马驹桥和台湖西部分片区不动产登记划为亦庄区域，亦庄现新格局

【1】经开区“东拓南进”亦庄扩容趋势明显

6月28日，北京经济技术开发区建设局联合北京规自委通州分局联合发布公告。公告明确从7月6日起，通州部分区域的不动产登记业务调整到亦庄区域来办理。

本次公告中，对于通州区域的调整范围比较大：

东侧已经调整到京津高速，西侧调整到现有的亦庄经济开发区管理范围，南侧到朱大路，北侧到京津城际。

根据以上的范围调整，就相当于把原来归属通州不动产登记办理的马驹桥地区、台湖京津高速东部地区，全部划入了亦庄核心区。

亦庄核心区目前仅有大概60平方公里左右的范围，如果将马驹桥地区和京津高速东侧的台湖部分地区纳入，那么目测亦庄经济开发区的核心区面积将会拓宽到100平方公里左右。

当然，这只是北京打造“大亦庄”的第一步，“亦庄扩容”在亦庄整体规划中早已经注定，后面陆续会从60平方公里扩容到225平方公里。

比如在2019年11月份公布的《亦庄新城分区规划》中，就已经明确提出了亦庄新城的规划面积是225平方公里，同时把旧宫、瀛海、台湖、马驹桥、长子营、青云店、采育等部分地区纳入新城规划。

这种规划面积上的扩容，后期肯定就给亦庄经开区的扩容提供了巨大的空间，本次不动产登记业务的区域调整，已经说明这种趋势越来越明显了。

这次亦庄经开区的“扩容”是“东拓南进”：向南，吃进了“马驹桥部分”，向东吃进了“通州台湖的京津高速东侧部分”。

这将改变亦庄地区的楼市竞争格局。

【2】“台湖西和马驹桥“崛起”亦庄河西片区“失落”

目前亦庄地区主要的楼市格局分为四大板块：亦庄河西板块、河东板块、马驹桥北板块及台湖西版块。

目前主要的在售项目大量集中在河西板块，包括瀛海及旧宫，既有8号线的加持，同时又被定位于“综合配套服务区”，加上南海子公园、凉水河的生态资源，河西板块在亦庄是比较强势的。

但是河西板块的短板也比较明显：那就是城市配套相对偏弱，不管学校、医院及城市化界面，都存在明显短板。

而这次不动产登记业务的区域调整，已经明确了亦庄经开区下一步的发展重点是：向东突进“台湖西”，向南吃掉“马驹桥板块”。

亦庄发展重点“东拓南扩”趋势基本确定。

这样的格局变化，必然对河东板块、台湖西和马驹桥北等三大板块利好，而对于河西板块略显“利空”。

【3】17号线+环球影城+物流中心亦庄“东拓南进”成为必然

那么，为什么亦庄未来发展重点是“东拓南扩”呢？我们认为主要是基于以下两个原因：

第一，北京第一条南北大通道干线17号线2022年即将通车，这条线路的开通，对于亦庄的发展重要性远高于瀛海的8号线。

因为这是北京一条贯穿“三城一区”的关键线路，北部直达未来科学城版块，南部直达亦庄经济开发区，三城一区协同发展格局初步形成。

第二，环球影城即将在2021年开业运营，将会打造成为“北京环球度假区”的数字产业园区。

亦庄发展“向东”可以借势环球影城，导入更多的科技产业，助推亦庄科技产业的发展，与北京环球度假区形成呼应，最终形成强大的产业链。

因此，基于未来3-5年的发展格局，亦庄的发展重点必将东拓，既有17号线带来的“未来科学城”因素，也有紧靠环球影城和城市副中心的基本诉求。

从更远的未来看，向南是亦庄获取更大发展空间的内在需求，本次吃进马驹桥地区，重点是为了北方最大的“内陆港和口岸经济区”。

今年5月份马驹桥通州口岸已经建成，预计总规模将会达到60万平米，将成为北方最大的“内陆港和口岸经济区”。

亦庄本次吃进“马驹桥”显然是为了协同发展“口岸经济区”，未来将会在这里重点发展“保税物流仓储”等重要产业。

正是基于以上三大原因，亦庄未来3-5年的发展重心必然是“向东向南”，台湖西和马驹桥片区有望崛起。

从目前整个亦庄地区的房价格局看，河西区要高于河东及台湖西片区：河西房价最高已经逼近55000元/平米。

而台湖西版块目前的房价仅有51000元/平米左右，马驹桥更低，二手房房价仅有35000元/平米左右。

造成这样的房价格局，重要原因就是限购条件不一样：河西板块属于大兴，是“单限”；而台湖西，马驹桥均属于通州“双限”。

那么本次调整之后，是否会对台湖西、马驹桥地区的“双限”政策进行适当松绑呢？目前还未知，但是我们不排除这种可能性。

如果一旦调整以上两大板块的“限购政策”，基于目前亦庄的发展格局演变：我们判断3-5年之内，未来台湖西的房价有望突破6万+，而马驹桥的房价4.5万+，也是非常有希望的。

最后总结一下亦庄未来的发展趋势及房价变化：

第一，亦庄扩容是北京“三城一区”重点发展平台的必然选择，做大亦庄经开区是南城发展的重中之重。

第二，亦庄“东拓南进”是北京城市格局演变下的利益选择，对亦庄发展是利益最大化。

第三，台湖西和马驹桥有望迎来质的变化，这将是亦庄未来3-5年两个重点需要关注的片区。

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