限高令、旧改令来了!高层住宅或将贬值?开发商:不赚钱,拆不起

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-22 15:09

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上篇文章里，跟大家讲了一个略显“魔幻”的事。

深圳一个高层小区，不少住户都打出横幅：我要棚改。

这个小区外立面还很新，房龄也不算老，只是因为容积率等问题，均价低于周边楼盘，在今年深圳房价大涨的环境下，小区业主心态失衡，想通过高呼棚改的口号，让小区得以拆迁，实现身家倍增。

可是，棚改说着轻松，谈何容易？

暂且不提京沪深等一线大城市“寸土寸金”，单从政策、市场两个方面来说，高层住宅很难靠棚改、拆迁实现“翻身”和升值。

一方面，今年楼市连发2条新规，高层住宅的贬值通道已经开启。

1，住建部发出“限高令”，高层住宅失去竞争力。

住建等两部门联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证，通过的还需上报复核，未通过论证、复核的不得建设。

此外，对于250米以上建筑要严格限制新建，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

新规里还有一句重点：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

要知道，全国县城数量加起来有几千个，一旦中小城市新建住宅大部分以多层为主，这些带有电梯、低密度、高绿化、专业物业的多层住宅，在小城市里远远比几十层的高楼有竞争力。

从这个角度来看，除去人口持续流入的一二线城市，对绝大部分县城、地市来说，时间越久，高层住宅贬值速度就越快。

2，国家发出“旧改令”，老小区迎来“第二春”。

所谓旧改，指的是老旧小区改造，比如加装电梯、水电暖气、整修道路、改造外立面、基础设施，还能带动上下游十多个行业的投资额。

早在去年7月份，河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程，在住建部专题会议，今年央行的工作会上，都明确提出了加快老旧小区改造的进度。

在去年底，高层经济会议上提出：旧改将是未来房地产市场重点建设的领域。

4月份，住建副部长黄艳介绍，2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户，今年规模直接翻倍，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

随后，高层会议提出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”，信号再次强化。

7月20日，高层正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。

据恒大研究院常务副院长夏磊测算，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积计算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元；改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元；

而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

这么多钱砸到老旧小区，加装电梯、修饰外立面、更新管道、引入物业，加上老小区本身地段绝佳，某种程度上必然会提升多层小区的长期价值，反过来说，也会加速地段偏远的高层住宅贬值。

另一方面，从开发商的角度来说，高层住宅根本拆不起。

现在很多高层住宅都盖到了33层，即便按最保守的两梯四户，一栋楼也有100多户居民，一些容积率较高的小区，动辄就是千亩甚至万亩大盘的，整个小区可能有上万户居民。

在狭小的土地上，分布这么多户家庭，每一户家庭的诉求都不一样，如果按市价固定比例补偿，大多业主都不会同意，如果要开发商一手给高额安家费，另一边还要补出更高面积的商品房，一小块地原地拆除重建，几乎不可能有任何利润，大概率会赔本。

以上这些话，是一位地产从业朋友，站在开发商角度跟我简单聊的观点。

为什么这些年人人都想当拆迁户？为什么深圳高层小区业主把棚改当成救命稻草？

答案很简单，过去20年是城市化浪潮的“特殊时期”，房地产的大拆大建模式只适用于短暂的某个阶段，一旦无利可图，楼市发展的脚步必然会慢下来，而市中心以外、动辄几十层的高楼住宅，也会随着时间流逝，变得越来越“不值钱”。

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