扎心!行情恢复、房价回涨、地价刷新!大批刚需遭不住了?

刚刚过去的5月，注定是楼市不平静的一个月。

据中原地产研究中心统计数据显示，全国楼市基本上已经复苏到了去年疫情前的水平，走出了低迷状态。

很多人都没想到，房地产市场从疫情中的反弹，竟来得如此迅速。

无论一线还是二线，全国楼市行情恢复速度惊人，多地惊现“报复性买房潮”。

先看成交面积，一线城市环比涨幅达到了20.1%，其中北京上涨最明显，成交面积上涨了42.5%，同比也上涨了10.5%。

二线城市平均环比上涨了35%，温州、宁波、成都、南京、杭州等城市明显复苏。

具体到成都，5月新房总成交17136套，同比增长31.17%，创下2020年截至目前的最高成交量。

这已经是成都新房市场连续三个月成交量上涨，5月成交量放到2019年，也仅比12月份略低，排名第二，可见，成都新房市场成交已经全面回归。

一边是成交创新高，另一边则是供应放缓。

据成都房协预售数据显示，5月份成都主城区、近郊、远郊入市房源不足8000套，大成都商品住宅供应面积141.46万㎡，环比下降31%。

这是什么操作？

从成交量来看，成都并不是所有项目都热销，同样存在“冰火两重天”的局面，有楼盘“万人摇”，也有楼盘因为开盘人数不足而取消摇号。

天府新区、五城区等热点片区恢复快，成交火爆，郊区恢复慢，成交冷清。而成都超预期销售的部分项目，除了需求积压的因素外，还有“剪刀差” 带来的刺激。

所以，市场回暖下的“抢房”现象，既有普遍意义，又有特殊性。

特殊性在于成都3、4月份集中放量低价项目，在动辄五六千一平米的“剪刀差”价值驱动下，不管有没有资格，购房者都想进场试试手气。

另一方面，新房成交量大幅上涨，与近期成都高地价刷屏脱不了干系。

最近，朋友圈都在转发一张成都土拍的记录图片，大家陷入了恐慌，惊呼成都房价是不是要上天了……

我们先来看回忆下5月份成都的土拍“战绩”。

5月12日，断供两年的高新区大源板块地价刷新，成交楼面价16600元/㎡；

5月19日，成华区龙潭寺地价刷新，成交楼面价14500元/㎡，主城区最后一块洼地被填平；

5月19日，成华区地价刷新，新华公园板块34.2亩宅地成交楼面价16800元/㎡；

5月20日，天府新区万安南板块地价刷新， 111亩住兼商地块成交楼面价14780元/㎡；

5月21日，高新区新川板块地价刷新，距离古墓群1公里左右的宅地成交楼面价17100元/㎡；

5月28日，天府新区兴隆湖板块地价刷新，62.6亩住兼商服地块成交楼面价出17299元/㎡；

5月29日，时隔一周，新川板块地价再次刷新，24.09亩宅地成交楼面价19500元/㎡。

一个月，成都多个板块的地价站上新高！尤其是“压抑”已久的高新区，不足半月进行了4次土拍，每一次都火爆至极，让人肾腺素飙升。

具体土拍详情可回顾↓↓↓

这样的土拍风潮似曾相识啊，2017年成都土地市场热浪一波高过一波，最“高潮”集中在一天，二圈层步入“万元”时代，当人们以为面包已经超乎想象的价格了，面粉的价格却一再出来刷新人们的认知度……

今年嘛，地价没有集中在同一天爆发，而是分散开来，有节奏的敲打着购房者，有经验的购房者早就铆足劲加入摇号大军“抢房”了！

不否认，成都今年的土地市场异常的火爆，但这并不是成都一座城市独有。

据中原地产研究中心提供的数据，今年以来，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.6万亿元，同比上涨12%；27个城市的卖地收入超过200亿元，49个城市超过百亿元，均刷新历史记录。

其实，这里面的信号意义极强，即疫情带来的冲击只是暂时的，整体土地市场和房地产市场的基本面没有改变，一二线城市仍是房企愿意斥巨资拿地的重点。

一提到高价地，很多购房者第一反应就是“烂尾”。开发商又不是傻子，背后不知道有多少智囊团在出谋划策，“赔钱赚吆喝”的买卖真不会经常干。

土地对于房企而言就是粮仓，没有土地就没有发展，拿地是唯一的办法，并且在土地财政依赖度大于50%的城市，房价有可能下降，但地价下降可能性极小，因此越早拿地越有利。

数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

开发商的逻辑是，一期可以少赚钱，熬个两年，后面几期开盘，那时候土地价格又涨了，周边新开的都是高价盘，我的房价还不涨可能会被其他开发商踢出“群聊”，还是赶紧涨吧！

楼市君一直强调，地价不是决定房价的唯一因素，但一定是最重要的因素，面粉贵了，面包能不涨价？

在这一轮上涨风波中，最受伤的就是刚需购房者，眼睁睁看着地价不断刷新，还过得去的低价楼盘又个个都是“万人摇”。

从最近两个月成都住宅市场发放的13个项目的建设工程规划许可证可以看出，成都主城区，正在和刚需说“再见”。

这13个项目均位于成都五城区，大部分项目成交楼面价都在万元以上，青羊区灯笼街地块楼面价高达16200元/㎡。

另外，这些项目容积率几乎都在1.5-3.0之间，甚至不乏容积率低至1.16，地块综合条件还过得去的，大多数房企会选择以洋房、联排、叠拼等低改善类产品为主。

未来，单价卖到2万/㎡以上会成为成都楼市的常态，刚需进入主城的机会越来越少了。

最后还是给大家一些建议

成都是吸附力极强的重点城市，周边人口源源不断流入，而且现在中央强调西部大开发，加上成渝经济圈大动作不断，成都的城市格局早就不一样了，房价不可同日而语。

坦白讲，成都无论是地价还是房价，与同级别城市相比，都不算高，只要成都发展的好，房价是杭州的70%甚至80%有何不可？

关键是实体经济要发展的好。

相比新房市场的热闹，成都二手房市场冷清许多，短期内彻底复苏无望，但从长远来看，新房市场形成“高地价+高房价+改善产品”的格局。

二手房市场的“小户型+低总价”的刚需特征逐渐明显，未来这类产品的议价能力也会增强，所以，这段时间是淘二手房的好时机。

中央最近还是不断重申坚持房住不炒，但同时也强调因城施策，这其中的意思，大家心知肚明了。

所以，你如果打算买房，尽早准备好房票。

来源：直击成都楼市

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