广州楼房:这种房子短期可能贬值,尽早抛售

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提问：广叔好，新人首问，坐标广州。名下有两套房：①平沙富力城两房，无房贷，目前小孩（小的幼儿园，大的2年级）上学需要这个户口学位，但是马上小孩长大就住不下了②万科未来森林三房，21年交房，有房贷1.2万。目前想用父母的名义接力贷，再入一套。手头有100子弹，借一下勉强可以到200子弹。家庭月收入大概7-10万，目前纠结两种方案：

A：看中了润府复式的4房，因为家庭2小孩2老人，六口人住得开，而且上班在嘉禾望岗，非常方便。但是纠结润府的周围配套，貌似只有广铁一中学区一个优势，其他的配套基本没有，周围都是民房，价格是低。这个后期没有十年，估计很难上配套。离嘉禾望岗地铁口还有一段距离，有个嘉禾云创智谷未来会落地，但是看地图是在云门挨着，跟这个润府差好远。感觉润府后期价格不好涨，而且担心后面也不好出手。B：是到白云市区入，但是价格高了，而且面积要缩小，比如马务的龙湖招商天钜，好小的一个小区，或者万科金域悦府，市区是市区 ，但是上班也远了。

帮我分析一下：（1）润府的前景如何？，（2）考虑投资保值的话，便宜的，大的方案A？还是贵的，小的方案B？（3）富力城基本这两年没啥涨价，是否有必要出掉，目前是要上学用的。（4）龙湖天钜和万科金域悦府，哪个更有升值前景

回答：你好，1、润府周围厂房较多，环境和配套较差，改善周期长，如果中长期投资可以考虑。2、龙湖招商天钜楼盘小，对未来的升值有一定影响，建议龙金域悦府，8号线北延线在建，未来还有利好。3、富力城超级大盘，体量大，价格也是易横难涨，可出手置换。

提问：广叔，您是说品秀星图比碧桂园首座更有投资价值吗 另外品秀总高24的30000单价 50总高的26000您说中层 意思是选择总高24的 还是50的 中层 总高50的会不会难转手 总价差40万 就是我买首座比品秀多130万以上 买品秀的话手上还有一百多万 您说投资无锡太湖新城 那边新房已经价格30000多了二手28000左右毛坯 二手值得入吗或者投无锡别的区 还是投佛山升值潜力会更大

回答：你好，感谢赞赏！建议考虑星图，不要选择顶层或低层就好，以中层为佳。太湖新城值得入，毕竟属于CBD，近两三年不会有大变化，长期有一定涨幅，但多少，需要看大周期发展情况。其他区没有推荐。佛山也可以考虑，更建议佛山。

提问：我看广州自媒体都说新塘那边都在跌 土拍还流拍限价 所以广叔觉得新塘品秀那个位置 会比无锡太湖新城CBD升值空间更大对吧 品秀26000 太湖新城最好位置33000左右 我在想核心区域会不会比新塘更抗跌保值 您的看法是新塘 佛山 无锡太湖新城 另外 您说沙井潜力大 我有没必要现在开始交深圳社保 五年后的沙井还有置换投资的价值没 或者可以沙井先买 社保到期在网签 会不会风险很大 我问清好做打算

回答：你好，房产投资：别人恐惧时我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧，现在新塘是历史低点，你懂的，广州行情起来之后就到新塘，现在还是风平浪静。太湖新城也可以考虑，太湖新城在无锡比较硬核，是无锡的宠爱，也会抗跌一点，新塘则是广州多个儿子中的一个。沙井的机会可能赶不上了，5年后肯定已经涨完了。

提问：广叔您好，广州本地户口，夫妻共有一套广州从化区房产，公职金贷款已还清，市值150，夫妻共有清远2017年商业贷款恒大银湖城一楼毛呸房一套，账面亏损20，家庭月收入3万，现金20万，现月供8k，想南沙投资多一套，请问如何，或者有更好建议，谢谢

回答：你好，感谢赞赏！从化拥有稀缺的自然资源，作为广州的后花园，自住是相当舒适的，但由于与广州核心区距离较远，通勤时间长，土地供应大，跟花都一样，房价易横难涨，需要持有较长时间。清远自住还可以，近年来概念也较多，比如广清合作区、广清地铁、广清空港新城等等，但清远的基本面较弱，雷声大雨点小。如果从化这套不自住的话，建议出手置换，南沙可以考虑，参考选筹：叠翠峰、越秀滨海御城、龙光棕榈水岸南区

提问：你好广叔，我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

回答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

提问：广叔你好，想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资，在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯！现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。广叔能推荐一下应在佛山哪个地段买有升值空间？能接受1.5万以下的单价！小孩子过2年要上小学了！想找方便上学的。 现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗？以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性，请叔指教！

回答：你好，佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。长远来看，三水楼市无长期的支撑。从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资，从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力，我的建议是逐步出手并优化资产配置。

出手置换顺序是： 首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善，注意带学区，为2年后孩子上学做准备。 上面这一步是先解决自住改善需求，解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。 佛山的最大卖点在于和广州的联动。淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。

提问：你好广叔，本人深户，在深圳莲花山北彩田片区有有两套房产(房产都在本人名下，父母也都为深户，名下无房产)，一套70多平的两房，一套40多平的小户型两房(父母住)，目前想卖掉一套在同片区换一套大一些的三房或四房(纯自住需求)，目前想先将40多平的过户到父母名下，然后再卖掉70多平的，那样就能做到低首付，公积金也可以全用上，这样操作是否合适，还是有更好的操作办法，或者更好的选择？

回答：你好，不知道深圳2套分别是哪2个盘，建议说说详细情况再做判断。 房票珍贵，原则上建议出手40+小户型，保留70+大户型。 出手小户型，大户型做抵押融资。再淘一淘3-4房，价格在700以上更容易出笋盘。

提问：广叔您好，刚需，在福田上班，已经办理好深户，目前有140w的首付，年收入30万左右。想在南山或者福田买小两房，希望总价能控制在400万左右，不知道怎么去选，广叔有什么好的建议吗？感谢~

回答：你好， 南山或福田，400万以内的两房，或者面积极小，或者品质很差，没有什么漏可以捡。 如果打算自住就选福田，如果投资可以跳开这两个区，眼光放远一点，去找更有潜力的标的。

提问：广叔你好，我现住在罗湖，想买一套学区房，主要注重学位和投资，目前在考虑深中深高南和深实验，深中的话价位有优势就感觉罗湖板块弱，深实验的小户型离得有点远担心有划片风险，大户型比较旧，价位也高了点，深高南在香蜜湖原打算作为首选，但是据说人太多学分积分快100了，有买了也不一定能上的风险，南山片区上班有点远，而且好一点的学位房价格也很高了，请问据广叔您的了解认知，我该怎么选择好？

回答：你好，深高南的积分已经接近100分，利空不建议。 投资学区房有很多方法，第一买没有学区的学区房（有暴击）第二买学位用过的可以有折扣（时间的财富）第三买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 。如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生源也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法来决定。

提问：广叔好，我目前在龙岗中心城，住在龙岗区实验学校的98年建的一个老小区，我（深户房子已经满五年）和老婆名下（老婆非深户名下的房子才过户到名下一个月，大亚湾有一套96平的小三房）各有一套这个小区的三房子，目前离异！有两个小孩，老大上一年级，老二明年上一年级！夫妻年收入在100左右，我想入手一个比较好的初中的学区房，最近学区房价格涨得太猛了如果用目前手里的房子置换担心成为接盘侠，不买又看着价格涨太快了，我想优化一下资产，请问有什么好的建议吗？

回答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。 这类房产大多属于炒热度出货，不具备长期投资价值，建议出手后增加深圳首付。 论教育水平，关内比关外更好。龙岗98年的老房可以考虑出手，也可以老了加按揭融资。 具体要不要出手，建议说说深圳这2套房的详细信息，再帮你做判断。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择 投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等。 可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区，新的教育模式，生员也很好。

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