世茂拟分拆物业板块上市 年销售2600亿重回行业十强

  4月21日，世茂房地产（00813.HK）发布公告称，该集团正考虑分拆旗下的物业管理服务及相关增值服务业务公司在香港联交所独立上市，可能分拆及上市的详情尚未落实。此前，世茂房地产董事局副主席兼总裁许世坛在业绩会上曾表示，“物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，物业应该会快一些。”

  长江商报记者注意到，去年世茂销售排名重回十强, 跻身行业第九位。2019年全年世茂房地产实现全口径签约额2600.7亿元创新高，合约销售面积达1465.6万平方米，同比分别增长48%和37%，目标完成率123.8%。

  跻身十强后世茂是否会保持近来的高速增长，许世坛给出的2020业绩目标为3000亿元（不含战略合作项目），在销售规模的增速上，他称“世茂未来将比TOP20房企都要快”。

  物业管理收入达27亿增近7成

  4月21日，世茂发布公告称其中文名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”，此举似为接下来业务分拆做铺路的准备。

  公司管理层曾经在2019年业绩会上提及，公司旗下的物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，物业或先于酒店业务登陆资本市场。

  从业绩来看，世茂物业板块收入逐步增长。财报显示，公司的物业管理收入及其他，由2018年16.07亿元大幅增长68.1%至2019年的27.01亿元，这主要由于物业管理规模逐步扩大，以及合作项目管理费增加所致。

  2019年是世茂物业规模化发展的“元年”，物业服务品牌正式焕新升级为“世茂服务”。随着新品牌的发布，世茂服务积极开拓第三方业务，已进驻超过60个城市，签约项目360余个，签约面积突破1亿平方米，为240万业主和用户提供生活服务。

  目前世茂服务的扩张仍需依赖世茂房地产每年1000万平方米左右的新房面积交付。世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰曾表示，世茂服务计划2020年将签约服务面积做到2亿平方米，2021年则为3亿平方米，对应300万户家庭。每户家庭如果是3个人，那么服务对象近1000万人，更具备上市基础。

  克而瑞认为，公司物管主要位于一二线城市, 并包含一部分商业管理费收入, 收缴率高及提费能力强两大特点将有助公司在分拆上市后成为物管行业的亮点, 使母公司的品牌印象进一步提升, 协助其后续住宅项目开发的品牌溢价。

  长江商报记者注意到，由于物业服务轻资产运营、收入回报稳定的特性，近年房企扎堆分拆旗下物业板块上市。2019年已有近20家房企分拆物业板块上市。2020年兴业物联（09916.HK）、烨星集团（01941.HK）已于3月份成功上市，金融街物业、正荣服务、宋都服务、建业新生活、弘阳服务等5家物管公司均已经递交招股书。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对长江商报记者表示，物业公司通过上市融资，不但可以获得发展资金，还可以打通其他的融资渠道；另一方面，物业公司上市也是其所属的房地产企业实现物业企业价值外显的一种方式。

  销售2600亿重回十强

  经过四年的掉队之后，世茂销售排名重回十强, 跻身行业第九位。

  财报显示，2019年全年世茂房地产实现全口径签约额2600.7亿元，合约销售面积为1465.6万平方米，同比分别增长48%和37%，目标完成率123.8%, 销售金额增速超过TOP20房企15%的平均增速。

  盈利方面，世茂房地产2019年收入约1115.2亿元，同比上升30.4%；毛利额及毛利率分别为341.3亿元及30.6%；核心业务净利润上升30.6%至153.25亿元；股东应占核心业务净利润上升22.5%至约104.8亿元，股东应占核心业务净利润率为14.1%。

  得益于良好的业绩增长，公司全年每股拟派息额145港仙，同比上升20.8%，涨幅高出0.8个百分点。这已是公司连续第14年分红，派息稳定增长，持续高效回报股东。

  土储方面，2019年，世茂权益前土地储备约7679万平方米，货值超过13000亿元，遍布全国120个城市，总项目数达349个。公司的战略布局主要围绕一二线及强三四线城市持续优化，土储货值占比达89%，土储分布优质，实现投资的收敛聚焦。

  公司融资成本与负债也逐渐走低，根据此前乐居财经研究院发布的《2019房企融资利率榜》，世茂的融资成本远低于行业均值，在千亿房企中处于低位。整体而言，2019年世茂融资成本已降低至5.6%。从偿债能力来看，世茂账面现金约596.2亿元，短期有息借款为367.8亿元，现金短债比达到1.62倍，短期偿债无忧；另一方面，其资产负债率约75.2%，净负债率为59.7%，财务杠杆依旧控制在行业红线之下。

  聚焦主业的同时世茂探索多元化发展，目前房地产还是核心主体，酒店管理、物业服务、商业办公、旅游娱乐为坚实双翼，高科技、医疗、教育、养老、金融等投资则成为世茂平衡发展的关键尾翼。

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