在昆明买洋房首付只要35万!? 是真是假如何辨?

随着城市可开发用地的减少，房子也在“向上”发展，眼见着昆明的房子越来越往高层靠近，密度也日渐拔高。

低密低容、居住舒适的洋房产品日渐受到追求高品质生活的改善型购房者的关注和喜爱。

首先要来界定一下，什么是洋房？

一般对洋房的定义有狭义和广义两个角度。

狭义上的洋房一般是指“花园洋房”，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有私家花园。最具代表性的是上海解放前兴建的老洋房，不过目前市面上少见这样的产品。

（上海老洋房）

市场上大部分洋房产品一般是广义上的洋房，很多人把11层以下的低密住宅界定为洋房，甚至有些20层的高层也称其为洋房。

但实际上的“真洋房”是指4-8层的多层板式建筑，一般为1梯1户/1梯2户设计，做到三面采光，容积率在1.5以下，得房率高，景观好，同时还要求高绿化率和高端配套。

那么，如何辨别“真洋房”与其他物业类型的区别呢？

血拼姐参考市场在售产品的一般情况，整理出以下表格，仅供大家参考。

（如何鉴别“真洋房”）

可见，相较于高层以及大平层，洋房具有更低的楼层和容积率、更高的得房率和绿化面积，采光与景观资源优良，居住舒适度更高；与别墅相比，洋房介于别墅和多层之间，容积率与私密性不及别墅，但性价比更高。

有关如何鉴别“真伪”洋房，还可参考血拼姐之前的文章昆明洋房有多稀缺 这并不是我想要的洋房!!!

“真洋房”的准入门槛并不低，那么，昆明到底有哪些“真洋房”项目呢？

血拼姐不完全统计了目前昆明主城四区+呈贡在售的洋房项目，共有14个。

（不完全统计，若有错漏，欢迎补充）

由上表可见，昆明洋房均价从9500-40000元/㎡不等，小户型少有，主要户型建面集中在120-200㎡左右，多分布在二、三环之间或三环外的近郊区域。

其中，阳光城·滇池半山是今年新入市的洋房项目，5月底一经开盘便引起广大购房者关注；融创文旅城也于上月加推了九雲府二期洋房新品，其他项目也在年内陆续加推，整体来说昆明洋房市场的供应量不算低。

从地域分布来看，由于洋房开发受土地和规划条件限制，而南市区在规划上有较多低容低密地块，故昆明洋房主要集中在南市区环草海片区、三个半岛及会展片区、滇池畔等景观资源丰富优质的区域；相较而言，北片区洋房则比较稀缺，房源供应量较少，且分布相对集中，德润香山府、碧桂园龙川府、骆驼湾都分布在长虫山东麓。

价格上，南市区因滇池沿岸的优质自然资源景观以及完善配套，洋房价格整体要高于其他区域，绝大部分项目均价都在22000元/㎡以上；北市区及呈贡片区洋房价格相对低一些，整体在12000-18000元/㎡左右。此外，精装修的项目价格相应地也会上浮一些。

需要注意的是，纯洋房&别墅项目比较少，大部分项目都是融合了高层的复合型产品结构。

作为购房者，有了意向需求之后，最关心的还是价格。

首先来看一下昆明洋房的整体成交概况。根据锐理数据发布的市场研究报告，2019年昆明洋房共成交7746套，核心主力面积段为110-130㎡，总价为100-160万，成交面积天花板200㎡，成交总价天花板为400万。

（2019年昆明洋房成交情况 来源：锐理数据）

依据血拼姐所统计的表格，按照首套房、首付三成的比例计算（仅供参考，以实际情况为准），目前昆明在售洋房平均最低首付在69万左右，月供最低8610元。门槛不低，总体来说适合改善人群。其中，最低为碧桂园东园项目，最小户型建面123㎡，均价9500元/㎡起，首付最低35万，月供最低4341元；最高是融创文旅城项目，最小户型建面208㎡，均价23000元/㎡起，首付最低125万，月供最低15455元。

此外，首付较低的项目还有呈贡大渔片区的绿地滇池国际健康城，目前唯一一个有90㎡小户型的洋房项目，均价14000元/㎡起，6-8层精装交付，最低首付38万；呈贡吴家营片区的中国铁建山语桃源，最小户型建面为128㎡，均价12000元/㎡，最低首付46万。除去这些，其他项目最低首付都在50万以上了。

可见昆明洋房首付跨度相对较大，最低与最高相差4倍之多，也从侧面反映出昆明洋房的可选性还是比较多样的，有意向的购房者可以结合实际需求和自身能力综合考虑。

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