年报观察② | 王晓松新城业绩首秀献出最大诚意 但自降销售目标引发投资者质疑

　　新城控股(601155,股吧)董事长王晓松

　　中房报记者 付珊珊 | 上海报道

　　临危受命接下总资产接近5000亿元公司不是一件容易事。

　　3月31日，新城控股新任董事长王晓松首次亮相业绩发布会。相比几年前，王晓松清瘦不少。出席新城控股业绩发布会高层有5位，董事长王晓松坐在中间，右边坐着新任联席总裁曲德君，左边坐着联席总裁梁志诚。

　　新城控股原设有3个联席总裁席位，分别由袁伯银、陈德力、梁志诚担任。其中袁伯银负责企业内部管理和人力，陈德力负责近年着重发展的商业项目，梁志诚则负责新城传统住宅业务开发。

　　但整场业绩发布会没有提及公司近期高层人事变动。

　　随着陈德力和袁伯银辞任，公司联席总裁变为梁志诚和曲德君，梁负责住宅，曲负责商业，如此一来，新城双轮驱动的架构似乎更加清晰明确。

　　会上，王晓松为新城发展赋予三个关键词：取势、明道、优术，希望新城增量、提质。

　　第一次出席业绩发布的王晓松或许不够老练，回答投资者问题少了一些迂回，多了一些质朴，投资者最关心的问题，他都一一作答。

　　━━━━销售目标2500亿元：保守还是中性？

　　2019年，新城完成2708亿元销售额，超额完成年初制定的2700亿元销售目标；但2020年，管理层将公司销售目标降低至2500亿元，这一举动引来众多投资者疑惑。

　　虽然前十房企增速都在放缓，但销售目标都还在增长，新城是头部房企中唯一一家降低销售目标的公司。

　　对此，王晓松认为今年公司可售货值接近4000亿元，对应2500亿元目标、去化率在60%符合公司以往去化情况，“2500亿元目标不算保守，比较中性”。

　　王晓松表示，新城可以通过归拢轻资产项目、代建项目，或降低权益比例等多种方式扩大全口径销售额，但这对新城没有意义；新城更多是要加强自身能力，要增量、提质。未来，新城希望行业排名稳定在第十名左右，不会为了排名而排名。

　　━━━━双轮驱动

　　2019年，新城商业保持了强劲增长，新开21座吾悦广场，当年实现租金收入40.69亿元，同比增长92.28%。

　　王晓松表示，双轮驱动是公司中长期发展战略，即使在市场不好的时候也会依然保持。

　　那么未来新城商业是否会超过住宅？在王晓松看来，商业与住宅相辅相成。

　　“这也是双轮驱动最核心的目标点，吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营特点，增值价值和利润率较高；住宅很难做到永续经营，更多在赌未来赌市场，利润率属于平稳下滑状态，所以要将商业的优势和住宅劣势结合起来，新城控股将维持住宅和商业比2:1比率。”

　　同时，王晓松补充道，没有一家企业能扛得住源源不断的资金沉淀，对于吾悦广场，后续也会用资产证券化等方式退出。

　　2020年，考虑到疫情对商业地产的冲击，新城将商业板块收入目标定为55亿元。

　　━━━━净负债率低至16%

　　2019年，新城控股净负债率低至16%，在2018年本身就不高的49%基础上进一步降低。

　　针对16%这个指标王晓松坦言，可能新城的净负债率也不像呈现出来这么低。“去年下半年拿地基本停滞，到11月、12月才恢复拿地，2019年整体拿地更少，这是净负债率降低的原因。”

　　低，有低的好处，这意味着后续新城在融资安排上更灵活，至少金融机构可以安心以低成本借钱给新城。

　　同时，王晓松也认为，净负债率太低也不是好事。未来随着公司拿地增加，该指标可能会回升一些。“未来净负债率会保持在40%-70%，看行情以及结合公司本身的一些运营情况，会在区间做一些平衡。”

　　以下是新城控股2019年业绩发布会上问答摘录：

　　问：2020年2500亿元销售目标，是中性还是保守？

　　答：2500亿元是中性目标。对于新城而言从去年下半年，土地获取基本属于停滞状态，直到11月份陆续获取一部分项目。相对来说，2019年拿地投入和以往相比不是特别多。本来以为今年年初会有一个窗口期，结果疫情影响导致很多土地出让延后。

　　我们可售货值接近4000亿元，这4000亿元分为两部分，第一部分是去年留存，加上今年新开工合计共3200亿元；另一部分是销售额的40%用于获取土地，约1000亿元。按照以往60%去化率，2500亿元目标是中性的。

　　其实，通过增加项目合作、降低权益比等，有机会冲击2800亿元甚至3000亿元全口径销售额，但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心，聚焦利润。

　　从总体来看，公司肯定不会往收缩方面来走，现在整个公司在2019年年底有639亿元现金，净负债率非常低，只有16%，表明整个公司手上还是有很多弹药在，我们的灵活性非常强。

　　问：毛利率下滑原因？未来呈现什么趋势？销售、管理费用增幅较高是什么原因？

　　答：从毛利率来看2018年是高些，2019是33%，结转的是2016年和2017年的销售。未来，毛利率会趋于常态化，但结算量处于快速上涨状态，利润总额可以确保快速上升。

　　净负债率不是刻意的，本是为今年年初拿地时间窗口准备的现金。公司不追求过低净负债率，40——70%区间比较合理。

　　2019年费用偏高是因为，一是住开为年初高规模计划配置人员下半年暂停键后没有调整；二是开规模化拓展需要人员储备，这是今后几年常态。

　　少数股东权益主要在2018年有大幅增加，目前大多参股项目没到结算期，受个别项目结算影响较大。

　　问：公司近期总体融资情况如何？

　　答：公司各项融资渠道已经恢复，已经能够满足公司的发展以及开发需求。我们在银行的总授信939亿元，未使用授信是735亿元；加之所布局大部分城市应该还是有银行授信，可以支撑它的开发需求。总体而言，公司处于优化负债、降低利率、延长期限阶段，也为我们持续稳定发展以及提升利润做进一步贡献。

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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