“后浪”房企港龙地产能否完成上市“成人礼”？

  一切都不是一帆风顺，但前进的方向不可阻挡。这正如我们成长中的“后浪”。

  继4月22日递交首个招股书失效之后，港龙中国地产再次向港股发起冲锋。5月12日晚，港龙中国地产（以下简称“港龙地产”）向港交所递交新版招股书，最新披露的数据和情况显示，华高和升财务顾问有限公司担任独家保荐人。

  这家发家于常州成立仅仅十余年的家族企业，与动辄深耕行业二三十年的老房企相比，算是“后浪”。但它并不甘心做一个偏居一方的家族小房企。它有更大的“野心”与梦想。近年来，致力于规模的扩张，将业务从江苏常州扩展至长江三角洲地区周边城市，包括江苏常熟、盐城及南通以及浙江杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市，并于2018年进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市。

  据更新后的招股书显示，截至招股书披露日，港龙地产于21个城市的53个开发项目由附属公司、合营企业及联营公司开发的总土地储备为544万平方米。其中包括，可销售及可出租建筑面积为260,806平方米的已竣工项目；总建筑面积为4,751,721平方米的开发中项目；及总建筑面积为431,896平方米的持作未来开发物业。

  高增长与高负债并行 现金流堪忧

  这是一家优点与缺点都很突出的“后浪”房企。

  中国房地产报记者注意到，在港龙地产二十余个城市超半百的项目中，虽然只有4个城市的9个项目为其带来收益。但2017-2019年港龙地产的收益和净利润增长依然很快，其中收益从4.34亿元增至19.78亿元，复合年增长率达到113.5％；净利润从32.8百万元增至4.70亿元，复合年增长率达到278.6％。

  高周转与稳健，港龙选择了前者。收获了规模，也带来了高杠杆。

  与高增长相比的是，港龙地产的资产负债率也似不断攀升，从2017年的98.8％上升至2018年的122.1％，进一步上升至2019年的172.6％。更有甚者，截至2020年3月31日，这一数值已经达到287％。这与2019年百强房企平均资产负债率78.7％相比，其资产负债率已是平均的4倍多。

  另外，招股书显示，2017-2019年港龙地产的未偿还银行及其借款分别为3.18亿元、8.56亿元及28.53亿元，相当于两年之间其债务存量翻了9倍；与此同时，港龙地产的融资成本逐年上升，分别录得5.8百万元、37.2百万元及78.6百万元。

  与此同时，其现金流状况也不乐观。港龙地产已经连续两年录得经营活动现金净流出，仅仅2019年即净流出67.56亿元，相较2018年的6.26亿元整整增加十倍。

  “虽说港龙地产年末现金逐年增加，但完全是由融资活动带来，难以实现自身体内循环，一旦融资链条断裂，港龙地产的经营将受到实质性影响。”一位研究房企IPO的行业人士表示。

  屡败屡战 中小港股上市抓紧“救命稻草”

  事实上，除港龙地产之外，安徽房企三巽继去年十月底递交招股书失效后，于今年4月27日，也再次向港交所发起上市“冲锋”。

  据中国房地产报记者不完全统计，截至今年4月底，在港交所递交招股书的中小房企中，三巽、港龙的上市申请一度失效，奥山控股、海伦堡地产的上市申请已二度失效，万创国际的第四次上市显示“被拒绝”状态。

  当然，失效并不代表上市彻底失败。

  “港交所在判断其能否上市的标准是企业的相关财务指标的真实、完整、准确性以及企业的独立自主、可持续发展能力问题。未被批准上市，说明相关企业的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究机构分析师表示。

  近年来，在房地产行业整体融资渠道收紧，市场渐入寒冬的环境下，为拓展融资渠道，房企赴港IPO的热度持续上升。

  据中国房地产报记者不完全统计，单仅仅2019年至2020年5月份，不到一年半的时间里，就有超过10家房企申请赴港上市。

  记者注意到，截至目前，成功上市的有中梁控股、德信中国、银城控股，新力控股、汇景控股等房企，另有安徽三巽、武汉奥山、常州港龙、海伦堡地产、万创国际、景业名邦等这些土地储备规模不到500万平方米的“迷你”房企等待IPO大体检。

  不难发现，“规模小、高负债、土储少”是这批IPO排队房企的共同特点。它们在大型房企与政策环境的双重夹击之下，艰难图存，向港股IPO冲刺成为了一项不得不做的选项。

  一家房地产咨询机构经理表示，停滞不前的营业收入、迅速升高的负债以及紧张的现金流情况，都使得这些小房企像走钢丝一样，稍有不慎便会跌落。上市寻求融资无疑就变成了它们的“救命稻草”。对这些小房企而言并不存在什么上市窗口期，能上市就一定会上市，上市后投资者最终是否会“买账”，也是一个疑问。

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