北京土拍遇冷:一宗地临时喊停,三宗地底价成交

4月2日，北京土拍市场迎来第二季度首拍。除被紧急喊停的“北京市朝阳区金盏乡小店村3005-02、3005-08”地块外，其余三宗地均底价成交。

三宗地分别位于朝阳区金盏乡小店村、昌平区朱辛庄新区和朝阳区望京花家地。其中朝阳区金盏乡小店村地块住宅部分为不限价纯商品房；其余两宗地均为商业用地。三宗地累计出让总价55.12亿元，总出让建设面积10.07万平方米。

朝阳区金盏乡小店村地块

该地块由3005-12地块R2二类居住用地、3005-14地块A33基础教育用地、3005-15地块A22文化活动用地和3005-17地块A8社区综合服务设施用地等四部分构成，建设用地面积8.09万平方米，未来规划建筑面积不超11.2万平方米，起始总价46亿元。该地块仅有“中海+首开”联合体报价，最终被底价拍下。

根据项目规划文件，该地块的R2类住宅部分建设用地面积64338.873平方米，容积率1.5，控高18米，预计未来将建设成6层左右的洋房产品；而A33基础教育用地部分，根据规划未来将建设成为12班制的幼儿园。

该地块位于朝阳区东北，临近蟹岛和北京著名的豪宅区晴翠园，周边亦有大量的高档休闲场所，以高尔夫球场、俱乐部和度假村为主；周边二手房以豪宅为主，晴翠园目前二手房挂牌价逾9万元/平方米，距离地块不远的远洋Lavie目前销售单价更是逼近10万元/平米。

由于该地块住宅部分为不限价纯商品房，未来销售价格不会受到限制，预计未来入市时单价会超过10万元/平方米。

由于地块周边开发较早，因此整体配套设施较完善。周边有北京明诚外国语学校、北京协力国际学校等知名的国际学校，也有北京金盏学校等本土学校；生活配套方面，除了斯普瑞斯奥特莱斯外，地块周边还有很多小商超可供选择。

总体来说，该地块属于豪宅区地块，无论位置或周边配套都不逊色于2019年火热的孙河板块，预计该地块项目入市后，会引发北京楼市新一轮热潮和讨论。

朝阳区望京花家地项目

该地块为纯B4商业金融用地，建设用地面积0.73万平方米，未来规划建筑面积不超2.19万平方米，起始总价3.52亿元。该地块最终被金隅底价收入囊中。

该地块位于望京商业区的核心位置，临近地铁14号线，周边有成熟的生活住宅区和商业办公区域，根据配套规划文件，未来该区域将包括建筑面积 250平方米邮政所和建筑面积约 2000平方米地区菜市场服务周边居民。

昌平区朱辛庄新区地块

该地块为F3其他类多功能用地，建设用地面积1.25万平方米，未来规划建筑面积不超3.75万平方米，起始总价5.6亿元。该地块最终被裕聪置业底价收入囊中。

该地块位于昌平区朱辛庄，地铁8号线和昌平线双轨交汇的地方，地块周边有领秀慧谷、朱辛庄新区等大型居住社区，另外有包括珠江摩尔等在内的成熟商业配套。该商业地块未来建成上市后，还能进一步改善朱辛庄版图的商业金融缺失现状。

焦点评价

农历新年后的2月，受疫情影响，很多人都看衰北京土拍市场，可包括绿城、华润等央企的逆势高溢价率拿地让外人惊羡震撼，部分业内人甚至看好北京楼市能在疫情下逆市增发。可第二季度的首场土拍，火热的北京土拍市场迅速降温。一块地在土拍前一天被紧急撤下，其余三宗地均底价成交。才出酷暑，又进寒冬。

自然，此次北京土拍遇冷和地块本身亦有关系，两宗商业地块尽管位置好，但是被限制100%自持，后期仅能依靠租金收回成本，代价过高，部分负债率高的房企难以做长期投入；而唯一的住宅产品，也面临着高楼面价的问题。同时，大部分房企受制于疫情，第一季度表现不佳，导致流动资金缩减，拿地时也会谨慎许多。

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