楼市，苦日子要来了？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-07-10 07:00

　　中国的“二元经济格局”在股市和楼市上被展现得淋漓尽致。由于国内金融创新不发达，且开放程度不高，老百姓(603883,股吧)除了房子和股票，基本找不到更好的资产。

　　因为在国人眼里，股票可以赚快钱，房子可以赚大钱，大钱和快钱轮流赚。这不，前几年“大钱”赚完了，赚“快钱”的时候来了。

　　股市和楼市是怎样一种关系？

　　股市和楼市基本是中国百姓的两大投资渠道，所以当前股市走强时，必定会吸走一部分资金，只是多少问题。

　　理论上，股市是经济的晴雨表，楼市是随着人口结构的变化呈周期性兴衰。但在中国，股市和楼市成了人们赚快钱，赚大钱的工具，所以它们之间的关系就变得很微妙了。

　　首先，二者在一定程度上会有一定的此消彼长关系，比如股市走强吸收楼市资金，不过这种资金体量很少。其次，中国的股市和楼市都是政策市，受政策影响很大，比如2015年政策宽松时楼市和股市一起疯涨。

　　不过，股市和楼市都是资金密集市，如果市场的流动性收紧，二者都没有好果子吃。

　　股市，好日子要来了？

　　进入7月份，大盘打了一个翻身仗，似乎应验了“五穷六绝七翻身”的股市谚语。截至发稿，沪指收3450点，直逼3500。上半年创业板也足足涨了快50%。一波大牛市山雨欲来，身边买了基金的朋友开始炫耀收益，买了股票的在闷声发大财。

　　我对股市不做预测，也不做评论，因为它再怎么涨，始终逃不掉一个规律：被低估的早晚都要涨回去；被高估的早晚都要跌回去。如果基本面全面转好，这或许是牛市的起点；否则，半年的涨幅在短短几天内被透支了，这或许就是调整的起点。

　　有一点我想说的是，在近一年的涨幅中，核心资产股的上涨空间在不断被压缩，金融股就更不用说了，所以下半年这些股票能涨多少还很难说，毕竟低估值、高增速预期的优质企业太少了。

　　楼市的苦日子要来了？

　　当前的宏观趋势，似乎对楼市不太友好，有这么几点我认为有必要提一下：

　　1、疫情之下，居民收入降低，购买力下降。根据瑞银最新一期《中国住房调查报告》，在采访的3322名潜在购房者中，有80％左右决定推迟或取消购房计划，无购房意愿的占比跃升至46％。

　　由于疫情，国民收入减少，消费骤减，本来买车的都要考虑再三，何况是一套房呢？看房屋销售数据也能看出，一季度房地产市场很惨。不过改善型需求会因为疫情消失很多，但刚性需求的话，只会延迟，不会消失。

　　2、股市上涨，会分流一部分资金。中国证券登记结算有限公司最新数据显示，月至5月新增投资者数量分别达189.12万、164.04万和121.41万，较今年前两个月80.07万和89.54万的新增数量，涨幅明显。6月份不少券商新增开户数均增长超过30%。

　　截至8号，A股近4个交易日成交额分别达17392.53亿元、15654.13亿元、11712.53亿元和10797.39亿元。

　　这一组组数据的背后都是真金白银，说没有分流资金那是假的，但分流了多少，一无法统计，二金额不会太大。毕竟国内投资者也不是傻子，这种快钱不敢投入太多本金。

　　3、部分城市加大楼市调控力度。上半年全国楼市以降温为主，但宁波、杭州、东莞、深圳等沿海城市依然出现了炒房现象，尤其是深圳。

　　7月2日当天，杭州、东莞先后发布了楼市收紧调控政策，大致基本围绕限售、加大市场供应和整治房地产销售市场三大方向展开。

　　7月6日，宁波也发布了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知扩大了限购的范围，加大了土地供应力度等。

　　所谓枪打出头鸟，楼市可谓是被调控“拿捏”得死死的。但是有一点需要注意，近期的调控基本以微调为主，包括之前的“一日游”政策。因为现在的宏观环境不允许把楼市勒得太紧，要知道不少地方已经出台了针对房企复工复产和补充现金流的扶持政策，不太可能会在此时开启“新一轮调控”。

　　总结下：首先股市和楼市的“跷跷板效应”，有，但是很微小，货币宽松的话，都是一起涨，收紧就一起跌。其次，资金终究还是会流向楼市。因为绝大多数人都是为了买房而炒股，很少是卖房炒股的。而且目前土地出让金依然是地方政府的收入大头，每年土地出让金收入超过7.8万亿，房地产及相关产业占税收的比重超过1/4。这个现象短期内无法改变。最重要的是，在当前保就业的情况下，牵扯众多行业的房地产一定起着举足轻重的作用。

　　所以我认为核心城市的楼市长期仍有支撑，而楼市的“苦日子”，一是“苦”在房地产市场的分化，文章里讲的这些利空房地产的因素会在三四线城市放大，进而影响当地房地产市场预期；二是“苦”在即使现在货币宽松，市场也没有足够的资金进入楼市，即使是热点城市，推高部分楼盘房价的也只是少数炒作资金罢了，比如深圳光明区楼盘销售冰火两重天的景象。

　　因此咱们需要稍安勿躁，无论股市和楼市，该来的终究会来。

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（责任编辑：李显杰）