浙系房企祥生赴港IPO,近三年复合增长率达137.6%

千亿阵营中唯一未上市的房企赴港IPO。

每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

6月3日，港交所披露祥生控股（集团）有限公司（以下简称祥生）招股书，这也意味着房企“千亿阵营”中唯一未上市的企业终于开启赴港IPO进程。

《每日经济新闻》记者注意到，进入2020年，内地房企赴港上市热情不减。汇景控股已于今年1月成功上市，金辉控股、领地集团、鹏润控股、上坤地产等多家房企先后向港交所递交上市申请。截至目前，在港交所等待IPO的房企已多达10余家，其中不乏二度、甚至三度IPO的中小房企。

不过从规模上来看，祥生此番如若成功上市，将成为今年以来最大的内房股IPO。

浙系房企黑马崛起之路

祥生地产起家于浙江绍兴下辖的县级市诸暨，2014年将大本营迁至了杭州，确立了“立足杭州，生辉上海，深耕苏浙皖，辐射全国”的战略规划。2019年，祥生将总部迁至上海。

招股书显示，2017年、2018年、2019年祥生的营业收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年的复合年增长率达137.6%。已确认建筑面积由2017年约83.83万平方米、2018年约142.26万平方米，增加至2019年约348.84万平方米，复合年增长率104.0%。

作为“千亿阵营”中最后开启IPO之旅的房企，祥生销售规模的逐年扩大支撑起了营收的高速增长。2015年至2018年的4年时间，祥生销售规模从109亿元跨越至1071亿元，快速跻身“千亿阵营”，堪称地产界的一匹黑马。

数据来源：中指研究院

据招股书，祥生2016年起开始逐步实施的“1+1+X”投资策略将是其核心竞争优势以及未来的发展策略。根据祥生集团官方解读，“1+1+X”即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局，以中国唯一的世界级城市群为基础，由内向外建立三个梯次的纵深发展观。

浙江是祥生的发源地，也是向外拓展的中心点。 2019年，祥生在浙江省内确认平均售价达每平方米13592元，包括浙江省在内的泛长三角区域拥有建筑面积达339.33万平方米。

祥生对于“X”的目标选择则偏谨慎，与“1+1”范围内土储相比，湖南省3个项目、呼和浩特6个、辽宁3个、山东7个、福建1个，占比仍然较少。此外，祥生除在上海拥有3个已竣工项目外，在一线城市布局仍然较为缺乏。

不过，对于扩张中的房企而言，在一线城市地价偏高以及限价的大背景之下，选择深耕江浙强二线城市以及热点三线城市是否是一种更好的选择，仍需拭目以待。

但近年来祥生上升势头仍然强劲，招股书显示，其已连续10年进入“中国房地产百强企业”行列，排名从2011的第92位提升至2020的第27位。

知名地产分析师严跃进向《每日经济新闻》记者表示，“千亿房企的上市具有很强的导向作用。祥生总部迁址到上海，在全国各地拿地等都有较大的动作，上市值得看好。而且今年资本市场应该说总体会放宽，融资环境会比较宽松，这些都有助于带动市场。上市后企业的品牌影响力、规模扩张等都能够继续增强。”

今年已斥128亿元拿地

记者还留意到，祥生对于拿地已经恢复到了2017、2018年的势头。2020年初至今，祥生展开了新一轮拿地补仓，于杭州、宁波、南通、南昌等地先后拍下多个地块，进一步提升了其在泛长三角的市场份额。

5月13日，浙江宁波鄞州区1宗商住地被祥生全资子公司经过278轮竞拍，以总价24.61亿元、溢价率39.6%收入囊中。5月14日，合肥肥西县FX202007号地块被祥生地产以14.55亿元总价拿下，该地块拍卖开始20分钟即触及最高限价并进入租赁自持竞拍阶段。

更早前的3月12日与4月28日，祥生分别以总价44.98亿元、20.60亿元拿下杭州及南通地块，首入南通主城。

中指研究院统计显示，今年前5月，祥生以128亿元的拿地金额排在行业第33位。另据中国房地产指数系统与浙江省统计局资料，2019年祥生的综合实力在长三角地区房企中位列第14名，在浙江省房企销售排行榜中则位列第三。

近三年祥生流动资产和流动负债对比（亿元） 数据来源：招股书

截至今年3月31日，祥生拥有195个处于不同开发阶段的物业项目，其中172个为附属公司开发的项目，23个为合营企业及联营公司开发的项目。

财务数据也反映出祥生近年来的表现。2017~2019年祥生的流动负债分别为606.68亿元、1054.90亿元、1073.85亿元，同期流动资产分别为735.91亿元、1178.90亿元、1250.56亿元，流动资产可覆盖全部流动负债，短期偿债能力还是有保障，财务风险处于可控区间。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者分析认为，祥生最近两年在拿地方面的确比较积极，而且分布在长三角这样有发展潜力的区域，对销售业绩有积极推动。虽然这几年成长性不错，但是从发展的角度来看，房企在经过一段时间快速增长后都会面临瓶颈和压力，尤其是财务杠杆方面，后续要看房企融资能力是否有进一步提升。

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