38.8亿夺地王！雅居乐有息负债近千亿，欲拆分上市纾困？

曾与恒大、碧桂园等房企并称“华南五虎”的雅居乐，于2018年迈入千亿阵营。然而，重仓海南遇挫、多元化业务疲软、债务压身，雅居乐的后千亿之路绝非坦途。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

近日，雅居乐集团控股有限公司（下称“雅居乐”）以38.8亿拿地总价拿下中山市拍地史上新晋地王。值得注意的是，令雅居乐“封王”地块是由雅居乐旗下公司和平安旗下公司共同摘得。

风云地产界就此联系到雅居乐方面，对方没有给出正面回应。但风云地产界从侧面了解到，在雅居乐中山拿地宣传上，并不是很愿意主动提及平安。

雅居乐作为中山连续八年的销冠，此次之所以联合平安拿地，或许与此前重仓海南遭滑铁卢，以及近年不容乐观的债务状况不无关系。不少分析认为，“钱紧”已经成为雅居乐近年的典型现状。

01

三度引援平安

7月7日，中山翠亨新区马鞍岛科学城首宗公开挂牌的综合地块竞拍出让，因与深圳前海一桥之隔，并且计容建筑面积上限达92万平方米而备受瞩目。

该地块的区位、体量及配套都属上乘，作为中山起家的雅居乐选择继续重仓中山，最终以38.8亿的价格拿下中山拍地史上的总价地王。这一价格超过恒大去年35.89亿摘得的另一宗马鞍岛地块。

公开资料显示，该地块是由广西北海中雅投资发展有限公司、深圳恒创投资管理有限公司两家公司联合摘得。前者为雅居乐旗下公司，后者则是平安不动产100%持股公司，目前双方具体合作比例及细节尚未公开。

事实上，包括这次拿下中山总价地王在内，雅居乐已经三次引援平安。

第一次是在2018年12月，平安旗下深圳喻创公司出资9.88亿元，收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权。

另一次是去年12月，雅居乐、平安就惠州土储项目再次达成协议，平安旗下深圳盛露出资7.33亿元以收购雅居乐旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权，并向其出资9.33亿元。

频繁引入或联合“金主”，或许从侧面反映出随着规模的持续扩张，雅居乐的资金状况开始面临较大压力。

数据显示，2019年，雅居乐总负债同比增长18.48%至2078.95亿元；总借款增至966.7亿元，其中一年内需偿还的短期借款为422.97亿元；同时持有现金约426亿元，加之受限制现金扩大至90.04亿元，可动用资金难以覆盖短债。

此外，雅居乐净负债率升至82.8%，且若考虑过去一年雅居乐钟爱的永续债的影响，有机构估计其净负债率或将超130%。截至2019年底，雅居乐永续债规模达135.67亿元。

02

重仓海南遇挫 多元化进展缓慢

实际上，自从2018年跻身千亿阵营以来，雅居乐虽然营收逐年增长，但疲态逐渐显露。近三年，雅居乐营收同比增速分别为10.6%、8.8%、7.3%，归母净利润同比增速分别为163.8%、18.3%、5.4%。与此同时，2019年毛利率同比大降30.65%，跌到30.48%。

对此，雅居乐在今年的业绩会上表示，海南业务受到政策限制是导致营收增速减缓及毛利率下降的一大重要原因。

据了解，海南清水湾项目曾是雅居乐一战成名的高毛利“现金奶牛”。2017年，雅居乐在清水湾卖出170亿，占公司全年销售近20%，当年雅居乐毛利率亦同比攀升51.32%，达到40.09%。2009年至2017年，清水湾累计为雅居乐贡献了近800亿元的销售额。

在如此利好情况下，雅居乐选择继续重仓海南。截止2018年末，雅居乐在海南的土储在总土储中占比高达三分之一。

但2018年海南“全岛限购”政策出台让雅居乐有些措手不及，突如其来的政策导致当年清水湾销售额大滑至83亿元。今年，截至目前海南区域的入账数更是不足40亿元。

此外，被雅居乐寄予厚望的多元化业务进展也颇为缓慢。雅居乐在多元化业务上已投入近200亿，但目前多元化业绩贡献只有10.1%。而雅居乐之前的预期是“非地产业务在2019/20/21年，对集团的利润贡献将分别达20%/30%/40%”。

多元化业务离预期目标还有很远，地产板块仍是雅居乐最大倚仗，再加上刚迈入千亿房企阵营仍需在规模上继续攀爬，雅居乐必须确保土储坚挺。今年上半年，雅居乐在土地市场一直保持相对活跃。

03

复制“分拆术”

最近，雅居乐的一个新动作引发业界关注。6月24日，雅居乐发布公告称，拟分拆旗下雅城集团于主板上市，已向联交所递表。

据了解，雅居乐目前持有雅城集团93.35%的股权，若分拆上市完成，将持有不少于50%股权，雅城集团仍然为其附属公司。

招股书显示，雅城集团主要提供绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务，前者包括园林景观、生态环境及绿化管养，后者以住宅精装、公共装修及设计、生产、销售及安装智造家具等业务为主。

财报显示，2017年—2019年，雅城集团收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元，年复合增长率为81.4%；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元，年复合增长率为76.3%。

业内人士分析认为，分拆上市是拓展融资渠道的有效手段。雅居乐分拆成功后，由于股权独立，除了可以从二级市场获得高估值和融资，在宽松的融资环境下，还有机会从其他金融机构获得公司债、周期票据等其他融资。

一旦雅城集团上市成功，陈卓林手里的上市平台将会扩大至三个，雅居乐的多元化发展也就多了一个“轮子”。

关于“分拆术”，雅居乐已经有过先例。据了解，雅居乐于2018年2月成功分拆了其物业板块“雅生活”赴港上市，募资41亿港元。截至2020年7月，雅居乐的市值为372.51亿港元，而雅生活服务的市值为521.33亿港元，比雅居乐高出148.82亿港元。也就是说，雅生活成功用50多亿的营收撬动了500多亿的市值。

不少业界人士认为，此次雅居乐再次分拆上市，大概率是想再复制一个“雅生活”。雅居乐的“分拆术”是否能再次奏效，以目前雅居乐对此的推进力度与速度来看，不出意外应该不久之后就会见分晓。

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