，均价13100元/平左右。

值得一提的是，自南京限购升级以来，不限购的溧水反而迎来了政策的红利，未来会有更多的购买力涌入这里。

万科未来城打造约40万方城市生活共同体，其中住宅约36万方，自带约4万方商业综合体（运动主题商业）。据了解，项目内设有时光漫步道、星际迷航主题儿童娱乐区、青年健身区（设有篮球场）、阳光大草坪等休闲设施。

其中建筑面积约89㎡三房是明星户型，做到了三开间朝南设计，方方正正。单身青年、年轻夫妻、三口之家均适宜，最低首付仅33万起，此外，项目预计8月中下旬加推6#，17#，共196套房源，户型面积89平米，99平米，125平米。

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湖熟——江宁孔雀城紫樾澜庭

均价：16500元/㎡

总价：143万起

首付：43万起

湖熟位与江宁主城、临空经济示范区、紫东片区三圈交汇区，目前板块内在售项目主要有江宁孔雀城紫樾澜庭，可以说是目前板块内最好的一个小区。由孔雀城开发，共打造了13栋18层高层住宅，建面约87-105平，精装交付。目前项目87、98、105平户型均有在售房源，均价16500元/平。

项目打造的是一环两轴两街的中式东方园林社区，其中一条贯穿全园的运动跑道，2条景观轴连接慢跑道和林荫漫步道；还有4中景观打造园林生态，同时提供了少年、青年、老年三个活动场地，项目为2.0的低密度住宅，每一栋前面都有独立花园。

户型上，项目主力打造了建面约87㎡三室两厅一卫、建面约98㎡三室两厅两卫、建面约105㎡三室两厅两卫户型，均为三开间朝南、方正通透设计。此外，超大尺寸的餐客厅一体化、卫生间干湿分离等细节

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