广东楼市:未来房价有可能会出现反弹?看看行业人怎么说!

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔，你好！三月份东莞厚街拍了一块地，楼面价达12,614元/平米，请问对湖景社区周边楼市（海逸豪庭）的影响？一般楼面价和新房售价有多大倍比关系？谢谢！

回答：你好，对周边来说有一定的利好作用，一般楼面价和新房售价比是不固定的，也看行情，一般3到5倍都算正常。

提问：你好。人在惠州市区，有房子在贷中，若出售可回150万，另可再筹50万。目前把几个小孩读书转到广州荔湾，一个小孩确定在新世界逸彩读私立小学，目前考虑小孩以后能读公立重点学校。请教一下，是否有必要在当地买房呢？如果以学习为主考虑，建议买还是租？如果考虑生活和学习一起，是否可以买或租？如何选择？

回答：你好，广州如果有房票，当然在广州买房好，惠州库存量大，未来过了限售期二手市场会大量抛盘。主要看你是否长期在广州了，在广州还是买房子好一点。

提问：广叔你好，坐标沈阳，请问皇姑区的金地名著有升值空间吗？沈河区的旭辉铂宸府呢？两年前购置了金地名著，今年7月底交房，之后动工了铂宸府。铂宸府离单位特别近，步行5分钟，名著需要开车30分钟，但单位没有停车位。铂宸府房屋公摊面积过大，现价20000。纠结要不要购买铂宸府，想请教广叔从投资和自住角度看值不值入手？另外，想知道名著升值空间如何？值不值得投资？谢谢

回答：你好，金地名著位于皇姑区陵东，距离地铁不是很近，该片区处于开发中，未来还有一定的潜力。北站商圈的旭辉铂宸府离地铁金融中心站较近，片区较成熟。论自住旭辉铂宸府会更好一些，论投资潜力的话金地名著要大一些。自住+投资则考虑旭辉铂宸府。

提问：您好广叔，徐州新城区两套房，现在广州上班，计划在增城朱村买房，但是徐州计划卖一套房，又有点舍不得。分析一下徐州新城区的前景和增城朱村的对比，朱村是否有潜力。

回答：你好。徐州新城区，市政府搬迁至此，大龙湖，奥体中心，地铁二号线以及遍地的学校，规划挺好，但人气不足，而且房价偏高，甚至堪比市中心。如果你有两套房，鸡蛋不要放同一个篮子里，出手一套入广州也是不错的，毕竟广州是一线城市，有产业人口的支撑。

提问：请问广叔，从学位跟升值两方面考虑，同等价位下，石厦缔馨园/阳光四季等带石厦中小学双学位的小户型，跟福田保税区带福外南双学位的丽港湾，还有南山带学府中小学双学位的，哪个更有优势？

回答：你好。我个人会偏向南山多一点，福田未来新建20所学校，新增3.1万个学位，会是遍地名校。

提问：广叔你好，若只考虑在南沙存投资，长持5年以上，哪个板块比较适合，考虑新房还是二手房？请点评一下。

回答：你好，建议二手为主，可以考虑南沙区府、黄阁和金州，参考楼盘：万科府前一号，南沙保利城、叠翠峰、龙光棕榈水岸

提问：“新手首问” 广叔您好，本人在沈阳生活，现想在广州番禺周边长期投资一套住宅（由于有朋友在番禺生活，一定程度上可帮忙代管），200万左右，一次性，无广州房票，投资期限6-10年。相对于租金收入，更看重房产的保值和增值能力，以及未来可出售变现的难易程度。请广叔指点。目前看好北滘的金辉优步大道，19000的价位，不知是否符合我的要求，可否出手？如不适合，请推荐适合的版块和楼盘，谢谢！不强求上车。

回答：你好。金辉优步大道位于佛山北滘，可以买，距离广州近，产业也不错，有机会继续涨，毕竟地铁7号线延长线、广佛环线等利好摆在那里。另外可以看看千灯湖和陈村，参考楼盘：万科水晶城、星英半岛、太平洋国际花园

提问：广叔您好，我目前居住西乡碧海富通城二期76平两室两厅，贷款140万，小孩今年秋季上幼儿园，想置换广州南沙区客运港那边的碧桂园海湾一号两百到三百万左右的房子，感觉西乡这边的小学初中学位一般，南沙区不限购，还有华师附幼，附小学位，但是又感觉那边目前人气不够旺，但是又感觉这块潜力应该很不错，对那边的学校了解不够多，麻烦帮分析一下南沙区升值潜力，置换后的余款，想在深圳买一套小产权或公寓供大人上班居住，不知这个思路怎么样

回答：你好，感谢赞赏！富通城属于前海辐射区，未来有一定的潜力。

南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

小产权和公寓都不建议买！属于较差资产，特别是公寓，涨幅慢，税费高。

如果想投资南沙，看你的现金流和月供能力，如果月供不错，可以截断富通城，抵押贷出7成买南沙。

提问：广叔你好，坐标东莞，目前手上有170万，想入手第二套房。纯投资，100平左右，有几个地方有点纠结。

1.购买松山湖保利红珊瑚（440万）或南城万科金域华府（目前核心地段，近一年涨幅1万一平，不知道涨幅空间多大但贷款260万，算利息担心涨幅跟不上）

2.购买松山湖星城翠珑湾3期（松湖北站附近但是寮步地，二手房330万左右）或长安江南龙光大境（均价33000新房，看过一次周边配套不好）或莞城丰华陇远翠珑（湾价格37000），

3.松山湖周边，如安华香蜜松湖，松湖碧桂园（2万8左右）等或滨海湾周边沙田佳兆业碧海云天等（23000左右）。

4.黄江靠光明，黄江碧桂园（24000）或樟木头生态城（18000）。

一直在纠结，尤其市区和松湖胡价格变动较大最近，哪一块升值较大，5年左右出手吧。求广叔指导

回答：你好，东莞值得投资的板块只有松山湖和南城，其他板块涨幅都一般，松山湖未来有望破6，当下行情估计是盘整一段时间，中长期看依然值得投资。除选项1外，其他都不建议。

提问：广叔你好，科技园阳光粤海花园怎么样，帮着分析一下

回答：你好，阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分，不是好投资好标的。

前海时代CEO胜过阳光粤海花园，因为前海自贸区的利好还在逐渐兑现中，更有想象力。

此外，前海时代CEO目前正处于第一批投资客集中出货期，这批投资客中的很多人是通过喝茶费买到房，有不少是借用名额，属于纯投资，急于兑现，落袋为安。因此目前价格横盘一段时间，是入手好时机。

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