扎心!行情恢复、房价回涨、地价刷新!大批刚需遭不住了?

刚刚过去的5月,注定是楼市不平静的一个月。

据中原地产研究中心统计数据显示,全国楼市基本上已经复苏到了去年疫情前的水平,走出了低迷状态。

很多人都没想到,房地产市场从疫情中的反弹,竟来得如此迅速。

无论一线还是二线,全国楼市行情恢复速度惊人,多地惊现“报复性买房潮”。

先看成交面积,一线城市环比涨幅达到了20.1%,其中北京上涨最明显,成交面积上涨了42.5%,同比也上涨了10.5%。

二线城市平均环比上涨了35%,温州、宁波、成都、南京、杭州等城市明显复苏。

具体到成都,5月新房总成交17136套,同比增长31.17%,创下2020年截至目前的最高成交量。

这已经是成都新房市场连续三个月成交量上涨,5月成交量放到2019年,也仅比12月份略低,排名第二,可见,成都新房市场成交已经全面回归。

一边是成交创新高,另一边则是供应放缓。

据成都房协预售数据显示,5月份成都主城区、近郊、远郊入市房源不足8000套,大成都商品住宅供应面积141.46万㎡,环比下降31%。

这是什么操作?

从成交量来看,成都并不是所有项目都热销,同样存在“冰火两重天”的局面,有楼盘“万人摇”,也有楼盘因为开盘人数不足而取消摇号。

天府新区、五城区等热点片区恢复快,成交火爆,郊区恢复慢,成交冷清。而成都超预期销售的部分项目,除了需求积压的因素外,还有“剪刀差” 带来的刺激。

所以,市场回暖下的“抢房”现象,既有普遍意义,又有特殊性。

特殊性在于成都3、4月份集中放量低价项目,在动辄五六千一平米的“剪刀差”价值驱动下,不管有没有资格,购房者都想进场试试手气。

另一方面,新房成交量大幅上涨,与近期成都高地价刷屏脱不了干系。

最近,朋友圈都在转发一张成都土拍的记录图片,大家陷入了恐慌,惊呼成都房价是不是要上天了……

我们先来看回忆下5月份成都的土拍“战绩”。

5月12日,断供两年的高新区大源板块地价刷新,成交楼面价16600元/㎡;

5月19日,成华区龙潭寺地价刷新,成交楼面价14500元/㎡,主城区最后一块洼地被填平;

5月19日,成华区地价刷新,新华公园板块34.2亩宅地成交楼面价16800元/㎡;

5月20日,天府新区万安南板块地价刷新, 111亩住兼商地块成交楼面价14780元/㎡;

5月21日,高新区新川板块地价刷新,距离古墓群1公里左右的宅地成交楼面价17100元/㎡;

5月28日,天府新区兴隆湖板块地价刷新,62.6亩住兼商服地块成交楼面价出17299元/㎡;

5月29日,时隔一周,新川板块地价再次刷新,24.09亩宅地成交楼面价19500元/㎡。

一个月,成都多个板块的地价站上新高!尤其是“压抑”已久的高新区,不足半月进行了4次土拍,每一次都火爆至极,让人肾腺素飙升。

具体土拍详情可回顾↓↓↓

这样的土拍风潮似曾相识啊,2017年成都土地市场热浪一波高过一波,最“高潮”集中在一天,二圈层步入“万元”时代,当人们以为面包已经超乎想象的价格了,面粉的价格却一再出来刷新人们的认知度……

今年嘛,地价没有集中在同一天爆发,而是分散开来,有节奏的敲打着购房者,有经验的购房者早就铆足劲加入摇号大军“抢房”了!

不否认,成都今年的土地市场异常的火爆,但这并不是成都一座城市独有。

据中原地产研究中心提供的数据,今年以来,全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元,同比上涨12%;27个城市的卖地收入超过200亿元,49个城市超过百亿元,均刷新历史记录。

其实,这里面的信号意义极强,即疫情带来的冲击只是暂时的,整体土地市场和房地产市场的基本面没有改变,一二线城市仍是房企愿意斥巨资拿地的重点。

一提到高价地,很多购房者第一反应就是“烂尾”。开发商又不是傻子,背后不知道有多少智囊团在出谋划策,“赔钱赚吆喝”的买卖真不会经常干。

土地对于房企而言就是粮仓,没有土地就没有发展,拿地是唯一的办法,并且在土地财政依赖度大于50%的城市,房价有可能下降,但地价下降可能性极小,因此越早拿地越有利。

数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

开发商的逻辑是,一期可以少赚钱,熬个两年,后面几期开盘,那时候土地价格又涨了,周边新开的都是高价盘,我的房价还不涨可能会被其他开发商踢出“群聊”,还是赶紧涨吧!

楼市君一直强调,地价不是决定房价的唯一因素,但一定是最重要的因素,面粉贵了,面包能不涨价?

在这一轮上涨风波中,最受伤的就是刚需购房者,眼睁睁看着地价不断刷新,还过得去的低价楼盘又个个都是“万人摇”。

从最近两个月成都住宅市场发放的13个项目的建设工程规划许可证可以看出,成都主城区,正在和刚需说“再见”。

这13个项目均位于成都五城区,大部分项目成交楼面价都在万元以上,青羊区灯笼街地块楼面价高达16200元/㎡。

另外,这些项目容积率几乎都在1.5-3.0之间,甚至不乏容积率低至1.16,地块综合条件还过得去的,大多数房企会选择以洋房、联排、叠拼等低改善类产品为主。

未来,单价卖到2万/㎡以上会成为成都楼市的常态,刚需进入主城的机会越来越少了。

最后还是给大家一些建议

成都是吸附力极强的重点城市,周边人口源源不断流入,而且现在中央强调西部大开发,加上成渝经济圈大动作不断,成都的城市格局早就不一样了,房价不可同日而语。

坦白讲,成都无论是地价还是房价,与同级别城市相比,都不算高,只要成都发展的好,房价是杭州的70%甚至80%有何不可?

关键是实体经济要发展的好。

相比新房市场的热闹,成都二手房市场冷清许多,短期内彻底复苏无望,但从长远来看,新房市场形成“高地价+高房价+改善产品”的格局。

二手房市场的“小户型+低总价”的刚需特征逐渐明显,未来这类产品的议价能力也会增强,所以,这段时间是淘二手房的好时机。

中央最近还是不断重申坚持房住不炒,但同时也强调因城施策,这其中的意思,大家心知肚明了。

所以,你如果打算买房,尽早准备好房票。

来源:直击成都楼市

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行情恢复了?!
行情恢复了!

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