昆明首付门槛有多高?手上没有50万别想买二套!

之前焦点君写过一篇在昆明买房首付款的文章（《昆明各区域首付款出炉！手握30万能买哪里？》）给大家详细解说过在昆明各区域买房需要支付的首付款。最近有网友咨询买二套哪里比较好的问题，今天焦点君给大家做个分析、汇总和推荐。

在买二套房之前，大家需要知道几个问题：

怎么认定首套和二套；在昆明认贷不认房，名下有贷款，再买就算二套；

首付比例：昆明二套房首付为45%；

贷款利率：二套房一般利率要上调，之前固定利率上浮10%，现在LPR是基础利率之上上浮50-80个基点；

公积金贷款：如果第一套用过公积金贷款，还完贷款还需等待2年，方能再次使用公积金，贷款6年以上，二套房贷款利率为3.575（首套房利率为3.25%）；

契税（以家庭为单位计算）：二套房90㎡及以下契税为总房款的1%，90㎡以上的契税为总房款的2%（首套房为1.%）。

特别说明：在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区内，非云南省户籍自然人限购1套。

根据昆明锐理公布的昆明新房和各区域6月最新房价数据，焦点君大概估算了二套房购房者较为集中的120㎡和140㎡的首付情况。

（昆明二套房首付情况）

从表中可以看出，在昆明买套120㎡二套房，最低首付约45万，最高则需要138万。而如果需要购买一套140㎡的二套房，最低首付约53万，最高需要161万。从数据可以直观看出，在昆明买二套房首付门槛是比较高的。

看完昆明各板块首付情况，相信大家对于买什么价位的房子已经有了明确的认识。其实，买二套房，最主要有两类人，一种是投资客，为了资金升值而买房；另一类是改善型购房者，包括扩大房屋面积（80㎡换120㎡）、改善居住环境（高层换洋房）、方便子女就学（非学区房换学区房）等。两类购房者买二套侧重不同。

投资客买二套，重在房屋升值，重点考虑交通区位和房价。即位置优越或目前正处于价格洼地的房子，面积方面如果预算充足可考虑大面积，如果预算有限可考虑小户型。昆明适合投资客的区域为尚处于房价洼地的空港、太平新城、晋宁和嵩明等区域或正处于飞速发展阶段的草海、会展、巫家坝和呈贡。就具体项目来说，配套世界三大乐园的昆明融创文旅城、近邻地铁口的龙湖天璞、区位和产品具有吸引力的公园壹号及规划和配套完善的昆明恒大文化旅游城等项目值得重点关注。

对于改善型购房者来说，买二套首先是满足改善需求，其次才是保值和升值。对于纯扩大房屋面积的购房者来说，二套较为简单，喜欢哪里买哪里！位置、户型和具体房源看上就能出手，因为昆明超过90%的项目都有大户型房源，选择较多。

对于改善居住环境的购房者来说，也相对简单，可重点看昆明高品质小区，如金地云海一号、华夏四季、中国铁建西派国樾等。

对于那些为了子女就学而换房的购房者，则买房需要考虑的问题相对多一些，首先不仅要求自身或周边配套好学校，还需要考虑学校就学名额、招生政策和对口学校等问题。就新房来说，业主子女享优质学校就学名额的项目有上悦天地（公立红旗小学）、万科城（长城小学）、俊发彩云城辰湾俊园（师专附小）、中海云著（韶山小学）、万科500里（上海师范大学附属官渡实验学校）等。

焦点君有话说：计算首付款时，焦点君参考价格为各片区整体房价，在昆明优质学区房价格较高，大家估算首付需留出更多预算空间。同时，如果在贷款的房源所剩贷款不多，或贷款金额明显少于二套首付款，建议先还清在贷房屋贷款再买房更划算，则首付、贷款利率都按首套房算，更省钱。

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