如何将中国房地产市场“化繁为简”？——读任泽平、夏磊新书《全球房地产》有感

作者 | 韩毓祥

编辑 | 李健

4月《全球房地产》上架。20余天后，两位作者任泽平、夏磊在各自公众号上兴奋的宣布，新书多次断货，出版社两次加印。洛阳纸贵可见一斑。本书大卖，并不出奇，其中从英国、日本、新加坡等国家的房地产市场历程，展现了一个国家房地产市场的制度、价格、泡沫等方面的不同历史过程。同时亦可通过这样的镜鉴，观测中国房地产市场的未来趋势。我认为，这对我们跳出传统从人口、经济和城市化水平来看房地产的发展，是具有启示作用的。

长长的引子：

中国的房地产市场是一个共识空白的市场

当我们说一样东西价格高低的时候，有时候是在抱怨，有时候是在比较，有时候是在判断未来走势。这些不同的心态在中国人谈及房价的时候都能看到，因为我们过去10年都在说房价太高了。但谈价格高低首先需要一个标准，如果标准不统一就会变成鸡同鸭讲，所以中国房价到底高不高，能有一个统一参照的标准吗？

我认为有一个方面可以参照，就是事实。事实比单纯的价格高低更具象。例如，中国人的首次购房年龄不到30岁，西方不少发达国家人民的首次购房年龄大约在40岁左右，中国人能提前了十年购房，说明房价是高还是便宜？

又例如，中国目前的人均住房面积超过35平方米，香港的人均住房面积大约是17平方米，现在上海的人均住房面积是香港的两倍，30年前香港是上海的2倍。上海人均住房面积在人口快速提升的背景下翻倍，这是通过住房资产的大量增加实现的，如果这个阶段房价持续偏高，又如何能做到呢？

还有，新房的销售面积和价格也在大幅提升，2018年中国新房销售面积大约1.5亿平方米，是20年前1200万平方米的12倍。从这个事实来看，中国的房价在过去20年里，至少是大部分时间属于容易购置而非难以负担。

这个结论会令很多人感到难过。但从另一个角度看，中国住房建设从东部到西部普遍的过剩也可以解释为什么房价“不高”。但这不等同于每个人都可以买得起，对于大城市特别是东部的特大城市更是如此。这些城市从长期来看，土地供应有限，但良好的吏治、发展前景和就业机会在长期吸引人口地涌入。因此，这些城市房价持续上涨，对没有住房的新移民来说，购买住房的难度远远高于在出生地。以上海为例，其传统中心城区面积只占全市面积6000平方公里的2%，居住了22%的人口，但新房供应只占全市的3%。因此，如果大家都希望居住在中心城区（即便对于原先居住的人来说都是如此），这些供应显然是杯水车薪，购买者的竞争就极大推高房价。

如果我们把眼光从中心区转向全市，那么城市竞争是另一个需要考虑的维度。为什么那些大公司选择在上海设立总部，而非人均GDP更高的杭州或者无锡？因为大规模人口的集聚提供了更有效率的市场、人员分工和创新机会。这些都提升了人力资源价值。同样的，人才之间的竞争留下了较有竞争能力的移民。他们对住房资源的争夺使得诸如上海这样的大城市有着更高的住房支付能力，因此也推高了房价。

为什么大家普遍觉得房子买不起？沉默的大多数也许是一个回答。从另一个角度看，中国城市90%左右的住房自有率显示，大家在说买不起的同时忽视了大多数家庭有房的事实，考虑欧美发达国家普遍住房自有率50-60%的现实，中国家庭90%的自有率简直高的惊人。

许多有房子的人也抱怨房价高。他们通常不到40岁。他们有的觉得自有居所不够漂亮发达，有的还想扩大居所以容纳新来的孩子和父母，或者增加一套房子以解决上学或者投资需求。这些奢侈的要求在太多地方如此普遍因此好多人视之理所应当。但看看全球发达国家，多数地区首次购房的年龄接近40岁，一般买的都是较为便宜的二手房或者小性居所。投资行购房更是少数富人行为。

很多人会和美国来比房价。当然他们通常使用北京、上海中心城区房价来和美国平均房价相比，从而体现中国房价高的多么离谱。但如果我们用北京、上海中心房价和中国城镇的平均房价相比，也会高出十倍以上，如过把乡村的房子加进来，则会高出20倍。

更多抱怨房价高的人其实是潜在的购买者。他们希望房价降低一些以符合他们的预算。但如果真的如此，他们其实是房价潜在的多头而非相反。看看住在香港4、5平方米笼屋内的穷人，他们从未有任何奢望去考虑购买。

总之，贵的东西可以变的便宜，也可能变的更贵；同样的，便宜的东西也可以更便宜，均值回归并非普遍定律。从行为来说，东西便宜的时候可能买不起，贵的时候买得也不算鲜见。本质上，房价从供应端取决于量，从需求端取决于人。

回归现实，正如狄更斯在《双城记》中所说的，“这是一个最好的时代，这也是最坏的时代”。同样，这是一个人人想有房的时代，又是一个人人抱怨房价过高的时代。房产令人又爱又恨，而2015年来中心城市房价的又一波回升，让房产这个话题又重新回到大家的视线中。该不该买，要买哪里、能不能负担又成为很多人纠结的话题。

步入2020年，新冠疫情突如其来。该不该买房，该如何买房，房地产市场如何调控，最终又该走向何方……这些林林总总的问题又再度浮出水面，必须回答，无法逃避。中国房地产市场庞大，涉及家庭和财富数以百亿计，但多年以来一直是零星评论不少，系统梳理罕见。所以，如果有一本房地产专著，能阐述全球和中国房地产的全貌，必然会大受欢迎。但是很遗憾，在很长一段时间里，这样系统的中文著作一直近乎空白。

英国、日本等国家的历史“镜鉴”

所以当《红周刊(博客,微博)》的编辑联系我，希望我写这本《全球房地产》的书评的时候，我很期待这本著作。细看下来，新书的结构清晰，分成上下两篇，上篇论述世界房地产发展状况，下篇论述中国房地产70年来的变化、尤其是近年的制度改革和影响。

具体来看，上篇主要是通过对中国香港、英国、美国、德国、日本和新加坡的住房制度、价格走势、泡沫和波动、金融和风险等方面的梳理，来看住房市场对各国经济、金融和财富的影响。同时也整理了各国各地区不同的住房发展思路，以及这种发展思路下各自在土地供应、住房金融、房地产税收、住房租赁、住房保障等因素对住房市场发展的影响。各国有不同的历史和文化因素。这五个因素的分析贯穿全文，使得不同地区和国家的住房制度的比较成为可能。当然，这种比较限于篇幅和分析资料的局限，显得较为简单，但这依然不失为本书一个比较可贵的尝试。除此之外，各国房地产发展历程中，都有一些比较有意思的部分值得读者留意。

以英国为例，英国的有趣之处在于它是最早政府干预市场的国家，和香港类似，英国的房价在过去百年里长期跑赢通胀，出现了较大程度的上涨。书中的数据显示，从1917年到2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅7%。远远跑赢同期CPI 48倍以及年化4%的涨幅。国际比较来看，1970-2017年，英国名义房价上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本各自33.9、16.1、 12.5 、2.3和2.3倍的涨幅。

但是和香港不同的是，在英国住房价格持续攀升、房价收入比持续高于多数欧美国家的同时，英国住宅并没有因为价格高昂而出现广泛的质量低下、面积狭小或者无房户增加的现象。相反，伴随高房价的是英国住房的高质量和高自有率。政策上英国政府一直大力支持住房市场发展，居民住房条件良好，总体供应充足。从“质”的角度看，英国住房环境良好，田园风格显著，独户住宅（即国人眼中的别墅）占比79%，人均使用面积38%；从“量”的角度看，套户比1971年以及维持在1以上，住房自有率在1984年之后就维持在60%以上，处于发达国家的高位。

所以仔细研究香港和英国住房制度的差异，如何避免高房价对住房质量、人员流动、住房保障和金融安全带来的负面冲击，是一个有意思的话题，但书中并没有做进一步的比较。笔者看来，如果剥离附集在房地产上的诸多属性，我们能清晰地看到决定房地产价格走势依然是基本的供求关系。英国政府虽然对英国土地有着常年管制，但整体而言，英国的土地市场长期来看供应依然是比较充沛的。相反，中英联合声明之后，为了防止港英政府卖地，香港每年只能出让50公顷用地，导致土地供应远远滞后经济和人口发展。2003年Sars之后，面对市场连续下滑的压力，香港特区政府不但回撤“8万5房屋供应计划”，同时也进一步缩减土地供应。随后不到十年，无视各种调控和重税政策，香港楼价回升3倍，并突破1997年的高点。所以，经济增长确实会带来人口变迁和中心城市楼价上涨，但平抑楼价同时保障居住舒适度更好的方式是，维持并保障一定的土地供应而非相反。

日本两次房地产危机的反思

再举一个日本的例子，其中也关于日本房地产两次危机的讨论。日本房地产的第一次危机出现在日本快速工业化时期，伴随工业化和城市化的双重推动，日本土地价格在1955-1974年间出现了28倍的涨幅。而其中6大城市更是上涨34倍。1973年石油危机期间，日本因恶性通胀导致央行大幅加息，同时日本土地税制改革追加了五年内土地转让所得税并设立特别土地保有税，一系列紧缩政策后，1975年全国和六大城市地价指数下跌4.4%和8.1%，但由于日本经济整体依然健康，日本土地价格在1976年重新回升。

第二次危机就是我们比较熟悉的1990年日本房地产泡沫。1985年日本签署广场协议后，为了对冲可能的出口下降，政府开始大幅降息并放松金融管制。在一系列错误的应对政策下，1986-1990年日本房地产泡沫被快速吹起来。全国和六大城市地价指数年均涨幅为8.3%和20.6%。其后日本地价在20多年里，再也没有回升。

对比日本两次房地产危机的不同结局，我们大概能看出几个明显不同的地方：

（1）第一次日本地产高潮主要是由经济高速发展推动的，危机主要来自于短期政策调整，0但是驱动楼市提升的两个内在因素，经济高速发展和城市化的逻辑，并没有因为短期政策而改变，因此危机之后，复苏来的很快而且持久。

（2）第二次日本地产的高潮主要是由于低利率和错误的政策驱动，但推动危机持续延续的内在因素是日本城市化完成、国民老龄化以及老龄化带来的经济增长长期放缓的结果。地产危机显然是提早暴露并扩大了这一因素的影响。

从这两个角度思考，对我们跳出传统地从人口、经济和城市化水平来看房地产市场的长期发展，应该是有相当启示的。

中国房地产有很多被混淆的观念有待厘清

和上篇不同，全书下半部分讨论了中国房地产70年来的历史、制度、发展趋势、多年实践和对未来的启示。作者梳理国际房地产市场经验的目的，就是为了试图看清楚中国房地产市场的现状、优势、不足和未来的发展方向，同时澄清了部分混淆多年的观念和看法。

例如，书中提到了过去20年住房制度改革带来人均住房面积的大幅提升和质量的提高，此类正面影响一直较少被认可。同时本书也对现在房地产市场存在问题提出了比较直接的批评。其中包括：1、人地错配，一线城市要人不要地 ；2、供需失衡，工业用地供应粗放而住宅用地稀缺；3、地区错配，中西部土地供应充足而高速发展的东部地区供应短缺 ；4、城乡失衡，农村建设用地高于城镇。这些批评直指调控中一个最多被人诟病的问题，那就是一面呼吁控制房价，一面紧缩城市土地、特别是特大城市土地供应。

土地市场是很容易产生泡沫的市场，在全国统一的供地计划下，则更容易产生土地市场泡沫。政府如果因为担心金融安全，而抑制土地供应速度，是可以理解的。但这种供应抑制在经济高速发展期和高速城镇化期间，很容易转化为价格的持续上涨。这很容易理解，金融安全和住房保障是两个不同的目标。而寄希望于一个政策行动同时解决两个问题是不明智的。切实的做法是金融安全归金融安全、平抑房价归平抑房价。无须也不必要两者合一。

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