佳源国际5月销售同比增80% 物业板块持续扩张拟分拆上市

  得益于佳源集团的丰富资产，佳源国际的业绩稳步增长。

  2019年，佳源国际控股(02768.HK）合约销售额达288.6亿元，同比增长42.1%。在此基础上，佳源国际提出2020年目标实现销售360亿元，较2019年增长25%。

  6月10日，佳源国际公布5月销售业绩。5月，佳源国际实现合同销售金额31.171亿元，同比增长约80%；合同销售面积约为36.86万平方米，同比增长约180%。前5个月，该集团累计实现合同销售金额约77.86亿元，同比增长约1%；合同销售面积约81.71万平方米，同比增长约12%。按此计算，今年前5个月，佳源国际已完成销售目标约21.63%。

  核心数据明显改善与规模逐渐扩张的同时，佳源国际多元化布局并引入更多资产。其旗下物业板块收入持续增长，近三年收入已超过10亿元。在港股掀起物业上市的热潮下，佳源国际似乎也有意分一杯羹，正在内部讨论推进物管分拆的上市计划。

  核心财务数据持续改善

  2019年，佳源国际多个核心数据都有了明显改善，不仅完成了既定销售目标，被下调的信用评级也已全面恢复。

  年报数据显示，2019年佳源国际合约销售额达到288.6亿元，同比增长42.1%，合约销售面积240.5万平米，同比增长36.8%。期内，公司实现收入160.7亿元，同比增长53.6%，核心净利润为23.4亿元，同比增长60.2%，净利润24.6亿元，同比增长32.05%。

  分各个业务板块来看，2019年，佳源国际进一步聚焦主业，除物业销售、物业管理服务和物业租赁三个主要业务外，软件及系统设备、咨询服务等其他业务不再贡献收益。其中，物业租赁表现最为突出，实现收入2.11亿元，较2018年的0.77亿元增长了174.03%；物业销售和物业管理服务分别为153.74亿元和4.86亿元，同比增幅分别达到17.12%、52.83%。

  公司债务结构也持续优化，2019年其长短债比例由此前的5:5优化为7:3，随着项目完结、资金回笼，公司净资本负债率也大幅改善，由上年同期的145%下降至78%。同时，2019年10月，穆迪投资者服务公司将公司家族评级上调至B2，评级展望稳定，标准普尔首次公开给予长期发行人信用评级B。

  债务结构优化及负债率的降低进一步提升公司在融资方面的优势。2019年，佳源国际于5月、7月、10月分别发行了三笔境外优先票据，利率分别为11.375%、12%和13.75%，发行规模合计9亿美元。同时，公司继续拓宽融资渠道，在上交所发行了4.3亿元购房尾款ABS。

  截至2019年年末，佳源国际的现金及银行结余为81.54亿元，较上年增加22%，其中21.23亿元银行存款受限制/抵押，一年内到期的银行及其他借款、优先票据分别为46.68亿元和3.14亿元，现金足以覆盖短期有息负债。

  随着房市回暖，今年5月，佳源国际实现合同销售金额31.171亿元，同比增长约80%。前5个月，公司累计实现合同销售金额约77.86亿元，同比增长约1%，完成销售目标约21.63%。

  多元化扩储成本降低

  佳源国际以房地产开发为主、物业服务等为辅，拥有各类控股及参股企业100余家。规模与财务平衡的同时，多元化扩储并引入更多资产。

  多元拿地方式为公司带来较大优势。2019年，佳源国际透过项目并购、公开市场招拍挂与合营开发，进入多个重点城市，以较低溢价在安徽、南京、扬州及盐城取得项目，新增总建筑面积达500万平方米。2019年，公司折合平均土地成本约1608元/平方米，权益比例80%，合同销售均价约11804元/平方米，与之相比，拿地成本较低，利润空间较大。

  截至2019年12月31日，佳源国际共拥有63个发展项目，土地储备总建筑面积约1400万平方米。2016-2019年，佳源国际土地储备的年复合增长率27.9%。

  从土地布局来看，大本营长三角是佳源国际销售的主要来源，销售额占75%。佳源国际一直深耕长三角城市群、并积极开拓粤港澳大湾区及一带一路地区和其他重点省会城市。

  值得一提的是，2019年上半年佳源国际完成收购佳源国际主席沈天晴私人持有的物业管理业务。2019年这项业务为佳源带来了4.86亿元的收益。数据显示，2017年-2019年，佳源物业板块分别实现收入2.63亿元、3.18亿元和4.87亿元。

  沈天晴表示，会继续有计划地为上市公司注入资产。目前，佳源集团旗下还有申城集团、杭城集团、京城集团及文旅集团四个地产集团业务。

  佳源国际副主席兼总裁、执行董事张翼表示，鉴于目前资本市场对物业股的认可，给予了市场很大的想象空间，考虑物业对地产主业的助力作用，佳源正在内部讨论推进物管分拆的上市计划。

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