解局 | 新城发展营收翻倍里的盈利空间与吾悦广场加速度

观点地产网 依旧是同一个时间节点，新城发展在今年八月倒数第二个周五公布了中期业绩，距离去年7月“黑天鹅”事件已经过去一年有余。

年初业绩会上，新城发展主席兼非执董王晓松的首秀表现沉稳。临危受命抗下新城这一年的时间，公司也开始做出了转变，逐渐打下他执掌的时代烙印。

从董事会格局看，王晓松尚未成为新城发展的执行董事，目前执行董事依然由两位“老臣”担任，分别是行政总裁吕小平和首席财务官陆忠明。此外，原万达“元老”曲德君，曾任职花旗、复星的章晟曼同为新城发展的非执董。

8月21日晚间，新城发展发布中期业绩，实现营业额379.05亿元，毛利87.54亿元，股东应占溢利约17.58亿元，归属于公司权益持有人核心盈利约16.38亿元，同比分别增长116%、40.2%、15.1%及26.4%，每股基本盈利0.28元。

营收、溢利增长之余，新城发展的毛利率及净利率仍有待提升。期内，新城发展毛利同比增加40.2%至87.54亿元，毛利率23.09%，去年同期毛利率为35.6%；

录得净利润34.92亿元，净利润率为9.21%，去年同期净利润率为15.43%。

业绩表现可以看出，新城发展逐渐从去年的突发紧急事件中走出，增幅不再是个位数，只是恢复仍需要一定的时间，盈利能力有待改善。反倒疫情对公司的影响面似乎没有想象中的大，从吾悦广场的收入表现看可以证实这一点。

期内，新城发展已开业63座吾悦广场，租金录得收入21.3亿元，同比增长约22.5%，第二季度较第一季度增长36%。

据透露，王晓松仍然对年初既定的2500亿目标保有信心。“（排名）十位左右会更加合适，这是中期目标，从明后年开始，销售业绩排名会有一个稳固上升。也是希望因为去年的一些因素，通过两到三年的周期去调整。”他表示。

需要时间抚平创伤

2019年是新城发展元气大伤的一年。而今年遇上疫情、国内外经济环境的不确定性加大，使得房企对未来的发展更加谨慎和理性，新城也不例外，具体表现为年初敲定的销售目标较去年同比下降7%。

“黑天鹅”事件突发后，2019年8-12月，新城新获得项目仅9个，与此同时，该时期还出售了不少项目予金科等，据不完全统计，出售项目数量42个，交易对价202.97亿元。

熟悉新城的投资者向观点地产新媒体引述王晓松原话称，去年下半年新城几乎没有拿地，还出让了一部分上半年获取的土地，所以今年上半年，哪怕到现在为止，新城发展的新开盘项目非常少，基本上是去销和清尾盘的项目。

“需要靠时间来解决整个大过程中遇到的问题，其实在任何时刻，该快的时候，新城一刻都不会去做松懈的。”

事实上，今年以来，新城也正在慢慢恢复拿地节奏，为未来的销售回款和结转做准备。数据显示，上半年，新城发展首次进入石家庄、兰州、乌鲁木齐等10座城市，新增项目56个，新增土储建面约1908万平方米。

截至2020年6月30日，新城发展已售未结的总合约销售额4058亿元，总建面为3936万平方米，目前总土地储备面积达1.37亿平方米，依靠吾悦广场式的拿地思路，新城的平均土地成本维持较低水平，为2458元/平方米。

从区域分布看，新城发展目前的土储结构为，长三角占43.5%，中西部33.8%，环渤海18.6%，大湾区4.1%。此外，一二线城市占比36%，长三角占比35%，其他城市占比为20%。

据投资者透露，新城发展今年的拿地目标是获取3000亿的可售货值，这是保底目标，其内部还是希望获取到3500亿左右货值。

“若以房地比1：3的关系看，对应全口径的拿地金额是1000亿，截止7月底，新城发展新获取的项目全口径销售货值在1900亿，拿地在计划之中。如此算来，全年销售金额的40%左右可以作为今年全年的拿地金额。”

讲到销售，最新公布的前七月销售数据显示，新城控股(601155,股吧)累计销售1184.76亿元，同比增幅尚未回正，完成全年目标的47.39%，累计销售面积减少15.35%至 1075.44万平方米。

据新城披露信息，北京、杭州、南京、温州、天津为贡献销售前五的城市，其中北京、浙南、杭州三区的合约销售额超过80亿，苏州、苏南、徐州、上海、天津五家区域公司合约销售超过50亿。长三角合约销售贡献占比达54.8%，环渤海、中西部及大湾区占比分别为22.4%，20.2%，2.6%。

尽管目前销售尚未回正，但了解新城的分析师向观点地产新媒体表示，新城发展在9月份的销售情况会和去年持平，从10月开始会大幅度回正。

王晓松对于今年2500亿的销售目标的信心来源于下半年的推货量。据透露，新城下半年新推货值将近2000亿，再加上今年上半年有1000亿左右的留存，目前差不多有3000亿可售货值，去化率在50%，保持量价平稳就可以达成目标。

现如今，走到淘汰和洗牌加速的阶段，更考验房企的盈利空间和增长性。在王晓松看来，未来整个行业都会处于一个中低毛利的状态，会越来越像制造业或消费业。“但总体来说，中低毛利并不可怕，对我们来说可能是一个机会。”

王晓松看到的机会在于，基于中低毛利的现实状况，会有更多中小房企快速退出市场的契机，导致集中度越来越高，如此一来头部企业的机会面可能会更大。

新城经历了2016至2018年规模快速扩张的三年。至于未来三年的规模和利润取舍，据业内人士表示，基本上新城的毛利水平会维持一段时间，这是基于目前市场做出的判断，未来要靠盈利、运营能力来体现优势。

“完成全国化布局后，在战略层面考量上进入城市，是有舍有得的，如果在拼规模和速度的时候不去努力，会丢失很多机会。随着对城市的深耕和品牌落地，会逐步调整盈利能力。”有投资者引述王晓松对投资者回应如是表述。

他对观点地产新媒体透露，王晓松还表示，“很希望能在规模上面有一定的成长性，现在主张所有区域公司都做创新投资，内部要求是公司可以晚投，合作方会超投，能做到这一点的前提是项目运营得足够好，合作方愿意做额外贡献，让我们来做一些操盘。”

吾悦广场的第二战场

近几年，随着吾悦广场的规模不断扩大，其逐渐成为新城发展的优势之一。

因国内疫情得到迅速的控制，商业地产的恢复符合投资者们的预期。尽管一季度营业遭到重创，二季度的增长仍然给予这个行业一定的信心，对新城而言也是如此。

业内人士透露，对于吾悦广场的布局，王晓松表示，拓展中西部可能会是第二战场。目前长三角有66座吾悦广场，中西部50座，环渤海19座，大湾区4座，所以未来大的主战场是长三角和中西部。

在问及到中西部发展商业地产的想法时，上述人士表示，新城认为中西部是一个比较大的发力点，尤其云贵区域，对综合体的需求量和品质还是在的，政府端来说这样的产品线还是非常具有吸引力。

事实上，“吾悦广场式”的拿地思路，使得新城的规模在前几年有一个快速的增长，成为黑马，曾冲上房企前十。但今年以来，对于综合体拿地，王晓松有了更多的考量，通过商业综合体拿地已呈现出分化。

按投资者透露信息，新城一是通过纯吾悦广场去拓展，另一个是通过TOD。其最早试点是五年前的苏州项目，体量很大，吾悦广场只是其中一小部分，还包括酒店、康养等。未来这个大模型（TOD模式）也是作为综合体的补给，这个的竞争力可能会比单独的吾悦广场会更大。

“类似于这样（TOD模式）的产品，只适合长三角，到长三角的三线城市为一个底线，在一二线可以作为一个标配产品，对于一些其他的三四线城市，这样的模型肯定是不成立的，未来新城会有这样一个区分。”

对于吾悦广场的大本营——长三角区域，新城发展仍认为，未来发展空间比较大，江苏、浙江、安徽的地级市的容量不止是一个吾悦广场，能布局两到三个，甚至常州可布局四座，无锡、苏州可布局四到五座，长三角是完全可以继续做深耕的。

随着商业综合体开业，规模做大所释放的租金收入往往具有长期性。在王晓松看来，新城仍对吾悦广场有规模诉求。

据投资者表示，他在会中称，近两年要拿40个吾悦广场做保底，会继续跑马圈地三到四年。这当中也会存在一些“可拿可不拿”的项目，有一定风险，但未来行业竞争会更加激烈。四五年之后，真正对于整个商业跑马圈地的大时代就已经结束了。

而参与了投资者会的人士就告诉观点地产新媒体，会中曲德君也透露，今年计划开业的30座广场将如期进行，明年开业的项目将不少于今年计划开业的数量。相比于住宅，商业综合体的门槛较高，资金沉淀，更考验资源整合。“整个体系还是比较健全，所以我们基本上可以正常的组织架构能够正常的做这样的一些全国性的运作。”

配股与调整中的负债结构

今年年初，地产企业掀起一阵配股的小浪潮。前有新城发展，后有世茂、中国金茂、永升生活、绿城服务等。

据观点地产新媒体了解，今年1月21日，新城发展完成以每股8.78港元的价格配售新股份共3.11亿股股份，集资净额27.11亿元。新城发展表示，配股筹资金额用于长期业务发展及一般营运资金，现已全部动用完毕。

配股完成之后，年内，新城发展亦有不少融资动作，一定程度上与上半年较为宽松的融资环境有关，其共完成三期美元债，一期公司债，三期超短融资券和一期CMBS的发行。

而今年8月份，新城发展的最后一笔利率6%、2.5亿美元债如期发行，目前新城已用完所有美元债的审批额度。投资者向观点地产新媒体表示，新城发展希望在中报之后全面启动未来一年到期的额度申请，不会影响到明年的再融资。

值得一提的是，上述CMBS的发行是以吾悦广场为基础资产进行融资，一期规模29.47亿元，期限18年，利率仅为4.8%，预计第二期将于今年9月份完成发行，规模21.37亿元，目前已获得交易所批准。

截至今年6月底，新城发展的总资产增长6.4%至5124亿元，有息负债总额为1000.8亿元，较去年底有息负债余额740亿元有所上升。

期内，新城发展的销售滚动回款率90%，净负债率55.1%，净负债率在行业内仍处于较低水平。此外，新城发展的现金总额661亿元，现金与短债比为1.5倍。

投资者透露，新城的负债率还有一定程度的调节，如果到了一定天花板，一定是价在量先，同时把所有融资期限拉长。未来，新城发展希望净负债率能够控制在70%以内，这样可以兼顾安全性和未来发展。

债务结构上，新城发展的长期债务占比约为55%，境内外的债务规模的比例约为7：3。期末，银行授信未动用的额度为800亿元。

对于近期传闻的“地产企业金融端的三条红线管控”传言，王晓松就告诉投资者，去年下半年公司已经开始降杠杆、降负债，“三条红线”对于公司的影响不会非常大。

年初，新城定下全年的现金流目标是维持原来的水平，计划全年的经营性现金流约25亿。上半年，新城发展的经营性现金流为负80亿，若以净负债率还能上升到70%左右的空间计算，新城发展表示，还有180-200亿的负债空间可以去突破。

对此，参会的投资者就告诉观点地产新媒体，王晓松在会中也谈到，新城发展在融资结构上的变化，信托的比例会略微上升，一方面是信托使用性上更加便利，但存在成本略高。另一方面，基于去年下半年没有太多新增土地能够做开发贷。

“新城从今年上半年四五月份开始大批量拿地，随着时间推移，有一部分信托和高成本的融资慢慢会被开发贷所替代，这是时间的问题。”有投资人士如是转述。

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