净负债率走高！雅居乐发永续债，是福是祸？|蜜姐

　　撰文|蜜姐&编辑|楚琦

　　无论是个人还是企业，在高速发展阶段，集中精力大胆往前冲，都没问题，但早点多做一手准备很有必要。 尤其是现在这个阶段。 最近的文章中，蜜姐多次强调“抄底”是个技术活，需要财力更需要财技，无论的楼市还是股市，量力而行很重要。 金蛋不会一直是金蛋，有时候也会变成石头，关键能否熬过去，才有下文。 比如，曾经一度重仓海南的雅居乐，新近发布了2019年报，其毛利率从43.9%回落至30.5%；毛利同比大幅下跌25.6%。

　　01 海南在我国房地产市场上，注定是难以被忽视的一个区域。 无数的企业和个人，曾在这里享受快速造富走上人生巅峰，后又被一个巨浪打翻在地。 比如，上世纪90年代初，海南的房地产市场也是如火如荼，史玉柱和他创办的巨人公司，就在这种浪潮中奔上顶峰，不曾想短短四年随着泡沫的破灭，这位后来的传奇企业家不得不重新起步。 而最近几年，海南楼市也经历了一波被市场热情相拥，到渐渐冷静的过程。多家房企在海南布局，且获得丰厚回报。 以千亿房企俱乐部成员雅居乐为例。 据投资时报报道，2017年，雅居乐海南项目占公司销售总额的21.98%，其清水湾卖出了170亿元！当年更是获得了全国年度房地产项目销售冠军的荣誉。 然而，随着楼市调控政策的推出，尤其是限购，这个曾经的冠军项目在此后两年销售额甚至斩到了膝盖以下，2018年和2019年的销售额分别为：113亿元和不到40亿元。 一边是“现金奶牛”项目的失色，一边是负债率持续走高。 据财报显示，从2015年—2019年，雅居乐除了2016净负债率同比降低14.9%，此后三年是节节攀升。 尤其是2017年，曾经以稳健著称的雅居乐负债率71.4%，同比增长22.3个百分点。 2018年雅居乐的净负债率79.1%，继续增长；2019年中报显示，其净负债率增长到81.3%；2019年报则显示全年净负债率再次微涨至82.8%。

　　其实，雅居乐也早已不再把鸡蛋放在同一个篮子里，开启了区域多元化经营策略及买买买之路（详见《千亿雅居乐走下神坛！谁还能成为稳健房企的样板？》）。 02 雅居乐2019年报显示，除了毛利和毛利率明显下滑，其他数据还是颇为亮眼。 2019年全年雅居乐实现累计预售金额1179.7亿元，同比上涨14.9%；累计预售建筑面积891.1万平方米，同比增长11.7%。销售增速放缓，且低于top20房企平均增速。 但拿地却不手软。 据财报显示，2019年雅居乐新地块的总土地金额为472亿元，拿地给出去的钱增速较2018年超销售增速。 其楼面地价约为4334元每平米，考虑新增的42个项目，包括北海、昆明、昆山、清远、石家庄、渭南、襄阳等地，价格并不算便宜。 相比不少房企在楼市调控不放松的大背景之下，拿地趋于谨慎，2019年，雅居乐拿地却颇为大胆，甚至一度被舆论广泛关注。 尤其是，2019年上半年，短短二十来天，雅居乐砸了近60亿拿地。其中，雅居乐拿下的部分地块溢价率颇高，比如北京亦庄一宗地，溢价率高达41.33%；成都温江一地块，溢价率更是高达55.3%。 负债率的走高，也就不足为奇了。尤其是短期偿债压力不小。 财报披露，截止2019年12月31日，雅居乐现金及银行存款为425.55亿元，比2018年同期减少了25亿元；现金及现金等值项目为335.51，也同比减少22亿元。 而同期雅居乐的总借款为966.70；1年内需要偿还的短期借款为422.97亿元，年内还钱的压力不小。

　　虽说雅居乐的多元化也有了初步成效，但还是任重而道远。 比如，物业管理方面，2019年雅生活营业额51.27亿元，同比增长51.8%，但毛利率同比下跌了1.5个百分点。 03

　　另外值得一说的是永续债。 2019年，雅居乐先后四次发行了美元永续债，总计14亿美元，利率在7.75%—8.375%。 永续债看起来很不错，第一，它可以放在资产负债表的权益类，而非负债类！对财务报表中的资产负债率美容效果堪比滤镜。 雅居乐在2019年的中报里，也是如此操作的。

　　图片来源|雅居乐2019年中报 第二，长期来看，永续债会稀释企业的长期利润。甚至一度被视为房企的“利润黑洞”。 还因为发行美元永续债，存在汇率不确定性的风险，加上如果在固定时间内发行企业不赎回，其债权的票面息率就会逐步递增。 所以，即便是发行永续债，不少房企也通常会在不同时间段内陆续赎回。长期来看，永续债会影响企业的利润，且一定程度上掩盖真实负债情况…… 此前，雅居乐方面曾回应，依然看好海南项目是“金蛋”。 不过2020年，雅居乐销售目标同比仅增1.7%，相比而言也开始放缓脚步了。 对于个人来说，千亿房企们尚且趋于保守，个人购房更应该谨慎。

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　　今日词汇：净负债率

　　净负债率：净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款，一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

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