广东楼市:未来房价是涨是跌?还需要看清这几点!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔。坐标深圳。目前深圳南山一套95年老破旧两房，这两年一直闹旧改。小学一般，中学比较差。小孩九月份小学二年级，想5年后买个好点初中学位。目前资金230万，预算600万以内，想再买一套，现在两个选择。1.龙岗仁恒公园世纪二期，均价五万多，2022年交房。2.因为最近沙井房子涨得厉害，是否可以投资一套沙井二手房(这样就不买龙岗的), 5年后卖掉，再买一套学位房。所以现在不知道到底要怎么选择，希望广叔指点迷津

回答：你好，建议考虑沙井，龙岗供应量较大，仁恒2023年交房，3年限售，到2026年才能出手。

提问：广叔您好。东莞南城CBD的购房范围应该在哪个范围内呢？我只知道西平，洪福路2处，其他还有什么位置也属于CBD，值得购买么？

回答：你好，就是西平以西和以北一带。石竹片区也可以考虑。

提问：广叔你好，房产小白一枚，我和女朋友都是广东河源这边刚参加工作的公务员，最近在考虑河源买房子的问题。我感觉像河源这种经济不发达的城市，房价有点虚高。所以我想问下，您对河源房价的走势是怎样判断的？考虑在河源买房的话，现在买合不合适？大概什么时候可以作为买入的时机？（不急着买房住，可以住在单位的房子）另外，有消息说河源江东新区那边会有“深河合作区”，您觉得江东新区那边的房子值得去买么？这些是不是属于地方炒作的概念？

回答：你好，河源刚需自住可以买一套，投资不看好，城市能级太低，看不到太大机会，人口流入和产业结构都不强。所谓的新区都是概念先行，目的是卖地，很多都是讲故事。

如果你不着急入住，投资更建议去其他更优城市，谈谈广东适合投资的城市：第一梯队是 深圳 广州；第二梯队是 东莞 佛山；第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。

深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。环深的2个城市：东莞 佛山长线看没问题。最终上限可能会比较高，不排除接近南京杭州。但需要漫长的时间积累。因为产业转型没那么顺利。佛山一般涨幅在深圳广州之后，享受这两座超级城市的溢出效应。

提问：广叔好，请问下3年后，壹城中心和玖龙台哪个更好一些？两者目前都是网红盘，关注度较高。我个人觉得玖龙台会更好，因为它目前配套的不足会随着地铁，商业的开通而完善，但是壹城中心户数太多，拥堵问题难以解决，片区近期也没大利好。如果纯投资，买玖龙台二期5.5万，有价值吗？毕竟它只能算郊区中心盘，担心涨幅会输给南山，福田等中心区，谢谢广叔

回答：你好，认同你的想法，九龙台比壹城中心还便宜的，并且一个是片区标杆、周边地王已经预示了未来两三年的价格空间，一个是伪高端盘、价格虚高，配套普通，很明显九龙台会优于壹城中心。 但九龙台这种郊区中心的新房，价格也并不实在，有开发商运作，还是会让你站岗两三年的。短期三年看，价格可能会低于南山的学区房涨幅，更不用说前海-宝中这种持续火爆的板块了。

提问：广叔您好，我户口和工作在天津，因老家在四川，现在要往西南调动工作，想在成都买一套房子以后使用，子弹150万，请问该如何操作才能买到合适房子？谢谢您！

回答：你好，成都54大法可以破限购。 成都投资推荐 城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。

提问：你好广叔，坐标深圳，三月份开始看房到现在，发现自己特别焦虑又或者说对看房这个事情特别抗拒甚至厌恶，二手房来说总感觉别人放盘肯定是萝卜和白菜剩下的没什么好房，户型差或者居住哪个部分有问题，都不想看了，新房吧总感觉远了又有点想兼顾小孩上学但是总价又高了，到目前为止没啥想法了……越看越乏，望广叔指点

回答：不一定，二手房放盘有很多原因，可能急需钱，可能改善置换，总之不一定差盘。这需要自己掏笋。买房急不来，需要沉住气。二手房是有局限性的，没有十全十美的。你可能喜欢这个位置，但是看不上这个户型。你可能喜欢这个户型，但是又看不上这个小区环境。你可能看上这个装修，但是看不上这个楼层。总而言之，没有十全十美的房子。

在买房的时候要综合考虑一下，根据自己的实际情况去买。如果这套房子有七成满意度，就可以下手了。如果真有十全十美的房子，那么它的唯一缺点就是“贵”。

提问：你好广叔，7月到上海华为工作，浦东新区金桥。女，应届生已落户，年收入预计到手20万，父母可提供100万到150万的首付。如何挑选房子？学区房？沿地铁线？增值税？交易税？有没有可以推荐的性价比高的小区？

回答：你好，首先，先确定自己购房资格及贷款资格，根据首付情况，基本是300万总价内、月还款额10000元的情况。金桥华为上班的话，基本就是金杨街坊，曹路，外高桥、高行、世博或者黄浦江对岸杨浦的某些地方。

提问：广叔，您好！首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望广叔指点迷津！谢谢！

回答：你好，世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

提问：你好广叔，请问光明的龙光玖龙台二期投资价值如何？对比坂田的和成嘉业和大运的都会中央。凤凰城面貌新，发展空间大，等级高；坂田离市区近，将来旧改多人气旺，但是被龙岗持续吸血的状态，大运优点和凤凰城类似但是在东部。主要是家人还想再买一套作为纯投资，不考虑自住。谢谢！

回答：你好，九龙台二期是很多人都会关注的光明标杆盘，也算是新区中心、双地铁，南山40分钟通勤，所以如果真能开到5.5w的话，九龙台比颐安都会中央5期要略优一点点。 和成嘉业也带深实验坂田分校的学区吧？这个目前划分成大学区了，没什么稀缺性。

提问：广叔好，坐标黄石！目前婚后共有鄂州花湖一套按揭房，房产证2个人名字，老公银行卡还款，余额还有17万还完。准备去武汉买房，想办理jlh，让我sfsd去武汉买，黄石有交公积金余额2万。问中介说是要把银行尾款结清再析产才可以。1.请问一定要结清尾款离婚才可以析产吗？2.纯自主，首付40万左右，东湖高新这块可有推介楼盘？谢复！

回答：你好，1.是的，需要尾款还清后才能析产。 也可以查查你们夫妻双方的征信，如果你的征信上不体现这套房的贷款，可以直接离婚做sfsd。 2.子弹40推荐光谷东和花山。 光谷东二手房关注朗诗里程和山水年华。 花山新盘关注联投瑞园，二手房淘地铁沿线单价1.3左右的次新盘。

提问：你好广叔，非刚需，手里有闲钱80万，家中只有扬州一套房，卖掉大约70万。现在想把房子从三四线换到二线，因为比较保值。而且南京可以本科直接落户买房，目前比较中意城南和鼓楼滨江，二手次新房60平左右就行。想问这样换房合适吗？或者换到哪座城市更好呢？不婚族，不考虑学区、小孩教育问题，主要是想保值升值+养老，广叔有什么推荐吗？

回答：你好，把房子从三四线城市换到一二线的想法是没错的，无论是从资产保值方面，还是生活水平方面，但是随之而来的问题也会一一出现。首先，来到一二线城市之后，生活的消费水平会大大提高；其次，卖房之后手头上的总资金在一二线城市买房理论上还是不能全款的，所以会有房贷的压力。最后，对于不婚一族，一个人需要照顾父母和家庭，压力和身体方面都需要承担很多！南京值得投资的区域有油坊桥 ，南站，河西南以及江北新区。

提问：广叔好，本人单位集体户口，单位在王府井附近，预购婚房。三年内有生育计划。目前首付250左右，首房首贷，准备纯商贷。夫妻俩人年入35万左右。朝阳、海淀、丰台都看过一些房子，有什么好的小区推荐吗？拿不定主意，不知道买哪边合适。是该考虑学区好，还是说先自住，再置换。求指教！

回答：你好，没有小孩，先考虑自住后期再置换。 建议看看 惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下 还有蒲黄榆和方庄一带，比如蒲安东里或者芳X园（芳城园 芳星园 芳古园 芳群园）。

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