「新锦安洋桥汉田旧改」深圳城市更新项目中的风险、难点以及流程

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-21 14:38

文章来源：粤港澳楼市快讯（微信号ID：B999922222）

超笋盘，入手即赚翻倍利润，2字头做深圳业主，成为深圳拆一代的最佳入场机会，深圳龙岗洋桥汉田一期红本回迁商品房，最快年底动工，后顾无忧。开发商新锦安，深圳2019年销售排名前5实力房企。周边二手商品房4.5万/㎡起，不用深户，不用社保，不用名额，高收益，超安全，大品牌，龙岗核心区，双地铁上盖物业，总建面约100多万平米，周边多个大品牌开发商项目齐聚，配套完善，商业价值凸显，成为拆一代最佳良机，项目一期住宅板块已拆平，预计三年左右收楼。

深圳市城市改造流程

一.报计划

二.报规划

三.确定实施主体

四.取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证

1.前提

全市城市更新专项规划中规定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元。

2.确定申报主体，由其组织展开申报

权利主体如村委会，权利主体委托的单一市场主体个人或企业/市，区政府相关部门。

3.改造意愿征集

单一权利主体同意，2/3面积，数量，多地块的4/5面积。

4.申报材料准备

申报表，更新单元范围图纸，现状权属，建筑物信息，改造意愿书，照片。

5.审批过程

区更新办核对资料5个工作日，区更新办资格认定，核查，综合判断20个工作日，报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天，报市政府审批，审批通过后5个工作日内公示。

1.准备工作，申请核查土地及建筑物信息

申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门20个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总。

2.编制规划方案并报批

申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。

3.主管部门审查

申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见，涉及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构10个工作日内书面回复主管部门。

4.草案公示

主管部门收到相关部门意见10个工作日内，形成草案，并公示不少于30天，公示结束后10个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准。

5.单元规划公示

经批准后，主管部门5个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编辑和修改，是相关行政许可的依据。

1.建筑物拆除

搬迁人被确定认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认。

2.房地产权属证书登记注销

建筑物拆除后，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。

3.申请建设用地审批

建筑物拆除和房地产注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件，项目实施监管协议，相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用审批。

4.交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证

主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用、报批手续。

深圳城市更新主要难点

第一，城中村不能全部的更新改造

城市是一个有生态系统，是生命有机体，不可能所有楼房都是高楼大厦，如果把全市的城中村消灭了，低收入人群的生活空间就会被压缩，整个城市生态系统就不完整，人口的迭代更替就会受到挤压，人们会不愿意来深圳打拼，城市活力也会下降，因此保留适当的城中村非常关键。

第二，城中村不能完全放任不管，也需要进行适度更新

如果对这些城中村放任不管，面临的是土地资源的浪费和环境治安的压力，这与深圳未来要打造的国际化都市发展路径是相悖的。所以，要让城中村进入一个柔性改造的通道。主要针对脏乱差治理、基础设施改造及社区安全进行整改。

第三，城市更新尤其城中村的更新进度需要尽量加快，为后续的城市更新腾出空间

但由于巨大的利益驱使，使得城中村原住民的改造态度较为消极，因此也要适当的传递一些强硬态度。政府并不软弱，如果谈判长期僵持城市更新也可以不进行。

第四，随着地价的不断上涨，拆迁补偿款的价格也在不断增加

由于综合整治更新会对当地居民带来不小的影响，而拆迁却会带来大量补偿款，使得居民不接受除拆迁以外的任何改造方案，这也给城市更新道路带来了不少困扰。

深圳旧村改造过程中的四大风险

旧村改造作为三旧改造中的重头戏，凭借相对丰厚的利润一直吸引着各路开发商和资金方的驻足。尤其是深圳的城中村拆除重建，高度市场化带来的好处是，从与村集体签订合作协议起，开发商将参与更新全流程，这在很大程度上保证了开发商可享有伴随项目推进而不断升值的利润空间。而无需招拍挂环节，也使得资金方能够看到对于项目一竿子捅到底的确定性。但是，高回报往往也意味着高风险。深圳旧村改造过程中，亦有五大风险等着参与方排雷。

一、计划立项阶段

在计划立项阶段，需要注意三个方面的风险。一是更新意愿征集比例不足。前文也提到，之前深圳政府要求意愿征集的签约率和签约面积均达到100%，9月4日广东省新政提出旧改过程中只要超过2/3业主签约即可申请政府裁决及法院强制执行拆除。未来具体按哪个比例执行尚不明确，且城中村业主众多意见较难达成统一，若更新意愿征集比例不足则容易让项目搁浅。二是拆除范围划定存在不确定性。深圳城市更新管理已从最初的“全市城市更新专项规划+城市更新单元规划”两级管控体系逐步转变为全市城市更新专项规划+片区城市更新统筹规划+城市更新单元规划三级管控体系，片区统筹更新规划的出现使得城市更新项目中往往带着政府落实学校、医院、道路等公共设施的美好夙愿，再加上这两年配套政策变动导致范围划定也越发不确定。三是合法用地比例不足。2019年3月深圳市规划和自然资源局发布深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定，要求拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应符合，坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应不低于50%；重点更新单元的合法用地比例应不低于30%；其他更新单元的合法用地比例应不低于60%。该规定出台制约了大量的深圳城中村项目正常立项。

二、专项规划阶段

在专项规划阶段，需要注意两个方面的风险。一是由于法定图则与地方土规冲突导致项目无法推进，大部分已批法定图则编制时间较早且修编滞后，即使可申请调整法定图则，但考虑获批难度和时间成本，应尽量避开这类项目。二是拆除重建和综合整治的划定范围风险，2018年11月发布的深圳市城中村旧村总体规划2018—2025征求意见稿中针对深圳城中村居住用地划定了综合整治分区范围，今年6月，深圳市规划和自然资源局印发关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施，对城中村综合整治的手段进行了扩展，允许开展局部拆建、扩建、加建，改变了过去拆除重建和综合整理截然分开的局面。城市更新单元规划时应选用哪种模式，在前期规划层面上是需要去论证的，也是实际操作中需要密切关注的风险之一。

三、实施主体确认阶段

这一阶段有三个风险点需要注意。一是容积率限定导致经济指标测算不理想，2019年3月发布的深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定中明确，容积率超过2.5的城中村不能拆除重建，且可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%；而实际情况是近两年深圳获批的城市更新项目规划层面土地移交率已经超过30%。容积率过低、土地移交率过高，导致项目算不过账。二是土地清租风险，深圳很多城中村土地使用情况复杂，不少旧村曾引入外企并签订长期租赁协议，导致土地名义控制权与实际控制权分离，后续的清租赔偿谈判往往会严重拖延项目周期。在实际操作中，可从出租方是否有权解除合同出发，若承租方未按时交租、未按合同规定使用或其他违规行为，可要求解约。三是实施主体若未能及时获得房地产开发资质也会对项目造成拖延。

四、上平台阶段

2016年6月,深圳市委、市政府办公厅发出关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知，要求各区在2016年9月之前建立综合监管平台系统，深圳各区的集体资产交易平台纷纷开始上线运行，简称上平台。部分区域如龙岗区、光明区，要求规划审批完成后方可上平台，龙华、宝安等区域则可在立项前期启动上平台流程。由于各区上平台的政策不同，因此在实际操作过程中要注意所属项目上平台的时间节点。另外一个风险在于，由于村股份公司换届选举或少数派力量强大原因，导致项目公司无法被选为合作方，抑或导致权益结构发生变化，在上平台期间不符合要求等。因此，事先与村民深入沟通，充分了解村内情况，例如宗族对立等情况，平衡多方利益，从而保证开发权益显得十分重要。

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