想去海南投资买房？这几个前提你得明白！

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　　大家好！我是菜鸟理财特聘的房产投资导师：業問。

　　最近咨询我的朋友里，十个有三个问海南，这比例还挺高的。

　　与其一次一次地重复答疑，不如好好写一篇吧。

　　PS：有粉丝告诉我说，有不良自媒体拿我在菜鸟理财写的免费内容去其他渠道当收费内容卖……

　　在此我再强调一次啊，業問的内容只授权给了菜鸟理财，除了收费的课程，其他都是免费的！

　　免费文章、免费社群！有收费都是不强制的，比如课程，比如线下看房团等，你想支持我就花钱支持，只想捧个人场那也没关系。

　　但你未经允许就偷我的免费内容拿去卖，那就是你的不对了！

　　好了，回归正题。

　　先直接说结论：现在你想去海南投资买房，業問并不会拦着你。

　　但有几个前提，我劝各位先想明白。

　　第一：你对这套房子的期望到底是什么？

　　外省人去海南投资房产的历史其实非常久了，海南楼市历史上也至少有两次大起大落了。

　　第一次1988年海南建省，也要搞经济特区，瞬间成为炒房热土，但1993年海南楼市泡沫破灭，之后房价连降10年。

　　海南省政府对积压房地产的处理工作，直到2006年才基本完成。

　　第二次是2010年发布了国际旅游岛，全国各地的热钱再次涌入，算是热了一段时间，但到了2011年，很快也开始了回调，而且一调就是5年。

　　最近的这一波行情，基本上是跟随者2015-2016年全国楼市的大行情而来的，而且暂时还没看到“大涨之后又大跌”的迹象。

　　一方面，海南成功从东北引入了人口和资金的基本盘，另一方面，本次的涨幅是先大盘轮动，再独有利好。

　　也就是说，海南现在的价格，你说完全没有支撑，業問是不同意的，而且在全国房价普遍涨了这么多年以后，除了三亚之外的海南城市房价，实际上真不算多贵了。

　　如果说以前去海南买房的，基本都是北方客群为主，抱着过冬、养老外加保值增值的目的而来的话，那么最近这一波杀去海南的，则是全国各地的热钱为主了。

　　热钱一旦入场，都想博个暴击，但業問觉得，海南楼市很难再有暴击机会。

　　所以回到一开始的问题。

　　如果你是想着做长线的布局，不管以后是自住、养老还是放租都能接受，而不太在意短期的行情的话，那我觉得只要你有能力有想法，最关键的是有房票的话，海南去买一套无妨。

　　如果你是指望快进快出博个暴击，我觉得吧，第一是不鼓励，也看不出啥可能；第二是有比海南更好的去处，何必去凑这个热闹呢。

　　关于海南楼市第二个要想清楚的问题，是软硬件水平。

　　先说硬件吧，靠海的房子在保养上的难点，这个不用我说，很多人也多少有些概念。

　　软件的话，業問此前也是有所耳闻的，先不说各种配套服务的不完善，单就房产交易的很多环节上，都有各种各样的问题，光我听到的纠纷就不少。

　　从另一个角度上来说，过去30年时间里，关于海南的利好政策是一波接一波，但海南的经济发展总不如人意，这背后或多或少也说明了当地基本面上存在的一些问题。

　　業問之前说过，买房的时候一定要设身处地地想一下，这房子放几年以后，换我自己会不会愿意买，或者说愿意花很高的代价租下来。

　　但在海南这个地方，業問还得加一句，这房子放满对应的年份，能进入二级市场流通的时候，市场上还会有这么对应的产业、就业和购买力来源源不断地制造“接盘侠”么？

　　回顾海南楼市的周期，業問发现了一个很明显的问题，除了之前两次大的政策利好带来的行情，其他时候，海南楼市行情基本上都是跟着全国大盘走的。

　　只不过全国大盘涨的时候，海南整体相对涨得不多，但全国大盘开始回调的时候，海南整体反而跌得更多。

　　为啥会有这种情况，归根结底就还是钱没“根”，产业还不够丰富，提供的就业人群的整体收入也相对有限，没有太稳的基本盘，所以楼市行情也就像墙头草。

　　第三个要想清楚的问题是严格的限购政策，（政策细节自己去百度啊，别做伸手党），加重了你的资金成本，延长了你的持有周期，最后导致一个很明确的问题是：最终能否给你想要的回报。

　　现在海南全省的房地产调控政策，基本上是全国最严的。

　　而且这次的自贸区政策一出来，不仅没有像之前那样给房地产行业留有想象的空间，反而一开始就给这个行业定了调。

　　所以说，只看政策对楼市的短期影响的话，自贸港的所谓利好还不如2010年的那个国际旅游岛。

　　只不过长期来看，自贸港的政策真要能全面落地，海南经济转型和发展就能找到自己的基本盘了，这对于楼市的长远平稳发展，倒也是有利的。

　　现在投资房产啊，最忌讳的就是捕风捉影、见风就是雨。

　　经济发展大环境是这样，人口增长大背景是这样，存量的博弈和竞争業問也跟大家说了很多次，所以动辄几百万起步的房子，最好还是买个确定性。

　　那么，现在海南楼市的确定性是什么？

　　能确定的就是政策在支持，仅此而已，未来如果真的产业转型成功，能够实现人口的高速增长，且吸引更多的高精尖人才来海南就业和生活，那才是海南楼市真正的底气和确定性。

　　但能不能做到后面所说的这些，需要观察。

　　这个業問此前也说过很多次了，概念是好概念，政策是好政策，但归根结底，还是要看海南当地经济和人口的增长速度。

　　总之啊，海南绝对可以买，但不能抱着冲进去博暴击的态度买。

　　如果你是外地人，7成首付+5年限售所带来的资金压力，绝对需要提前考虑清楚。

　　而且现在人人都想去抢房，在“抢到就是赚到”的氛围下，反而很容易忽视房子本身的区位和品质，这都将直接影响未来的升值空间和流通价值。

　　一定要买在有产业和人口集聚的地方，别被开发商划定的某些犄角旮旯的看上去很美的规划骗了。

　　最后，如果你是抱着投资的目的去买，那投资回报率也是需要你想明白的。

　　三亚房价已经很高了，现在入手接下来到底还有多少空间？需要仔细研究。只从三亚全局来看，業問觉得中长期价值还是很稳的。

　　其他城市虽然便宜，但是不是便宜就有更好的成长性，也要打个问号。相对来说，海口市滨海的区域还是有潜力的。

　　东线和西线城市的话，業問建议是多看看东线，比如陵水、万宁、博鳌、琼海都还行。有风景、有人口，也有一定的配套。

　　西线一定要买，就看看东方市吧。

　　最后，请记住，真要去海南买，一定要沿着海岸线看，内陆的那些地方就别看了。

　　总之，海南就是个对于北方同胞们来说却是很不错的度假、疗养之地，未来因为自贸港的政策，大概率也是一个不错的购物和度假的地方。

　　但你说整体楼市的价值，换我我是会选择继续紧盯长三角和珠三角。毕竟这里才是中国经济的命脉所在，也一定会是中国未来最发达的两大城市群。

　　好了，关于海南楼市，業問今天就说这么多。有啥问题，我们留言区见。

　　以后業問各种踩盘、研判的实时分享，都会首发在朋友圈，等不及正式文章的，可以在朋友圈先睹为快

　　最后帮船长老师打个广告：

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