小心追高接盘!怎么理解2020年深圳楼市的疯狂?

来源：朱罗纪 ，作者朱罗纪

在今年这个非常神奇的“房地产年份”，值得我们认真梳理的，并不只有“打新”的疯狂。

事实上，“打新”是越来越无法展开讨论的，大家都知道的套利空间，以及纯粹的搏运气，这样的游戏，有钱有名额有需要参与就是了。

整体市场出人意料的大幅上涨，更值得我们去回顾、梳理、以及反思。从去年到今年，福田、南山、宝安不少区域的二手房，可以说不到1年时间里，增值了好几百万。

尤其是宝中的楼盘，有很多稍微带个学位配套的，报价都上到了10几万，有一些个别楼盘，甚至都翻倍了。

到底涨了多少，从市场均价上是看不出来的，只有你去实打实的买房子，你才会有“切肤之痛”。

必须要承认，自去年豪宅税放开之后至今，深圳的二手房真实市场实际上是再次重演了一把疯狂——这种疯狂在2009年、2015年都曾经出现过，虽然2020年还有所不及，但考虑房价基数已经很高，这个涨幅实际上是比较猛的。

以及，在这个过程里，深圳的二手业主们集体拉抬房价的表现，更是加剧了2020年楼市的戏剧性。可以说，到今日为止，2020年的深圳房地产，已经可以和过去几轮的楼市火爆，相提并论了。

让人叫苦不迭又措手不及。后台有不少的刚需来信抱怨，根本没有料到这次的情况，市场为何会表现得如此怪异？

但如果使用我们一直以来的逻辑来去分析，你会发现，这种“怪异”它并非那么不可解释。

第一点，房地产市场是有周期性的。

这里的周期，指的不是“大周期”，而是“小周期”。我们之前一直使用“三年小周期”《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》《市场萧条的时候，我们比想象中还要悲观》。

后来不再用了，因为行政管制太强烈了，这个“小周期”似乎被干扰了。但无论是“三年周期”还是“五年周期”，这半年多的市场，验证了说到底还是存在这样一个周期。

回顾过往，深圳市场在2009年初、2015年初，都是房价爆发期——这里说的房价爆发期，是指在很短的时间内，房价实现大幅上涨。上面那两轮房价爆发期，都在1年时间内实现了房价翻倍。

而2019年第四季度-2020年第一季度，实际上也是如此，事实上已经是爆发再演一轮了。只是因为房价基数已经很高，表现在统计报表上，涨幅不会再像过去两轮那么恐怖。

但是，如果你去实地买房子就会发现，去年11月之前买和现在买，这中间，南山、前海、宝中的一套3房，差价可能多达好几百万，单价上涨3-6万/平米的不在少数。

这样的爆发，在历史上并不多见——比如2007、2009年、2015。往往我们需要买房子的，要么就是要“等到”这一波的上涨（短期赚取丰厚的回报），要么你就要避开在这个顶点杀进去接盘（那意味着接下来要熬过一个完整的调整期）。

因为，这样的剧烈上涨的市场持续时间往往并不久，总是在2-3个季度就完成了绝大部分上涨。而这个之后，整体市场就会进入一个比较漫长的盘整期。

第二点，市场的周期性，决定了我们要在调整期买房。

学会把握市场的周期性，对我们刚需来说，是非常的重要——你不想炒房子，但在关键时刻，这样的思维可以避免让你成为韭菜。这决定了一点，刚需更需要学会要在调整期的时候，更加积极的去看房，以及更加大胆的去买房。

很多人在买房的过程中，总是在下意识里觉得，房价上涨之前，市场是会有一个信号给到他们的，并且，还会给到他们一个充分的调整时间去筹集资金。

但回到上面第一点，就如我们之前所言，市场一旦爆发，留给你考虑的时间都没有《房价一旦涨起来，你根本没有考虑的时间》，你将会看到遍地的业主返价，根本没有你选择的余地。这就是我一再提醒后台的刚需们，下跌是最好的市场（注意，这在“好城市”适用），因为这个时候才会有“好价格”《买房大道理：买入一个好城市，买入一个好价钱》。

但是我们大部分的刚需不是这样的，他们是被市场情绪牵着走的。往往都是，等到发现身边的楼盘一下子涨了上百万的时候，他们才会紧张得百爪挠心，忙不迭的跑出去看楼，宁愿忍受业主的返价与羞辱，也要高价买房子。

但是等到价格调整来了的时候，人反而松懈了下来，觉得市场这样一定会跌一波，于是就使劲的等。

但实际上，我们一直强调，在调整期，并不只是会有“好价格”，更重要的是选房成本低，因为房子不那么好卖，你可以比较从容的挑选房子，比较从容的和业主讨价还价，更有利于让自己买到最合适的房子。这一点，很多刚需总是意识不到。

所以，我们回头看，不说远，就看2017-2019，直到2019年第四季度，市场才真正出现了“飞一样的感觉”。其余的大部分时候，市场都是比较稳态的，不温不火。尤其在2018年第四季度，更是出现“活下去”一般的调整。

那时候，很多区域的二手房价格，都出现了5%-10%的下调，地段稍微差一点的新盘哪怕是在关内都卖得不好，香蜜湖的二手价格最大有出现下调20-30%的。整个来说，刚需有长达2年多的时间去慢慢选房子。如果你有所准备，是可以不用被这一波上涨给害苦的。这些，我都在之前的文章里公开的分享过。

第三点，小波动常有，避开爆发期。

的确，调整期到底什么时候是底，很难把握。这让很多刚需产生了“杀跌”的心理，一定要等。但“抄底”这不是一个正确的问题，正确的问题应该是，现在是不是在调整期。你不可能指望着你不买的时候，价格一直跌，而等你买到之后，它就翻转头涨上去。那样的情形也许能够碰见，但就像今天打新买金融街华发御府一样，运气的东西无法讲。

在调整期买房之后，对于上面说的那个短短的爆发期，我一向主张是要避开的。尤其是到了最为疯狂的时段，普通的买房人并不应该参与。也许我们不知道什么时候是底，但是我们应该让自己避开疯狂。

这一样是市场的周期性决定的，也许我们看到四大一线城市的房价多年来持续的上攻。但实际上，树不能长到天上去，房地产市场也从来没有一直涨的。

真实的市场，是一直有波动的（波动给我们提供了非常多的参与机会）。大的波动不常见（比如像2008年那种，多少年才能见一次），但小的波动常有。一个大的爆发期之后，往往是跟着一个较漫长的盘整期，一个“大年”之后往往都有几个“小年”。

那个盘整期，不一定是显著下跌（小幅下调总是难免），但主要是不会再有整体性大涨，有没有政策不重要，市场自身也会有调整的需求和能力。对于很多高位买房的人来说，意味着你要熬过一个完整的困难期。这对个人的心理承受力来说，是一个巨大的考验。你会非常的担忧，是不是站岗了，当了接盘侠。

这个疯狂期，在2007年、2009年、2015年都出现过，而今年这段时间，也差不多是了。主要是因为，二手房的业主抬价的意图和力度太过于猛烈，以至于市场很容易出现阶段性的高估值。即便是因为“好城市”最终会稀释掉高估值，但是那个过程会很难受。

所以，目前来讲，除了那些严厉限价的新盘，依然是非常好的选择之外，对于较多的二手房，我并不主张买家继续去追高接盘。二手的市场已经太拥挤了，如果价格太高估了，投资者不跟，刚需也跟不上。既然调整已经错过了，不妨从容一些，放宽心态，相信市场自我调整的力量会逐渐发挥作用。

第四点，市场的周期性波动中，会有板块的轮动。

房地产在周期性的大涨之后，往往会出现三种情况，或者是一个适度的下调，或者是持续的盘整，或者是稳步的小幅上涨但不再有大涨，这给刚需提供了很多上车选房的机会。

但这是一个均值，并不意味着放到小的片区里看，也是如此。事实上，在整体市场处在温和调整的过程中，不同区域之间的市场分化会变得很明显，有的区域甚至会出现较大幅度的上涨。

比如说在2017年，因为学校，深圳湾的价格出现了20-30%以上的大涨。而在过去的半年里，前海、宝中及周边区域的房价跑得更加凶猛，大有追平深圳湾之势。因为这个时候的轮动，又恰好处在爆发时期，所以，会显得这些区域涨得异常的厉害。

这种板块轮动，是很多买家非常关心的，我们经常遇到的问题是：你觉得明年哪个区域领涨？坦白讲，我只能知道的确存在着这么一个板块轮动的现象，但我不知道哪个板块在什么时候涨，以及涨多少。

真正正确的行为，我认为是去判断哪个区域的价格不算高估，然后比较放心的买了，住下来。这个涉及到很复杂的评估，没有办法一概而论，也自然不是越便宜越好。

第五点，市场的爆发，主要和货币有关。

这一点已经被多次的市场大涨验证过了，这一次看起来也没有例外。货币的力量，每一次都是房价上涨的触发器，也是房价上涨的放大器。在我们过去论述周期论的时候，都对比的很清楚了。在这一次的爆发中，基于货币放水的事实和预期，可以说解释了大部分的上涨。

哪怕是货币放水并没有想象的那么恐怖，但是，货币量实质上是比之前要更加的宽松，加之全球都在货币放水，这加重了人们对现金贬值的忧虑，也强化了他们对买房抗贬的共识。

而如果只停留在这里，并没有什么玄妙。沿着这个问题，反而可以看到另外一个值得我们深思的话题：房价，尤其是大城市的房价，和经济增长的关联度不大，而与货币攸关。这一点，在之前已经有很多讨论了，但是，从来没有哪一次像今天这样，让人们是如此的诧异。

为什么疫情对经济几乎是停摆式的冲击，一线城市的房地产却走出了相反的曲线？实际上，2008-2009年的市场也验证了这一点，只是这一次的疫情，又一次的强化了。我们没有办法说市场完全错了，只能是说，我们需要调整自己的评价标尺。在接下来的时间里，这还会是一个值得深入研究的重要课题。

反过来，这样的认识，也提醒我们的政府：稳定好房价，最重要的一个手段，是稳定好货币，做好对房地产信贷的控制。这样的操作，也许不能够阻止房价上涨，但却总是可以实现阻击房价暴涨的目标。

以上，是这一轮房价的爆发，带给我们的最新思考。市场的趋势、政策的风向，我们作为普通人，都没有办法去把控。只能是，不断的提升自己把握市场的能力，让自己持续的做好准备，这样才能在机会来临的时候，尽量的不错失她。不要再等到知更鸟报春的时候，才发觉春天已经走向结束了。

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