中央公园二三圈层地价持续过万,上车or观望?这里早已释放信号

土拍，能折射出一个板块的热度和价值。

◆ 6月22日，中央公园板块出让两块住宅用地，起始楼面价分别为9164元/㎡和9219元/㎡。最终，以楼面价9216元/㎡和10329元/㎡分别被摘得；

◆ 6月28日，中央公园板块再出让一块住宅用地，起始楼面价7950元/㎡，最终楼面价定格在10476元/㎡。

（以上数据来源：锐理数据）

用地图自带测距功能粗略测算了下以上地块到中央公园的距离，仅直线长度就在2-3公里以上，不算近。

来源百度地图，位置和距离仅为示意换言之，板块内二三圈层楼面价已经升到“万元”档。不算以上三宗，中央公园板块“万元”地块的数量早已让其他板块望尘莫及。去年，共有14宗成交楼面价破万的土地。其中，中央公园贡献了7宗，占据半壁江山。

数据来源铭腾机构，重庆楼市整理从土拍数据看，这里已是城市价值高地。不少一线开发商，接连重仓中央公园，争先站位布局。回望中央公园板块从2013年-2019年的楼面价，6年时间涨幅达3倍，不免让人感慨。自2015年开始，价格曲线一路上扬，板块价值被业内人士盖章认定。

数据来源乐居再来，中央公园板块的住宅成交总额也是一骑绝尘。铭腾机构对2019年至今年6月期间，主城各板块住宅（单套金额100万+）总成交额进行了统计，中央公园板块以约252亿元成绩，排名TOP1。

数据来源铭腾机构如果以“总成交额÷总套数=单价”的公式计算住宅均价，中央公园板块在20000/㎡左右。况且，现在面粉更贵了，未来做出来的面包还会便宜吗？凡楼面价破万的土地，未来新建住宅价格站到20000元/㎡+，几乎是板上钉钉的事情。看看去年那些破万地块，再去网上相关平台搜索它们的价格就心中了然。“量、价”方面，在重庆发展几近成熟新兴板块中，中央公园称得上拔尖。01中央公园，熟了判断一个板块是否接近于成熟，它有以下显著的特点。核心区域土地资源稀缺。参看照母山和西永两个板块。前者，可贵在核心区域早已无土地可供；后者，还能拿出土地。中央公园，现状几何？

来源锐理数据从图上可以看出，围绕在中央公园的一圈层，住宅用地早已被各家房企瓜分，可开发土地几乎为0。这也是为什么即便二三圈层楼面价上万，还有房企积极进入，贵在“稀缺”二字。不妨大胆做下猜想，若一圈层还有土地拿出来竞拍，14000元/㎡的楼面价恐怕也不为过。配套逐渐兑现。1、超级商圈。按照计划，规划体量约360万方的两江国际商务中心核心区五大商业综合体集中商业项目将在今年全部封顶，塔楼部分封顶60%，商业装修完成50%，到年底部分商业具备提前开业条件。（来源：空港新城官网）

截图来源：两江国际商务中心官方微信公众号两江国际商务中心6.15-6.19建设周报2、轨道交通。轨道交通10号线（已通车），中央公园内设有站点；建设中的轨道5号线北延伸段和9号线，未来也将在中央公园板块设置相应站点。3、有人气。①、政府和事业单位迁入。包括重庆检察院、重庆档案馆、重庆人社局、渝北行政服务中心等30余家。②、住宅陆续交付。据不完全统计，目前金茂、鲁能、中交、公园大道、华润等楼盘已陆续交房。加之不少社商开始营业，给中央公园板块增添了烟火气。

华润公园九里一期小高层组团园区实景拍摄8年，从稚嫩到成熟，以前画的饼都在逐一兑现。现在的中央公园，值得入手。02为什么选中央公园？如何界定一个板块现在是否处于值得购买的时机？根据城市生长规律，板块发展大致有以下三种类型。第一类，完全成熟板块。比如解放碑、观音桥等地方，传统核心区域，周边房价几乎是城市天花板，不会随着市场起伏，几乎享受不到发展红利。但不差钱的购房者，买个开心就好。第二类，完全新兴板块。类似西永、水土等地方，现阶段还在绘图，离价值完全转换和呈现，周期大概需要5年-10年。不过，住宅单价相对低，对预算有限的购房者有吸引力。第三类，介于成熟和新兴之间的板块。就像中央公园，2012年开始起步，离真正成熟或许就2年左右时间。等到商业、交通、道路逐步落地，以及人口导入，又是一番新面貌。对“既看重板块发展红利，也在意宜居与否”的购房者来说，中央公园板块符合他们的购房逻辑。03在一圈层买“笋盘”，怎么淘？那么，在中央公园又该如何买到心仪的“笋盘”，有3个要点：选地段、看品牌、比价格。地段。毋庸置疑，中央公园最好的地段在一圈层。要选择，应该先从一圈层看起。在生活宜居感和繁华感上，体验会优于二三圈层。品牌。品牌房企在资金实力、施工质量、社区配套、住宅保值增值等方面都会优于一般房企。价格。2016年中央公园板块进入集中开发阶段，彼时一圈层还有土地资源且拿地成本不高。2017年地价上涨，同一年推售住宅遭遇限价政策，简单来说，单价提前被“冻结”。综上，如果一圈层内，有2017年左右开始销售，且现在还有少量“尖货”发售的品牌“限价”楼盘，确定要错过吗？04套内均价18500元/㎡，安排！在一圈层中，中央公园南侧方向有与生俱来的优势。1、中央公园南侧部分属于翠云街道，即两江新区直接管辖；2、距离照母山、金开大道等区域比另外几侧近。加上甘悦大道的建设，以后中央公园板块和悦来、翠云等可以直接连接，也能快速到达机场、金开等区域。去年底，甘悦大道二期工程隧道已顺利贯通。3、中央公园大体为南北长条形展开，其南北长2400米，东西最宽770米，最窄600米。从视野角度来看，中央公园以南的视线纵深更长，更丰富。中央公园南侧开发建设伊始，华润在第一批拿地名单中。据我们了解到，其公园九里项目现阶段正在推售大平层和精装高层两种业态产品，套内均价约18500元/㎡。我特意去查询了板块内二手房最新均价，约在建面15633元/㎡，意味着套内大概在19500元/㎡水平；新房方面，2018年以后的楼盘套内价格20000元/㎡以上的比比皆是。（数据来源：安居客）公园九里的价格优势，高下立判。至于华润的口碑也不用多说，一位擅长城市综合投资开发的运营商。九里系是它的驰名产品系，一般只出现在重量级城市的中心地段，品质值得信赖。除以上作为“笋盘”的必要条件外，公园九里在附加值（环境、配套和产品）上，同样优秀。配套。公园九里和中央公园距离很近，过个马路就到那种。同时，邻近建设中的两江国际商务中心和轨道交通10号线。产品。一直以来，华润特别擅长于做高梯户比产品。在2017年同时段推出的楼盘还以2梯6户配置为主的时候，公园九里已经以2梯3户的小高层面市，价格还一样。很明显，“笋盘”的基因从那时就印刻了。1、大平层产品，3梯4户配置。一线瞰公园，2.4公里纵深的中央公园景观一眼尽收，无任何遮挡。亲，限量头排位置，不了解下？以下图片来自绝无滤镜的真实买家秀。

实拍图，拍摄于公园九里大平层10F2、精装高层，3梯5户配置。虽不能一线看中央公园，但可以做到三面无遮挡看社区内面积约4000方的中庭园景，最大80米楼间距。中央公园板块内做大面积围合式景观设计的不多，公园九里算一个。同时，室内全采光设计，配有独立套房和约7.5m景观面；装修部分运用到华润独创的4D精装*。从玄关到卧室，细节处都能看到用心。（*7.5米面宽、4D精装仅限公园九里一期B组团D1、D2号楼套内120平米标准层户型。）中央公园头排景观席位，注定有限。如果错过公园九里，以后或许只有移步二三圈层，从一栋栋大楼间看中央公园，且价格又是另一番景象。这会是你想要的得不偿失吗？写在文末 在中央公园居住生活开始向二三圈层扩容的今天，对于居住在一圈层的人来说，他们将优先享受到来自生活的“甜头”，所谓近水楼台先得月，就是这个理儿。不过，在楼面价“居高不下”的中央公园，买房切记一定要做到实地探访、综合对比、细细甄别：看地段、品牌、价格和产品，缺一不可。楼面价过万已成事实，是要到“2”字头入手，还是现在就上车？选择权在自己手中。

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