住建部一纸“限令”,楼市瞬间“风声四起”!某类房或将被贬值?

不知道从何时起，买高层住宅成为大家趋之若鹜的情况，更是衍生了“住高层象征有钱人、住的高发展更高”的思维，开发商卖房时更是趁机加价，楼层每高一层价格就上调一层。

根据相关统计数据显示，截止2019年底中国拥有约860座200米以上高楼，300米以上的有94座，400米以上的12座，当中上海、深圳、天津更是包办了国内前三名。在改革开放之初，深圳国贸大厦开始奠定“中国第一高楼”起，随后经济的发展掀起了超高建筑发展热潮，电梯房概念的引入使得商品房住宅也开始了“比高”做法，近2年新建造的住宅层高多数都维持在了30楼左右。

难道真如市场“传”的那样，住高楼将所有人“踩在”脚下，住的高社会地位就一定“高”？

4月27日，住建部和发改委联合下发《关于进一步加强城市与建筑风貌管理》的文件，瞬间让房地产市场“风声四起”这一纸“限令”发布也就意味着今后城市高楼将要被管控，除去国家审核批准过的地标性建筑外，其余都会被“限高”，反映在商品住宅上或许今后开发商新建商品房也会受到限制。

为何商品房会越建越高？我们首先要先了解这个问题，决定房价高低的因素很大一部是来自昂贵的土地价格，开发商不断建造高层住宅原因就是希望能尽量摊平土地成本，相同面积下往高处建更多房子出售。一般我们将楼层在7-11层定义为小高层，1建筑超过11层楼就是高层住宅，小高层无论是楼高还是层高都是最适宜居住的，但是这类房屋通常价格会很高，开发商也仅仅是用来打造高端住宅；生活当中最常见的就是11-30层高层住宅，不无论是刚需还是投资者都更加倾向于购买高楼层，因为这些房屋有更大潜在价值。“高层住宅”和“低层房”哪个更值钱？

让楼市“风声四起”的原因是住建部“限令”中，限制了城市不得盲目的规划建设超高楼层，各省市新建100米以上建筑应该集中布局，与城市规模、空间尺度适宜同时还要与当地消防救援能力相匹配，这就对开发商企业实力提出很高要求，房企在设计房屋的时候就该将住建部“限高令”中的要求考虑进去这将大大增加建造成本。

另一方面，高层住宅其实“暗藏”许多未知隐患。

首先就是维修难，10年以后高楼层由于长期风吹日晒墙体大概率会出现剥落，面对30层高楼维修就是一个难题；同时电梯数量也少，长时间高负荷运行后故障是在所难免，出现问题难以全面维修且更换价格昂贵，最重要的就是高层住户一旦发生身体健康时，面对动辄2、30楼生命难以得到最及时救治。

其次就是无法旧改、拆迁，东北财经大学经济研究主任周天勇就多次表示，未来超高层住宅将会变成“空中贫民窟”，再改造成本相当大。国家表示今年将加大旧改力度，争取全面取消拆迁制度，但对于高层住宅小区来说却难以享受到这样政策，原因很简单：拆不起也改不起。

结合以上论点，房说君以为低层房或许会更加“值钱”。如今大家加价10%——30%买来的高楼层住宅，未来10年随着电梯老化损耗、外墙维修难等问题，这类房或许会被贬值30%甚至更多。

今后，“困扰”开发商的不是房子卖不出，而是“没人买、成本高”。

2008年—2020年来，房地产12年的发展历程出现了许多“有趣”现象，从前5年的爆发式发展引得老百姓“抢着买房”，再到近2年国家调控收紧、疫情影响，经济萧条明显无论是炒房客还是开发商不约而同降价、打骨折优惠“着急卖房”。在住建部一纸“限高令”下，“困扰”开发商的难题会不会是卖不出房子？房说君以为，这不是最大的问题，反而供需关系逆转、难以摊平建造成本才是最大难题且个个棘手。

1、供需关系逆转，房子将“有价无市”。

截止2019年全国城市化超过61%，平均每年带动约1700万人口进城买房，单就去年各地方依靠土地财政收入就超过5亿元。当人口出生率就出现“负增长”，社科院数据显示，我国将在2027年迎来人口负增长，需要明白1点：高城市化率不代表人口流入就多，不少3、4线城市人口是常年流出，所以房说君以为假如开发商依旧保持现在建造速度，未来10年商品房势必会供大于求。

事实上现在的住房都已经“有价无市”了。不少专家以为疫情过后，各行各业复工复产将对房地产市场是利好，会迎来“报复性买房”，但却忽略了疫情几个月来中小企业、个体经营者持续亏损，为自保大量裁员；同时老百姓也几月没收入，大家思考的是如何更好省钱而不是“报复性买房”。

2、住建部“限令”下，房地产企业难以再靠起高楼摊平成本。

房说君在前文中提及，住建部这次“限令”给100米以上建筑规定了相关措施，目前大部分新建商品房为30层，相同面积建造越高、越多楼层就能卖出越多同时也为开发商平摊土地拍卖成本，随着新规的出台将会改变楼市规则，开发商需要相对应的增加配套，这就意味着成本上涨，同时受制“限高令”再想加高建筑楼层也不太可能。

另一方面，越高楼层消防安全以及拆迁旧改也是难题，目前并未有统一说法消防原题最高能到多少层，当最多也就只能打20-25层，面对动辄30楼商品房消防隐患也存在。房说君认为随着现代住宅越高，以后电梯设备易坏、拆迁旧改也无法享受，原因很简单：住房楼层高、密度高，无论是旧改还是拆迁所需资金不少，拆不起改不起成为“空中贫民窟”是常态，所以这类房子在未来10年，或会贬值30%甚至更多。

小编有话说：住越高的楼就能将其他人“踩”在脚下，望得更高发展更好？小编不这么以为，不过住房越建越高却是现实。但是住建部发出的一纸“限令”却让楼市风声四起，准确一点来说是让开发商感到“风声鹤唳”，无法摊平的成本、供需关系的拐点才是未来10年房企不得不面对难题，而且个个棘手，房子卖不出还倒是其次。到底“高层住宅”和“低层房”哪个更有价值？所说真的，从消防隐患、电梯设备、生命通道来开率，无疑住得低可能更安全些。

来源：房地產

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