港龙中国IPO倒计时，房企能否再迎上市高峰？

两次递表后，港龙中国终于即将敲开资本市场的大门。

6月29日，“苦尽甘来”的港龙中国终于迎来了全球发售。据了解，港龙中国拟以3.6港元-4.1港元/股的价格，全球发售4亿股股份。其中，基石投资者已认购8000万港元，约占全球发售总股份的5.2%。

值得注意的是，港龙中国成功IPO的意义，不仅是为其自身拓宽了融资渠道，取得资本市场助力。同时，作为疫情后首家成功IPO的房企，也为一众等待上市的房地产企业带来了一线希望。港龙中国后，房企上市能否重现2018年、2019年的盛况，再迎高峰？港龙中国又是凭何获得港交所青睐？

房企陷上市难泥淖

2020年的端午节，是属于房地产资本市场的狂欢。

自6月24日开始，先是弘阳服务、正荣服务、港龙中国通过港交所聆讯。随后在不到一个星期的时间里，更有包括雅居乐（HK：03383）、合景泰富（HK：01813）、佳源国际（HK：02768）、世茂集团（HK：00813）、金科股份(000656,股吧)（SZ：000656）在内的5家房企相继拆分物业管理公司上市。

其中，港龙中国以房企身份，混迹在一众物企“资本弄潮儿”中，显得格外特殊。

值得注意的是，这是新冠疫情爆发以来，首家登陆资本市场的房企，也是继1月16日汇景控股（HK：09968）挂牌以后，2020年上市的第二家房地产企业，港股内房新上市房企出现了长达5个月的空档期。但这与2018年以来，房企掀起的上市浪潮，形成了鲜明的对比。据蓝鲸房产不完全统计，2018年与2019年，港交所均先后迎来6家房企上市。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产指出，在市场下行和疫情的影响下，导致行业整体比较悲观，资本市场对行业和企业的判断均不乐观。

即便如此不受欢迎，今年2月份疫情后，已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、实地地产、大唐地产、祥生控股等房企先后冲击资本市场。其中，三巽控股为第二次递交招股文件，大唐地产则为第三次。内地中小房企赴港“敲钟”似乎越来越难。

58居客房产研究院分院院长张波表示，房企港股上市的难度不断增大，原因在于意图上市房企本身大部分存在自身负债水平较高，还款压力大的问题。随着国内调控以及房企整体融资面的压力提升，港股市场对于房企的谨慎度亦不断提升。

张波直言，房企上市的窗口期早已过去，但中小房企上市的热情并不会结束。预计还会有不少房企积极谋求港股IPO，但总体结果或仍旧难言乐观。

财务改善或助推港龙中国着陆

6月24日，港龙中国通过港交所聆讯，5天后，开始正式招股。

公开数据显示，港龙中国面向全球发售4亿股，其中10%公开发售，90%国际配售。同时，其以每股发售价不超4.1港元，预期不低于3.6港元，集资12.4亿至16.4亿港元。据了解，港龙中国股份将于2020年7月15日上午九时正式开始于联交所买卖。

虽然成功扣开了资本市场大门，但港龙中国的上市旅程可谓一波三折。据了解，去年10月22日，港龙中国向港交所递交招股书。此次招股书失效之后，港龙中国于今年5月12日再次发起冲刺。二度递表后，才终于通过聆讯。

不过，在等候过审的房地产企业中，不乏三巽控股、大唐地产等多次递交招股书的房企，港龙中国又是凭何能够在一众企业中，获得港交所青睐？

业内人士指出，这与其财务数据的改善不无关系。

招股书显示，港龙中国在2007年于常州成立，专注开发作宅用途物业及其配套，业务范围集中在江苏省常熟、盐城、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴等城市。2018年开始对外扩张，新进上海、河南省、贵州省内的多座主要城市。截至估值日期，港龙中国于21个城市的53个开发项目的总权益土储约为544.44万平方米。当中包括建筑面积约26.08万平方米的可销售及可出租已竣工物业，总建筑面积约475.17万平方米的开发中物业，以及总建筑面积约43.19万平方米的未来开发物业。

根据招股书，2017年-2019年，港龙国际的物业开发及销售收益由4.34亿元增长至19.78亿元，营收三年复合增长率为113.5%；其归属股东溢利也有0.31亿元增至6.68亿元，复合年增长率达277.1%。同期，其毛利率也由2017年的21.9%上涨至2018年的30.8%，2019年进一步提升到了42.7%。而得益于毛利率以及2019年应占合营企业及联营公司利润大幅增加，港龙中国2019年净利率增至23.8%。

蓝鲸房产通过对比递表未上市房企的财务指标发现，截至2019年底，港龙中国的毛利率及净利率情况，在一众等候过审的房企中，表现较为突出。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在房企IPO的过程中，资本市场更关注能够反映企业盈利数据的指标。主要看财务方面的贡献能为投资者带来多大的盈利。

不过，在规模大幅增长的同时，港龙中国的债务也在飙升。

2017年-2019年，港龙中国的资产负债比率分別为98.8%、122.1%及172.6%。这一数字远高于2019年中国百强房企78.7%平均资产负债率。而截至2020年3月31日，该数值进一步飙升至287%。招股书中称，这是由于银行及其他借款增加导致的。港龙中国过去三年的未偿还银行借款及其他借款逐年大幅递增，分别达到3.17亿元、8.56亿元和28.53亿元，2019年期末时的未偿还借款数额达到了2017年时的9倍。

虽然港龙中国打破了2020年房企过审、上市的僵局，但在国内调控以及房企整体融资持续收紧的背景下，并不代表资本市场对内房企业敞开了大门。如何提高企业的盈利水平，才是取得资本市场入场券的关键。

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