「新锦安洋桥汉田旧改」深圳旧改城市更新项目流程及周期

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-21 21:22

文章来源：粤港澳楼市快讯（微信号ID：B999922222）

超笋盘，入手即赚翻倍利润，2字头做深圳业主，成为深圳拆一代的最佳入场机会，深圳龙岗洋桥汉田一期红本回迁商品房，最快年底动工，后顾无忧。开发商新锦安，深圳2019年销售排名前5实力房企。周边二手商品房4.5万/㎡起，不用深户，不用社保，不用名额，高收益，超安全，大品牌，龙岗核心区，双地铁上盖物业，总建面约100多万平米，周边多个大品牌开发商项目齐聚，配套完善，商业价值凸显，成为拆一代最佳良机，项目一期住宅板块已拆平，预计三年左右收楼。

一、首先我们要说到旧改的先决条件

也可以说是做一个旧改项目的原则。有三点。注意一下。

1、低风险运作。

2、合理的利润率。

3、平稳的销售速度。

这三点很大程度上决定了旧改项目的选址，以及决定项目的区域。当然其实还有其他的一些目的，比如营造区域竞争力价值等。但是最基本的三点是最重要的。因为旧改需要钱，政府需要，开发商也需要，而且以深圳现在的旧改成本，需要的资金量巨大。并且周期都不短。这三点是政府以及开发商做项目的基本准则。

二、流程

从一个老破旧的村子到一座新城的崛起，中间有哪些流程，又有哪些单位参与其中呢？一定要了解清楚，为什么？深圳的旧改时间长的十几年前就有消息了，但是现在还没拆的都有。这是周期问题。还有作为投资拆迁房的客户来说，有规划和没规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已拆和没拆又是两个价。所以进度不同，你的购房成本就不一样。也可以说是投资成本。毕竟投资讲究的还是低入高抛嘛。流程有很多，一个一个细节的讲，看得人多点耐心。可以分为四大步。即立项→审批，公示→确定开发商→拿地，拿地之后就是拆迁盖楼了。我们把前面四大步一一分开来讲。

①需改造城中村所在的镇政府向区旧改办递交旧改申请，当然是一级报一级，最初是村单位开始往上报的。

②区旧改办同意之后作出审批之后递交给区政府批复。区政府批复之后，可以说是完成了基本的第一步，立项。

③立项完成之后镇政府就要确定核实旧改的范围，并核查范围内物业归属，编制初期的旧改规划设计。

④区旧改办根据镇政府的旧改方案进行一个评估，审查。在此基础上拟定一个更详细，更具体的规划，交由区政府。

⑤区政府批复，并公示预案，区政府公示的预案内容包括旧改规划详细，拆迁补偿方案，安置回迁方案。还要征询公众意见，需要90％以上村民同意。至此，完成第二个步骤，审批公示。

⑥接下来就是招标，这招标过程要讲一下，就是政府把项目放出去，各地产开发商来竞标，评标方包括村民代表，镇政府代表，区旧改办小组代表，国土局代表。一堆人挑，一般都是谁有钱挑谁。

⑦开发商竞标成功就要把资金落实，在银行做一个资金监管账户，不过现在的开发商都是从银行借钱出来做这个，和大家买房一样，都是喜欢杠杆从银行拿钱。

⑧资金到位了没有问题了区旧改办就可以和开发商签署城中村改造单位确认书，算是完成了确认开发商。

⑨开发商确认好了，国土局和旧改办签订土地出让征用协议，同时开发商拿到国土规划单位的土地选址意见书和建设用地规划许可证。重点来了，划重点，开发商和村民签订拆迁补偿协议，然后国土规划单位才给开发商签房屋拆迁许可证还有土地出让合同，开发商才能开始报建。至于报建之后就不知道了，反正就是可以破土动工了，各位等着收房子吧。

为了更详细，内容难免有点多。其实看懂了就很简单。对于我们，关心的就是四步走到哪一步就够了，立项，审批公示，确认开发商，拿地。

其实很简单，拿地的时候就是你确权的时候，就是签拆迁补偿协议的时候。一般拿地报建之后两到三年交房。就是这样子。当然，为什么之前说这么多关于流程的事呢，是因为现在很多人想买小产权博拆迁，本来的博拆迁是就买一套房子放在那儿，希望他能在几年内拆迁。然后赚一套商品房回来。但是其实不是这样的。为什么呢？旧改项目一般来说整个周期都在十年以上，当然也有快的。我是说普遍的，有的甚至二十多年的都有。那你如果卡好了点去买这个房子，你的一个投资变现周期就不一样。

这是小编的一个理解。现在市面上已经立项的小产权有些价格比较贵了，稍高于普通的小产权。特别是已经可以确权的，就是那种开发商在拿地阶段的房子，龙岗的要两万多，南山的要四五万多。不过这种能拆迁房源拿出来卖的不多。一般业主不是急缺资金不会拿出来卖，等个四五年就能拿到一套等面积的商品房。普通的小产权房博拆迁主要就是存在不确定性，如果之前没有消息，那整个流程走下来周期就比较长。所以选择哪一种看自己的资金能力和需求。这些只是小编分享对旧改拆迁这方面的信息，欢迎大家探讨的交流。

文章来源：粤港澳楼市快讯（微信号ID：B999922222）

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