中原地产：上半年上海中原二手房报价指数在40-43%区间震荡 价格总体稳定

受疫情影响，各行业都受到不同程度影响。虽然疫情不直接针对楼市，但一季度供求双双跌至低谷。面对疫情带来冲击，从中央到各地政府都出台稳经济举措，楼市也不例外。随着复工、复产、复市等积极推进，楼市在二季度迎来快速反弹，小阳春迟到2个月出现。7月1日，大盘在地产股集体发力下冲上3千点关口，再次证明，地产对经济对金融的支持作用。

二手房：量、价稳定  学区房再度走热

1、成交复苏快。1、2月份受到传统淡季以及疫情影响，上海二手房市场成交坠入谷底。但随着3月陆续恢复正常，市场成交快速反弹。随着疫情影响趋弱，4月份、5月份成交进一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8万套，是16年10月以来的新高。6月虽然市场有所降温，但交易量仍有可能维持在2.2万套以上流量。相比新房，二手房的复苏速度更快。

2、价格总体稳定。目前上海中原二手房报价指数在40-43%区间震荡，和去年同期类似。业主新增挂牌稳定，3月以后每周新增挂牌稳定在1.1万套以上运行。稳定的挂牌量给市场交易提供基础，而这一数据和去年同期相仿。

挂牌价格坚挺，尤其是300万以内房源，年初还能还2%-3%，年后随着市场复苏，议价空间缩小至1%以内。此类房源从挂牌到去化周期开始缩短，年初大概在2-3个月，现在低总价房源1个月左右。5月后，500万左右的房源开始活跃，市场有热点由刚需转向改善。但千万以上二手房还是比较难消化，议价空间5%以上，和年前差别不大。

此外，今年入学政策调整，除了延续公民同招外，民办学校采取摇号入学，增加入学的不确定性。一些家长为确保子女能进好的学校选择优质公办学校的学区房。因此，今年徐汇、杨浦等部分学区房房源挂牌价格上涨5%。

图：中原二手房价格指数（2018.1-2020.5）

数据来源:上海中原地产

图：二手房成交套数走势：

数据来源:上海中原地产

3、背后原因：

1、由于疫情得到明显控制和好转，全市积极推进复工复产复市，大家信心回升。尤其是3月后小区陆续解除封闭式管理，有助于带看顺利进行。疫情本身不是房地产调控政策，也不是针对房地产市场。遇到市场投放增加，本身就有消费意愿和计划，目前价格总体看还是这一轮调整以来的低点，大家愿意入市。新房投放加快，市场有足够挑选余地，同时也推动置换客积极入市。

2、旧改推动。今年上海计划旧改2.8万户，预计有一半需求直接推向新房或者二手房市场。

后市研判：

市场虽然复苏，但是还不到热的程度。新房至少要100万以上水平，并且要有持续性。二手房现在是到了2.8万套的水平，属于高位，但是这个是峰值水平。前5个月月均交易量为1.68万套，和去年同期月均量相比大约减少16.42%。近期成交走高是因为前期需求挤压，集中开闸后补量的过程，高位运行一段时间后会回落下来。

金九银十依然会出现，如果市场运行稳定，乐观的局面是全年成交量比去年减少一成以内。随着成交量走稳，下半年价格会有小幅上涨，中原报价指数预计会有3%左右的涨幅。

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