雅居乐的“平安”夜：一个70亿的红包

来源：房产装修家居资讯时间：2020-12-28 10:16

雅居乐一口气转让7个项目股权，接盘方是平安。

12月24日晚间，雅居乐集团发布公告称，企业附属项目公司（均为公司间接全资或非全资附属公司）与投资者平安不动产签订合作协议。

据此，雅居乐将把7个地产项目的部分股权打包出售给平安不动产，后者已同意向有关雅居乐附属公司支付合计70.51亿元，作为此次交易的诚意金。

这雅居乐历史上第一次转让如此大规模的资产包。而放眼行业，雅居乐并非孤例，“三道红线”融资新规穿透式监管下，房企普遍面临压力，花式降负债正在成为主流。

平安的70.5亿

根据协议，此次交易一共涉及7个项目，分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州、惠州等地，均涉及住宅性质，涉及项目总地盘面积约176万平方米。

具体合作方式上，由雅居乐集团向平安不动产让出资产包内7个开发项目35%~50%的股权，但仍由雅居乐集团负责操盘。在此之前，雅居乐集团对名下这些开发项目的持股比例介于70%~100%。

这不是双方的第一次合作。

早在2018年12月，中国平安就以9.88亿元收购惠阳雅居乐公司22%股权；2019年，中国平安先后获取惠阳雅居乐公司34%股权及惠州白鹭湖公司15%股权，涉及土地数量达7宗。今年7月，雅居乐与平安以38.8亿元共同拍下“中山总价地王”翠亨新区地块。

此次收购完成后，双方合作的土储面积达318万平方米，约占雅居乐总土储的27%。相较此前的合作，此次收购的深度和广度皆有所扩大。

对于此次引入中国平安，雅居乐表示，可分散集团财务风险，有助于集团满足其物业项目开发营运资金需求。另外也可令截至2020年12月31日止年度的现金流量增加，并改善截至2021年12月31日止年度的财务状况。

据中报披露，雅居乐一年内到期的有息负债包括银行借款274.53亿元，优先票据28.25亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券100.25亿元，累计还款额为403.03亿元。期内，现金及现金等价物约383.6亿元，如不计入受限资金，短期偿债面临19.43亿元缺口。

截止2020年6月底，雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为72.79%（红线为大于70%），现金短债比为1.15（红线为小于1倍），净负债率为73.3%（红线为大于100%），踩中“一条红线”。

引入平安后，雅居乐增加70.5亿元现金流，如截止2020年底，其短期有息债务规模大体不变，现金短债比将大幅提升，以确保现金短债比不踩线。

根据“三条红线”新规，踩中两条“红线”，房企有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条“红线”，房企有息负债规模年增速不得超过10%。。

房企降负债连环计

实际上，雅居乐并非孤例。自下半年“三道红线”政策出台以来，除了传统的企业债、银行借款、还外债、信托基金等之外，房企纷纷通过转让项目股权等方式来回笼资金。这不仅可以迅速回笼资金以渡过难关，还可以借机调整业务结构，剥离不良资产，聚焦主业。

比如，2020年下半以来，华侨城已至少挂牌13个项目股权。对此，IP GLOBAL中国区首席经济学家柏文喜分析称，从华侨城近期的一系列动作来看，出售项目和资产旨在收缩战线和优化现金流，其战略从几年前的占资源转向了目前的以优化现金流为核心。

据乐居财经观察，实际上，今年以来，中国金茂、富力、招商蛇口等房企出售项目和股权动作也较为频繁。

北京产权交易所公开信息显示，11月，房地产行业产权转让项目共有24个，高于前10个月的总和。其中，央企转让地产项目股权项目19个，占比近八成。

此外，销售端发力进行降价促销是房企四季度降负债最直接、最有效的手段之一。临近年终，在冲业绩与降负债双重压力之下，房企降价促销力度加大，折扣营销、降低认购门槛、特价房等优惠政策不断，网上卖房、直播卖房等创新营销方式层出不穷。

而除了出售资产、降价促销之外，引入战投、成立合资平台、配股等也渐渐成为房企快速改善财务状况的方式。

中国平安长期扮演着各大房企的“战投”角色，在入股房地产行业的各大资本财团中，它涉猎范围最广、投资规模最大。不仅是金茂、碧桂园、朗诗、旭辉、华夏幸福等知名房企“二股东”，还入股金地、保利地产、华润置地、绿城、九龙仓等多家房企。

成立合资平台方面，近段时间频繁出手的GIC（新加坡政府投资公司），在8月-12月期间，分别与旭辉、仁恒、融创三家房企签订合作协议，成立了三家70亿规模的合作投资平台，共同投资中国住宅发展项目，三家房企均占有相应平台51%股权。

此外，恒大、龙湖、正商等多家上市房企，先后开展大规模折价配股动作。其中恒大折让15%融资43亿港元，龙湖折让7.5%融资23.5亿港元，正商折让4.2%融资7亿港元。