抢滩长三角| “昔日地王收割机”融信中国:退而求稳

编者按：

作为国内经济最繁荣的地区之一，长三角区域包含上海市、浙江省、江苏省、安徽省等在内。截至2019年底，该区域在全国总人口中的占比达16.2%，在全国生产总值中的占比达23.9%，地位重要。

去年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布，标志着以上海为代表的长三角区域进入发展的新阶段，利好政策加持下，泛长三角区域房地产市场潜力巨大。

因此，搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·抢滩长三角”系列，通过梳理房企长三角耕耘史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

是为第四篇，“昔日地王收割机” 融信中国。2016年，融信中国在上海静安摘得地王后声名大噪，同时将总部搬迁至上海。自此，融信便开启了以长三角为核心的全国扩张之路。用三年”狂奔“至千亿带来不少后顾之忧，债务走高，盈利能力低于行业水平等。如今，开始放缓拿地的融信中国能否摆脱”高杠杆“的标签？

文/原创中心 徐准

近两年，曾一度被称作“地王收割机”的融信中国，逐渐放缓了“买买买”的态势，开始控制拿地降杠杆。继2018年其拿地总价同比大降七成后，2019年也放缓了拓储的节奏。

尽管整体拿地力度放缓，融信中国却在长三角区域持续“加仓”。财报显示，2019年，融信中国在温州、苏州、杭州拿地规模均超60万平米，温州的新增土储更是达到81万平米，长三角区域的新增土地建面在总建面中的占比达47%。

持续加仓长三角

上海销售贡献同比降超11%

融信中国在长三角的扩张之路要追溯到2016年，当年将总部由福建迁至上海，随后在上海静安中兴社区拿下了两幅“地王”而声名大噪，拿地单价高达10万元/平方米。除此之外，融信中国还拿下南京仙林湖、浙江杭州萧山2017-1号地块等多个长三角高溢价率项目，故被业内称作“地王收割机”。同年，融信中国在港上市。

在被融信中国称之为“全国化布局战略落地之年“的2017年，公司豪掷342亿元斩获78幅地块，投资金额同比增长约40%，其中，在有29幅位于长三角区域。

大力拓储之下，融信中国的业绩规模大幅增长，从仅用了三年的时间便跨入了千亿房企俱乐部但负债总额也随之攀升。在2018年，融信中国一改“激进“的拿地态势，新增拿地显著下降，全年仅增24幅地块，新增土储建面478万平方米，同比大幅下降68%；拿地总价191亿元，同比大幅下降73%。虽整体降幅显著，但长三角区域新增土地总建面147万平方米，占30.8%。，

截至2019年末，从土储布局来看，长三角地区为融信中国最重要的“粮仓”。在克而瑞研究中心发布的《2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30》中，融信中国名列TOP17，土储货值为1932亿元。

截至2019年末，长三角区域也是融信中国的销售贡献主力。2019年融信实现合同销售金额1413.17亿元，同比增长15.94%，从地区销售来看，在长三角区域贡献就超七成，其中,杭州地区独占鳌头，贡献了486.2亿的销售额，占比34%。

值得注意的是，融信中国2019年在主力城市上海的销售份额出现大幅下滑。财报显示，报告期内上海销售额占比为6.62%，而2018年同期的占比为17.98%。上海区域的平均售价为38,072.28元/平方米，同比下降约5.9%。

由于此前的高溢价拿地和迅速规模扩张，融信中国的债务规模在走高，截至2019年末负债总额为1729亿元，同比上升3个百分点，其中，非流动负债总额为465.1亿元，同比上年的401.6亿增加15.8%。

融信中国的杠杆水平也在上升，从2014到2018年，其净负债率分别为：1541%、247%、101%、159%、105%，尽管在持续下降，但仍处于行业高位。为摆脱“高杠杆”的标签，2019年年初融信中国董事局主席欧宗洪给融信中国重新定调，并定下方向：未来净负债率要维持在70%-90%之间。

到了2019年，净负债率大幅降至70%，履行了年初欧宗洪定的目标，公告称大幅下降的原因主要是现金及银行结余增加所致。

此外，有业内人士透露，融信的净负债率出现持续大幅下滑，可能存在“明股实债”嫌疑。由于融信中国企业少数股东在净利润中获得的损益占比，明显低于少数股东在权益总额中的占比。所谓“明股实债”即将项目或企业的债务融资进行表外处理，作为股权纳入报表，增加资产规模，隐形债务、优化财务，以美化财务报表。

“借新还旧“缓解债务压力

前五月销售额同比降12%

为了缓解偿债压力，融信中国采取了一系列“借新还旧“的手段。2019年，融信中国进行了密集的发债融资。统计显示，公司2019年发债总量达240.2亿元，其中境内发债90亿元，境外发债21.52亿美元。境外发债方面，融信中国发行的优先票据，利率介于8.10%至11.25%之间。

到了2020年，融信中国也抓紧了融资窗口期积极发债。6月10日，融信中国发布公告，将发行于2023年到期的2.5亿美元优先票据，年利率7.35%。公告显示，票据发行的所得款项总额，未扣除有关票据发行的包销折扣及佣金以及其他开支，约为2.5亿美元。融信中国拟将票据发行的所得款项净额用于其若干现有债务的再融资。

在今年高杠杆的扩张之下，融信中国的盈利能力一直不高。自2017年至2019年，融信中国的毛利率分别为16.56%，23.47%，24.24%，虽然保持了上升的趋势，但仍然低于克而瑞所统计的典型上市房企毛利率中位数28.8%。

从融信最新的财务表现来看，今年前五个月，融信中国录得累计合约销售额约为407.29亿元，同比减少12.69%，合约建筑面积约为192.35万平方米，同比减少22.87%。

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