房价又刷屏！百城地价大涨20%，“秒光盘”再现……

　　在疫情的影响下，各行各业都为在“寒冬”中活下来而努力挣扎。但是，房地产近日的火爆却连连刷新了看官们的认知：深圳线上售房让288套新房在7分钟就瞬间被抢空；苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿抢楼盘；北京、上海、南京等多地出现戴着口罩排队购房……此外，今日公布的中国100个城市居住用地价格同比大涨逾两成！去年还在高喊“活下去”的房企，今年却再度迎来火爆的交易和买家们的疯狂。楼市近期又开始刷屏，难道要重启一波上涨行情了么？多位专家均表示，近期房价上涨主要是由于地方稳房价政策的短期刺激，以及疫情带来的几个月的需求挤压。长期来看，房价不会“疯涨”，中央反复强调“房住不炒”，这决不是一句空话。在投机需求不断退出下，房价未来必然会逐渐承压。

　　百城地价“逆势”上涨 秒光盘再现

　　易居房地产研究院26日发布的《中国百城居住用地价格报告》显示，今年前2个月，中国100个城市居住用地价格同比涨逾两成，房企依然看好后市。受疫情影响，前两月，房地产市场明显降温，但这份报告指出，同期，百城地价不降反升。数据显示，1至2月份，百城居住用地价格为每平方米5863元人民币，同比上涨20.4%。

　　与地价上涨相伴的，是3月以来，多地楼盘均出现“秒光”的盛况：

　　成都

　　成都两地块触及最高限价，天府新区两宗土地溢价49%成交。3月24日，成都市国土资源局出让位于天府新区两宗住宅兼容商业用地，出让面积分别为50.21亩、99.63亩，地块曾于2019年因报名人数不足而流拍。经过多轮竞价，1号地最终以10658元/㎡楼面价成交，溢价率49.5%，无偿移交23%；2号地以9755.8元/㎡楼面价成交，溢价率49.4%，无偿移交23%。据媒体测算，两宗地块因无偿移交比例达到了23%，实际楼面价可能达到13000元/㎡。

　　根据贝壳找房数据显示，截至2020年3月21日，其平台显示成都在售二手房已正式突破13万套大关（130501套）；2月，贝壳找房成都在售二手房数量则为12万套左右，一个月激增万套房源。相比之下，成都在售二手房数据高居全国前列，贝壳北京和上海在售二手房分别为8.9万套和5.9万套；贝壳广州和深圳在售二手房套数分别为6.5万套和3.7万套。贝壳相关人士对e公司记者表示，该平台上所挂二手房均为真实房源。

　　深圳3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。3月13日，位于深圳蛇口的招商太子湾·湾玺T7栋推出14套房源，单价11～12.9万/平方米，房款总价在4266万元至4651万元之间。该项目于13日下午2点开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。一周前的3月7日，该楼盘推出N3栋首批精装商务公寓，总价2000万起，15分钟成交额突破1亿元。苏州3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。其中，苏州某项目虽是线上开盘，却不影响购房者的热情，1分钟内销售额就达到了12亿元。3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。杭州总价最低1200万的某项目，最近公布了最后62套房的开盘报名结果，共有992组家庭报名，中签率仅6.2％！平均16人抢一套房。

　　政策推动叠加需求挤压

　　多位分析人士均认为，各地扎堆出台的支持政策是房地产复苏的重要原因。为应对新冠肺炎疫情的影响，疫情爆发后，全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策。初期，各省房市政策的指向重在土地供应方面。2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。3月，深圳住建局发布了《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》，要求加快商品房网签进度，简化业务流程，采用“即报即签”方式缩短网签时间。此外，开放售楼处，支持房企加快复工复产。

　　随后，政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施，延伸到扩大供应、刺激需求，人才新政便是其中之一。广州、汕头、佛山、苏州等先后出台人才新政，进一步放宽落户条件。同样在3月中旬，济南有条件地放松限购，泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑，将是近期的趋势。这些政策的刺激，叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放，成为近期楼市快速回暖的主要动力。楼市火爆的另一个原因是需求挤压。刚需置业的购房者并不因疫情而停止购房，疫情只是暂时压制了买房需求。随着市场恢复正常，不少刚需购房者加快了买房节奏。被压制的需求一下子释放出来，造成新盘被疯抢。深圳某房地产销售告诉记者，每年三、四月份都是楼市的“小阳春”，今年由于新冠疫情的影响，买房需求已经出现积压。再加上，每年3月左右都会涌现购置学位房的需求，不少刚需购房者会加快买房节奏，因而也出现了新盘被疯抢的情况。除此以外，目前火爆的城市本身就存在供不应求的现象。例如，苏州去年初就因为房价大涨被约谈，而后就实施了更严厉的调控政策。深圳近日“秒光”的某楼盘，去年首期开盘T1和T2栋均在短时间内售罄。据报道，相关楼盘的房产中介回忆，“去年刚开盘时，看房的人太多了，都堵到门口了，我在外地的客户都没过来看房，直接定的。”

　　房价没有大幅上涨的空间

　　3月份以来，大部分城市的楼市成交量有所回升，全国百城土地市场陆续放开，土拍市场开始活跃。个别房企拿地动作更为积极，客观上带动土地溢价率的上升和地价的反弹。中原地产首席分析师张大伟表示，目前已经恢复到大约疫情前四五成水平。从趋势上看，市场呈现从南到北逐渐复苏的态势。

　　但是，多位专家据表示，市场回暖下的“抢房”现象有其特殊性，比如政策刺激、需求积压、饥饿营销等。但以刚需为主的需求结构，以及“房住不炒”的政策基调，也决定了市场很难出现非理性的波动。“中央反复强调房住不炒，这决不是一句空话。”纵观国内几波房价上涨，都是在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期出现供不应求的现象。具体来看，随着房价上涨预期的形成，居民的投机需求和刚需都会增加，抱着早买便宜的心态开始“疯抢”。因此，在涨价预期的推动下，需求继续增加，房价持续上行，形成一个共振加强的过程，最终导致房价上涨较快，短时涨幅较大。中信证券(600030,股吧)明明研究团队表示，随着房价的信仰逐渐消失，投机需求不断退出，那么房价必然会承受一定的压力。如果边际购房者都已经意识到房价过高了，那么需求就会下滑，而房价也会与需求一起共振下跌。比较极端的例子是美国的次贷危机，由于房价下跌过快，导致次级贷款的风险迅速爆发。尽管国内不少居民依然对房价存在信仰，但不管是“房住不炒”政策思路还是部分城市房价的真实表现，都在逐渐弱化这种信仰。严跃进也表示，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。因为在近几年的连续调控下，刚需已成为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。

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