「新锦安洋桥汉田旧改」回迁投资,旧改回迁,价值体现

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-21 19:50

文章来源：粤港澳楼市快讯（微信号ID：B999922222）

超笋盘，入手即赚翻倍利润，2字头做深圳业主，成为深圳拆一代的最佳入场机会，深圳龙岗洋桥汉田一期红本回迁商品房，最快年底动工，后顾无忧。开发商新锦安，深圳2019年销售排名前5实力房企。周边二手商品房4.5万/㎡起，不用深户，不用社保，不用名额，高收益，超安全，大品牌，龙岗核心区，双地铁上盖物业，总建面约100多万平米，周边多个大品牌开发商项目齐聚，配套完善，商业价值凸显，成为拆一代最佳良机，项目一期住宅板块已拆平，预计三年左右收楼。

旧改，把原来的建筑拆掉，重新规划、设计和建设。拆除就会产生赔偿，回迁房应运而生。

深圳就是一个典型的以旧改而获得土地开发房地产著称的城市，在很多楼盘中都有那么一些房子，是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子，这些房子的户型，朝向，面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的，因为房子属于被拆迁所赔偿而来，市面上俗称回迁房。改革开发，土地开发潜力所剩无几，城市更新旧改对城市发展提供了广阔操作空间。首先，一方面随着社会的不断发展，很多人觉得商品房价格日趋高企，购买压力较大;另一方面随着部分旧改项目的不断入市，大家对回迁房也从开始的不安和排斥到现在的认可和接受。有些人在回迁房的投资上赚得盆满钵满，以至于不管投资客和刚需客，都对回迁房产生了很大兴趣。

随着旧改越来越成熟，很多项目的旧改进度加快，那市场上就会有一些回迁房资源流通，交易量也相应增加。

那市场上为什么旧改回迁房的流通比较频繁，都有哪些人的利益在里面?

1、拆迁户的利益

拆迁户为什么要把旧改回迁房拿出来卖?有些拆迁户赔偿的回迁房面积较多，自己就会想着拿一部分拆迁面积换成现金，去消费，去改善生活品质。再碰到家里娶媳妇、嫁女儿就更需要手上有钱了。这样他们将来既有房子住，眼前又有钱花，何乐而不为呢?

2、投资者的利益

为什么会有人购买这些旧改回迁房呢?刚开始购买回迁房的人基本上都是投资客，手上有钱，追求投资回报，以市场上1/3或者一半的价格买到跟商品房一模一样的红本回迁房，再加上随着时间推移而产生的增值，投资回报巨大，他们为什么购买也就顺理成章了。

3、中介的利益

就跟购买商品房、商铺及其他不动产一样，绝大部分人是不愿意直接跟拆迁户直接交易的，虽然交易双方看起来都比较信任，毕竟牵扯到大笔资金安全，有中介在中间帮忙斡旋，心里也会踏实很多，哪怕是多出点中介费。而中介为了那一丢丢的中介费，也愿意为双方进行中间调解，因此成为交易过程中不可缺少的角色。

4、开发商的利益

旧改回迁房的交易，促进了旧改进程，缩短了旧改谈判周期，降低了旧改资金成本。开发商为了尽快完成拆迁进度，尽快入市，那他们也会非常配合这种旧改回迁房的买卖，和投资人签订拆迁赔偿合同，承认旧改回迁房的交易行为也就理所应当了。

其实旧改回迁房也有优缺点，看怎么衡量。

缺点

1、回迁周期相对期房长一点。

2、不能利用杠杆。

优点

1、安全，深圳的旧改规则已经很成熟

3、不受深圳限购政策

2、回报

既然是投资品，就会有利有弊。投资就要把握优点，接受缺点，那种既有高回报，又没有缺点的投资产品，我想还是忽悠人的居多吧。回迁房投资价值解析，深圳在政府的高压政策下，深圳回迁房和待拆迁民房是当下投资回报率最高的产品。在现有的楼市政策下，深圳回迁房和待拆迁民房迎来了黄金时期，不限购，有钱就能买，这是很好的投资机会，也给我们提供了一个在深圳上车的机会。深圳回迁房其实很早就有流通；是非常成熟的市场行为。内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式；只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，一放出来；村民内部的亲戚朋友就足够消化了，没有流向市场而已，但现在不同；深圳到处旧改井喷，形成体量非常大，才得以流向市场。

深圳棚改是由政府主导，由开发商开发，旧改项目的开发商，是要具有很强开发资质，才有资格开发。开发商旧改是商业行为，村里也占有部分股份合作开发的，这样使得开发进度更快。现在旧改都是以房赔房，布吉和龙岗的民房都不高，一般都在3到5层，以房赔房是双赢的局面。对村民而言，老房子变新房子何乐而不为，这样不会出现钉子户这个说法；对开发商而言，前期不用动用大笔资金去收购，资金可以全力去建新房，现在新房层高一般都在36层左右，赔偿6层村民，还有30层是赚的，一个旧改项目回迁房一般占30%，商品房70%。

回迁业主是优先选房的，开发商建好样板房后，第一时间通知回迁业主先看样板房，然后统一抽签选房，房子是混合打散的，不是单独一栋的，一般选的楼层，在5层至25层之间。选完回迁房剩余70%的商品房上市销售，所以不用担心回迁房的户型和朝向以及质量，如果差的话70%的商品房是卖不出去的。选房后办理红本，不动产权证书，是和商品房一起统一由开发商办理的，开发商统一补交地价，买方只需要配合提供资料即可。那么回迁房红本和商品房的红本有什么区别和不同？其实没有什么不同，唯一不同的是回迁房备注哪里写的是拆迁赔偿所得，而商品房的备注是购买所得，其他的都是一模一样的。回迁房说白了也可以说是期房；最大的优势是，便宜。低于商品房市场价5折到6折左右；并且不限购不限外；而且还是红本商品住宅。

旧改成功案例

更多精彩案例就不一一列举。

（1）华润城，大冲村旧改项目

旧改促进大冲村的产业转型升级，比如时下最潮的万象天地，体现了强大的消费者引流和品牌号召力，拉动区域服务业的发展。逐步迁出村内的第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲的支柱产业。加强交通整治和环境综合治理，对重点地段如深南大道沿线、大王古庙等建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置。

（2）万科广场，新老西村旧改项目

增强片区凝聚力和吸引力，新老西村处于龙岗中心城中心区商务圈核心地段，而且受益于地铁三号线建设，借助深惠路作为龙岗空间发展轴的优势，未来有望成为龙岗标志性景观大道，而深惠路附近的新老西村也将因此获益，潜力不容小觑。

（3）盐田佳兆业城市广场，盐田三村、四村和西山吓村旧改项目

项目全部建成后将提升整个盐田港后方区域。项目为107万平方米滨海综合体，含有超13万㎡巨舰商业。规模庞大业态丰富，能有效弥补盐田港后方区域的商业配套匮乏的状况，其中还包含3万㎡政策性人才住房，吸引更多人才。项目旁目前正在建设8号线，并在此设有盐田路站，其预计2020年开通运营，届时将弥补轨道交通的空缺。