任泽平等:发挥好房地产的实体经济属性

2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；同月21日，中央财经领导小组第十四次会议强调，要准确把握住房的居住属性。三年多来，在中央“房住不炒”的坚定引导下，住房回归居住属性，房地产回归实体经济属性。

根据国际经验，房地产兼具实体和金融两种属性，究竟哪种属性强，取决于政策导向和行业定位。笔者在专著《全球房地产》中研究发现，新加坡、德国等房地产市场实体和居住属性更强，而美国、中国香港的房地产市场金融和投资属性更强，这背后取决于金融、土地、税收、保障、租赁等深层次住房制度设计。

中国自1998年商品房改革以来，总体来讲，房地产兼具实体和金融双重属性，整体上实体属性更强，部分区域金融属性较强。过去20多年，房地产对于实体经济平稳健康运行意义重大，发挥了稳投资、稳就业、稳增长的压舱石作用，主要满足人民的自住需求。但由于城镇化快速发展、供求矛盾突出，加之在经济下行压力较大时为了快速启动房地产市场采取了一些金融杠杆政策工具，部分区域房地产市场的金融和投机属性较强。

新时期新阶段，未来应如何更好地发挥房地产的实体经济和居住属性，更好地服务于加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？

房地产是实体经济的重要组成部分

1、房地产对实体经济贡献大。(1)行业体量大，产业链长，关联度高，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。(2)解决实体经济的大量就业。根据第四次全国经济普查，2018年，全国第二产业和第三产业从业人员中，房地产业和房屋建筑业占比达10.4%。2019年全国2.9亿农民工中，房屋建筑业人数占比约11.5%。(3)房地产相关收入是地方政府的重要财源。2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入的53%、可支配财力的38%。(见表1)(4)国际经验看，房地产业对经济贡献均较高。2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%(见图1)。

表1 2018年房地产相关收入是地方政府的重要财源

图1 各经济体房地产业在GDP中占比变化

2、住房回归居住属性，投资属性显著弱化，居民购房杠杆降低。在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下，2016年以来，房地产市场运行显著趋稳。根据中指院数据，2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率13.8%，较2016年全年大幅回落20.9个百分点(见表2)；7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月大幅收窄6.0个百分点(见表3)。居民普遍预期房价平稳，根据央行城镇储户问卷调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的比例为13.2%，提高3.9个百分点(见表4)。居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落，也低于2015年21.3%的水平(见图2)。

表2 实现稳低价

表3 实现稳房价

表4 居民房价预期总体平稳

图2 新增贷款中房地产贷款占比显著回落

3、降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用。2020年1-7月，房地产投资累计同比小幅增长3.4%(见表5)，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，对固定资产投资形成了有力支撑。房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS(资产支持证券)、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%(见表6)。

表5 房地产发挥稳增长的实体经济功能

表6 主要非银行融资渠道情况

未来如何发挥好房地产的实体经济属性

1、稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用。长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。

2、保持房地产金融平稳，支持自住和改善型需求。保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。笔者在《未来中国房地产市场空间有多大》研究中测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平(见图3)。

图3 商品住房市场空间预测

风险提示：政策调整过急过快风险、国内外行业分类差异。

来源：中新经纬APP

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