抢滩长三角 | “黑马”祥生地产:从浙江走向全国

编者按：

作为国内经济最繁荣的地区之一，长三角区域包含上海市、浙江省、江苏省、安徽省等在内。截至2019年底，该区域在全国总人口中的占比达16.2%，在全国生产总值中的占比达23.9%，地位重要。

去年12月，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布，标志着以上海为代表的长三角区域进入发展的新阶段，利好政策加持下，泛长三角区域房地产市场潜力巨大。

因此，搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·抢滩长三角”系列，通过梳理房企长三角耕耘史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过及机遇把握情况。

是为第一篇，“黑马”祥生地产。作为行业30强中唯一一家未上市的房企，祥生地产在2018年就突破了千亿。站在新起点，祥生地产加速推进“1+1+X”战略，从浙江走向全国，意在通过打开下沉城市市场，实现新的规模扩张。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点地产新闻

作为行业30强中唯一一家未上市的千亿房企，祥生控股集团有限公司（简称：祥生地产）于6月3日晚间正式提交了港交所上市的招股书。在这份768页的招股书中，祥生地产详细展示了公司近些年的经营数据，较快的业绩增速无疑是亮点之一。

超七成土储位于长三角

35年砥砺前行，祥生地产在三四线城市持续释放的楼市红利下快速成长，并成为业内“黑马”房企之一。招股书披露，自2017年至2019年，祥生地产的合同销售金额分别达到567.6亿元、1029.2亿元和1159.3亿元，年复合增长率超100%。从百亿到千亿的跨越，祥生仅用了4年时间。

在进入千亿之后，祥生地产的销售增速明显放缓，并在2019年“爽约”1300亿元目标，业绩增幅一路跌至12.64%。不仅如此，祥生地产内部也发生了一系列变动。去年10月，原奥山控股副总裁谈铭恒入职祥生地产出任副总裁，并担任财务总监及公司秘书负责融资业务。

资料显示，谈铭恒在房企港股IPO方面经验丰富，其先后经历了2013年景瑞控股以及2018年正荣地产两家公司的上市，在正荣地产的IPO过程中同样出任财务总监一职，是“融资好手”。彼时，有评论认为，这一调整已提前“暴露”了祥生地产的上市意图。

销售规模增长之外，祥生地产的营收也在同步增长。招股书披露，自2017年至2019年，祥生地产分别实现收益62.93亿元、142.15亿元和355.19亿元，年复合增长率达137.6%。当期，公司的净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元和32.09亿元，逐渐从亏损状态增长至盈利超过32亿元。

与此同时，祥生地产的已确认建筑面积也由2017年的83.8万平米增至2018年的142.2万平米，并进一步增加至2019年的348.83万平米，年复合增长率达104%。

一部祥生史，半座诸暨城。由于发源于浙江诸暨，祥生地产一直都将浙江省作为公司重点深耕的区域。招股书披露，祥生地产曾在2004年和2007年，高调进军了江苏及上海的房地产市场，其中涉及南京、合肥、苏州、南通等城市。2014年，祥生地产将总部迁往杭州。次年，其规模突破了百亿，销售金额达到109亿元。

在业绩贡献上，浙江省的地位也举足轻重。招股书披露，自2017年至2019年，祥生地产的销售收入分别有51.8%、71.4%、62.5%来自于浙江省内。在去年2304.47万平米的总土储中，也有50.2%位于浙江省内。截至今年3月底，祥生地产有73.4%土储位于长三角区域，其中浙江省的占比达到50.2%。

有评论指出，以浙江省为原点，聚焦长三角区域发展的祥生地产，虽然收获了不少来自长三角市场的利好，却也留下了区域型房企的刻板印象。意识到这一弊端的祥生地产自2016年起提出了“1+1+X”战略，即“以于浙江省的发展为基础，深入渗透泛长三角区域并扩展至此区域以外的其他具高增长潜力的区域城市”，展开全国布局。

去年，祥生地产加速推动“1+1+X”战略的实施，并取得一定成效。截至今年3月底，在祥生地产所拥有的约2304.47万平方米总土储中，有1156.24万平方米位于浙江省，在总土储中的占比有所下降；而安徽、江苏、山东的土储面积占比则分别提升至13.7%、8.1%、7.7%。

焦点地产新闻梳理发现，祥生地产目前拥有浙东、浙南、浙北、环沪、苏皖、安徽、华中、山东、内蒙古九大区域公司。其中，在贡献最大的浙江区域中，绍兴、台州、湖州三个城市的销售业绩位列前三。有评论认为，这正体现出，祥生地产沿着核心城市快速向周边扩散，并进行下沉布局的战略意图。

在下沉城市的选择上，祥生地产也有自己的思考。资料显示，祥生地产选择进驻的城市享有政策红利，同时具有市场机会。比如，目前祥生已进驻的绍兴、台州、湖州等“环杭近沪”城市，这些城市不仅受到长三角城市群发展规划的影响，而且受到杭州及上海的辐射，拥有包括杭绍台轨交等在内的配套政策倾斜，享有发展红利。

目前，除杭州、宁波等二线城市外，祥生地产在浙江省内的布局已经扩展至丽水、衢州、舟山、湖州等城市。在山东省，祥生地产土储最多的是济宁；在安徽，其土储最多的是宣城，江西最多的是抚州，湖北土储最多的是仙桃。

经过疫情特殊阶段的“洗礼”后，不少房企开始重新审视城市发展周期，资源、人口聚集的城市优势被进一步放大，长三角及东部沿海城市的发展潜力重新受到重视，祥生地产也在加速回归。据焦点地产新闻不完全统计，今年前5个月，祥生地产先后在杭州、宁波、温州等城市大手笔拿地，土地价款达到134.92亿元，而在2019年，这一数字是193.52亿元。

半数融资依赖信托产品

得益于在长三角等优质区域的深耕，祥生地产迅速成长，冲击IPO也让其受到外界更大的关注。2020年至今，金辉控股、领地集团、鹏润控股、上坤地产等房企先后递交上市申请，目前在港交所等待IPO的房企已有10余家，且不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。从规模上来看，若祥生地产上市成功，其或成为今年以来最大的内房股IPO。

作为“千亿阵营”中最后开启IPO之旅的房企，祥生地产的借款额度并不高。招股书披露，2017年至2019年，祥生地产的借款规模分别为258.74亿元、290.65亿元和285.27亿元。直至今年4月末，公司的借款总额小幅增加至315.49亿元。

借款规模增幅不大，祥生地产的借款利率却有明显提升。招股书显示，2017年至2019年，祥生地产的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%，增幅超过一个百分点。有业内人士提醒，对于借款规模动辄数百亿元的房企来说，借贷成本每增加一个百分点就意味着新增数亿元的利息支出。

焦点地产新闻梳理获悉，信托融资在祥生地产的借款总额中，占了较高的比例。截至今年4月底，祥生地产的银行及其他借款总额为300.56亿元，信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资37笔，占借款总额的一半。而在2019年底，祥生地产的信托融资总额为180.07亿元，数量为51笔。

值得一提的是，就在今年6月，祥生地产还曾为旗下呼和浩特祥博房地产开发有限公司、呼和浩特祥安房地产开发有限公司等引入新的投资方中融信托有限公司。上述交易完成后，中融国际信托持有其各49%股权，祥生地产持有剩余51%股权。

由于过分依赖信托融资，祥生地产的融资成本及利息支出持续走高。招股书披露，过去三年，祥生地产的全部利息支出分别为18.80元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后，融资成本分别为2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元，几乎翻倍增长。

高额利息支出正在侵蚀祥生地产的净利润。过去的一年，祥生地产扭亏为盈，净利润达到32.09亿元，创下历史新高，但相比中梁控股及中国奥园等同规模房企，依然略显落后。其中，后两家房企2019年的净利润分别达到62.56亿元和52.2亿元。

在毛利率方面，自2017年至2019年，祥生地产的该项指标分别为13.2%、21.1%、23.9%。去年，克而瑞统计的行业TOP80房企的毛利率处于24%至36%之间，净利率处于7%至17%之间。由此来看，祥生地产的毛利率水平低于行业标杆房企。

千亿往往伴随着高杠杆，祥生地产也不例外。自2017年至2019年，祥生地产的账面有息负债分别为258.74亿元、290.65亿元和285.27亿元，相应的净资产负债率为1380%、740%及360%。去年末，祥生的经营性现金流量净额仅有35亿元，现金及现金等价物为24亿元，相比当期债务规模而言，祥生地产的流动性资金并不宽裕。

“钱紧”之下，祥生地产接连发债，且成本高企。其中，今年1月、3月和5月，祥生地产间接附属公司祥生控股有限公司共计发行了3亿美元将于2022年到期的优先票据，利率为12.5%，相较去年9.5%的发债利率，增长3个百分点。

在此次赴港募资中，祥生地产提出将一部分资金用于项目开发用途的部分现有信托贷款的偿还，其中包含3笔信托融资。即，将于2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托贷款、2021年3月26日到期的年利率14.5%的信托贷款以及2020年12月4日到期的年利率12%的信托贷款。

在克而瑞看来，上市可以帮助房企降低净负债率。大多数扩张型房企都会存在较高的债务比率，祥生地产也不例外。参考其他一年内IPO的房企来看，上市前房企净负债率较高是常见的行业现象，上市可以帮助祥生融资获取现金，净负债率也有机会降至行业平均水平。

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