新城控股:今年目标2500亿元,以稳为主

  临危受命接下总资产接近5000亿元公司不是一件容易事。

  3月31日,新城控股新任董事长王晓松首次亮相业绩发布会。相比几年前,王晓松清瘦不少。出席新城控股业绩发布会高层有5位,董事长王晓松坐在中间,右边坐着新任联席总裁曲德君,左边坐着联席总裁梁志诚。

  新城控股原设有3个联席总裁席位,分别由袁伯银、陈德力、梁志诚担任。其中袁伯银负责企业内部管理和人力,陈德力负责近年着重发展的商业项目,梁志诚则负责新城传统住宅业务开发。

  但整场业绩发布会没有提及公司近期高层人事变动。

  随着陈德力和袁伯银辞任,公司联席总裁变为梁志诚和曲德君,梁负责住宅,曲负责商业,如此一来,新城双轮驱动的架构似乎更加清晰明确。

  会上,王晓松为新城发展赋予三个关键词:取势、明道、优术,希望新城增量、提质。

  第一次出席业绩发布的王晓松或许不够老练,回答投资者问题少了一些迂回,多了一些质朴,投资者最关心的问题,他都一一作答。

 销售目标2500亿元:保守还是中性?

  2019年,新城完成2708亿元销售额,超额完成年初制定的2700亿元销售目标;但2020年,管理层将公司销售目标降低至2500亿元,这一举动引来众多投资者疑惑。

  虽然前十房企增速都在放缓,但销售目标都还在增长,新城是头部房企中唯一一家降低销售目标的公司。

  对此,王晓松认为今年公司可售货值接近4000亿元,对应2500亿元目标、去化率在60%符合公司以往去化情况,“2500亿元目标不算保守,比较中性”。

  王晓松表示,新城可以通过归拢轻资产项目、代建项目,或降低权益比例等多种方式扩大全口径销售额,但这对新城没有意义;新城更多是要加强自身能力,要增量、提质。未来,新城希望行业排名稳定在第十名左右,不会为了排名而排名。

  双轮驱动

  2019年,新城商业保持了强劲增长,新开21座吾悦广场,当年实现租金收入40.69亿元,同比增长92.28%。

  王晓松表示,双轮驱动是公司中长期发展战略,即使在市场不好的时候也会依然保持。

  那么未来新城商业是否会超过住宅?在王晓松看来,商业与住宅相辅相成。

  “这也是双轮驱动最核心的目标点,吾悦广场沉淀资金较多但具有持续经营特点,增值价值和利润率较高;住宅很难做到永续经营,更多在赌未来赌市场,利润率属于平稳下滑状态,所以要将商业的优势和住宅劣势结合起来,新城控股将维持住宅和商业比2:1比率。”

  同时,王晓松补充道,没有一家企业能扛得住源源不断的资金沉淀,对于吾悦广场,后续也会用资产证券化等方式退出。

  2020年,考虑到疫情对商业地产的冲击,新城将商业板块收入目标定为55亿元。

  净负债率低至16%

  2019年,新城控股净负债率低至16%,在2018年本身就不高的49%基础上进一步降低。

  针对16%这个指标王晓松坦言,可能新城的净负债率也不像呈现出来这么低。“去年下半年拿地基本停滞,到11月、12月才恢复拿地,2019年整体拿地更少,这是净负债率降低的原因。”

  低,有低的好处,这意味着后续新城在融资安排上更灵活,至少金融机构可以安心以低成本借钱给新城。

  同时,王晓松也认为,净负债率太低也不是好事。未来随着公司拿地增加,该指标可能会回升一些。“未来净负债率会保持在40%-70%,看行情以及结合公司本身的一些运营情况,会在区间做一些平衡。”

  以下是新城控股2019年业绩发布会上问答摘录:

  问:2020年2500亿元销售目标,是中性还是保守?

  答:2500亿元是中性目标。对于新城而言从去年下半年,土地获取基本属于停滞状态,直到11月份陆续获取一部分项目。相对来说,2019年拿地投入和以往相比不是特别多。本来以为今年年初会有一个窗口期,结果疫情影响导致很多土地出让延后。

  我们可售货值接近4000亿元,这4000亿元分为两部分,第一部分是去年留存,加上今年新开工合计共3200亿元;另一部分是销售额的40%用于获取土地,约1000亿元。按照以往60%去化率,2500亿元目标是中性的。

  其实,通过增加项目合作、降低权益比等,有机会冲击2800亿元甚至3000亿元全口径销售额,但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心,聚焦利润。

  从总体来看,公司肯定不会往收缩方面来走,现在整个公司在2019年年底有639亿元现金,净负债率非常低,只有16%,表明整个公司手上还是有很多弹药在,我们的灵活性非常强。

  问:毛利率下滑原因?未来呈现什么趋势?销售、管理费用增幅较高是什么原因?

  答:从毛利率来看2018年是高些,2019是33%,结转的是2016年和2017年的销售。未来,毛利率会趋于常态化,但结算量处于快速上涨状态,利润总额可以确保快速上升。

  净负债率不是刻意的,本是为今年年初拿地时间窗口准备的现金。公司不追求过低净负债率,40——70%区间比较合理。

  2019年费用偏高是因为,一是住开为年初高规模计划配置人员下半年暂停键后没有调整;二是开规模化拓展需要人员储备,这是今后几年常态。

  少数股东权益主要在2018年有大幅增加,目前大多参股项目没到结算期,受个别项目结算影响较大。

  问:公司近期总体融资情况如何?

  答:公司各项融资渠道已经恢复,已经能够满足公司的发展以及开发需求。我们在银行的总授信939亿元,未使用授信是735亿元;加之所布局大部分城市应该还是有银行授信,可以支撑它的开发需求。总体而言,公司处于优化负债、降低利率、延长期限阶段,也为我们持续稳定发展以及提升利润做进一步贡献。

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