10476元/m2!两路组团地块破万,中央公园还有笋盘机会吗

6月28日，主城区7宗地块公告到期出让。其中，两路地块以总价9.5亿元，楼面价10476元/㎡拿下。（资料来源于重庆锐理数据）

（图源重庆锐理数据）

此次，两路组团土拍地块位居中央公园附近，这是继6月22日中央公园出售土地之后再一次拍地，也是继上次拍出万元地价之后，再一次万元地价。一个区域的发展不应以价格来作为考量，但是高昂的地价足以证明，这个区域的价值。

为何中央公园过万土拍如此频繁？

早前中央公园土拍再破万，两块地分别被万科以9216元/㎡的楼面价，以及融创以10329元/㎡的楼面价竞得。加上此次土拍，这是近期中央公园及附近出售的第三宗地块。

放眼重庆土拍市场，中央公园土拍的次数明显高于其他区域。自2017年以来，中央公园开始逐渐成为土地市场的重角。直到2019年，中央公园迎来土地市场的高光时刻。据统计，去年全年总计约有14块地块楼面价破万，其中中央公园占据着半壁江山。2020年，近期土拍两块价格也突破万元。

数据来源铭腾机构，重庆楼市整理

但事实上，从2016年开始，中央公园板块的地价就开始上涨。回望中央公园板块从2013年-2019年的楼面价，6年时间，涨幅达3倍，不免让人感慨。自2015年开始，价格更是曲线一路上扬，区域价值被业内人士盖章认定。

为何中央公园过万土拍如此频繁呢？频繁且高地价的背后，仅仅是开发商的角逐吗？不，这是对中央公园这个区域潜藏实力的争夺。

作为城市级新区，中央公园俨然成为了重庆火热的板块。但不少人会发出疑问，中央公园值吗？

①大城已成，配套价值兑现

众所周知，中央公园有着超高规格的布局。中央公园片区，东至两路以及江北机场，西接悦来会展中心，处于承载重庆自由贸易区和重庆临空经济示范区重大发展战略的重要节点。

它是国内占地约2300亩的城市公园，它拥有规模庞大的商政集群，它还有超强的资源配套：

有360万方超级商圈——两江国际商务中心，目前正在抓紧建设中；

有优质的教育医疗资源集群——渝北区人民医院、重庆八中；

还有重庆新区里密集的轨道网——10号线、9号线（规划中）；

不得不说，从各方面来看都在体现着这个板块的高价值。

②内环土地抢手，中央公园价值地位已定

板块的成熟度与宜居性都开始发生蝶变，目前，据不完全统计，已有金茂、鲁能、中交、公园大道等楼盘陆续交房。且陆续交付项目多位居中央公园一环与二环之间，中央公园内核地块的价值已开始兑现。

从近期土拍的地块也能看出，中央公园土拍已开始外拓，目前土拍地块基本在二环及三环。围绕在中央公园的一环，已经是被各家房企瓜分，可开发土地几乎没有，二环地块也呈现出稀少的状态。

且近期拿地开发商，如万科、龙湖早前便已在中央公园拿过地，但仍然参与近几次地块土拍，足以说明他们认可中央公园的区域价值。这些注定让中央公园吸引着众人的目光，而地价、房价也坐实中央公园城市级高地的地位。

五大标准带你看“笋盘”

不知不觉中，中央公园从一块藉藉无名之地转变成一块区域价值高地。越来越多的开发商进驻其中，分食中央公园带来的红利。

那么在中央公园如何才能淘到真正的“笋盘”，买到心仪的房产呢？还得从地段、区域兑现程度、品牌、项目、政策等多方面来说。

我们先来看下，评判笋盘的标准是什么：

一、地段。

项目一定是在城市主力发展区域，区域价值高且被认同。毋庸置疑，中央公园最好的地段在一圈层。要选择，也应该先从一圈层看起。它在生活宜居感和繁华感上，体验是优于其他两个圈层。

二、区域兑现度

该区域处于高速发展期，规划有重量级配套，且具有一定程度的兑现。

三、品牌

品牌开发商，项目体量大，属于大盘运营。且品牌房企在资金实力、施工质量、社区配套、住宅保值增值等方面都会优于一般房企。

四、项目

项目经历过区域土拍价格周期（土拍价格明显高于上个阶段），且处于中后期销售阶段。

五、价格及政策

2016年中央公园板块进入集中开发阶段，那个时候一圈层还有土地资源且拿地成本不高。紧接着，第二年地价上涨且推售住宅都遭遇限价政策。

综上，如果一圈层内，还有2017年左右开始推售且现在还有少量“尖货”发售的品牌楼盘，确定要错过吗？

公园九里营销中心实景图

公园九里如何成为笋盘的？

不得不说，在现今地价与房价之下，中央公园笋盘并不算多。从以上评判依据来看，公园九里正是我们在寻找的“笋盘”。

1、一环占位，价值兑现

经过多年的发展，中央公园现今的面貌大家有目共睹。各方面逐渐成熟，配套设施也越来越完备。不得不说，目前中央公园已进入价值兑现期。

回顾2016年，华润置地以33.3亿拿下该地块，在中央公园南侧才开始建设之时，就第一批拿地，占据中央公园南侧一环位置，开启一路畅销的模式。

项目示意图

2、价格优势明显

4年时间过去，项目也进入到中后期销售阶段，据了解，公园九里项目现正在推售看公园大平层和装修高层两种产品，套内均价约16000-18500元/㎡。

目前板块内二手房最新建面均价15633元/㎡；2018年以后推出的新房，套内价格更是直逼20000+元/㎡。公园九里的价格优势，高下立判。（数据来源于房天下）

3、品牌价值附加

好的产品离不开品牌的加持，而好的品牌也能反作用于产品。“九里”系出华润置地名门，是全国第11座九里系作品，足见其对该项目的重视和价值认可。

（公园九里效果图）

4、产品力优秀

公园九里除“笋盘”的必要条件外，在产品的打造上同样优秀。

目前，公园九里一期产品已交付，装修高层产品正在火热销售中。套内面积约120m2宽境臻装平层，楼栋建筑以点群式的布局结构，户型全朝中庭，视野互不打扰；打造三面景观面，不仅能悦享更广阔风景，还能享有更多清风与阳光。另外，公园九里正看中央公园的大平层产品也正在销售中，其距离中央公园仅约50米，可俯瞰约2300亩中央公园绿景。

“2”字头的地价已成为事实，相信未来入驻中央公园的机会将会越来越少，至于是“笋盘”与否，选择权利在购房者自己手中。

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