房地产后周期，以平台化拓展房地产经纪服务

来源：房产装修家居资讯时间：2020-06-04 06:30

　　如果问今年疫情对哪个行业影响最大，房产中介肯定是其中之一。

　　我们小区的业主群里，都4月底了还有人在质疑为啥有房产中介在带看。物业的回复也很直白：人家也要复工的啊。

　　关于房产中介，我在之前也写过不少房地产相关的文章。今天，我就以A股房产经纪第一股“我爱我家(000560,股吧)”为例，带大家深入了解一下这个行业。

　　房地产后周期催生行业巨头

　　我之前讲过房地产行业的历史，从世界经验来看，发达国家房地产大致经历了三个阶段：

　　第一阶段是大建设阶段，时间是二战后的20-40年，英美日德等国家都开始大干快上。

　　第二阶段是提质降速阶段，上世纪的70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，此后住房建设增速换挡，提质降速。

　　第三阶段是存量房时代，二手房成为主要交易品种。比如2017年美国日本二手房交易占比分别是80%，59%。

　　目前我国，一些头部城市已经进入了第三阶段的存量房时代。

　　依据智房资讯以及中国银河证券研究院显示数据，我国2018 年上半年有18 个主要城市的二手房交易规模超过新房交易规模，其中北京、深圳、厦门二手房交易规模占比超过70%，宁波、苏州、大连等各省份主要城市也在60%以上。

　　有二手房交易，就有房产经纪的广阔市场。我爱我家的业务布局主要就是在这些头部的一、二线城市。这些城市房产价值高，影响因素复杂，更需要有我爱我家这样的行业巨头提供专业化的服务。

　　时来天地皆同力，运去英雄不自由。我爱我家这几年的快速发展，除了自身的努力，也得益于房产后周期的红利。

　　这还没完，未来二手房的交易规模可能会越来越大。根据统计，2016年美国、英国、澳大利亚、中国香港二手房交易规模占比分别为90%、81%、78%、85%。

　　我们的整体比例是多少？2018 年中国全国二手房交易规模6.53 万亿，占比仅为30%，提升空间巨大。

　　所以，从大的行业背景上判断，我爱我家深耕20年房产经纪业务，享受到了房产后周期的红利，并且这个红利还将持续下去。

　　市场的需求催生了我爱我家这样的房产经纪巨头，巨头也潜移默化的提升了整个市场的服务水平，满足了人们标准日益提高的居住需求。

　　爱研发的长跑王者

　　在二手房经纪业务中，我爱我家是首个登录A股的房产经纪公司。

　　与众不同的是，我爱我家一直坚持稳健的发展风格，更多依托核心业务自我造血，实现有质量的增长。

　　虽然具有主板上市公司的优势，但我爱我家没有借力资本杠杆搞大规模扩张。这种风格很像长跑，不求一时的爆发，而是稳扎稳打，追求持久的增长。

　　我爱我家的业务不止房产经纪这一块，根据2019年年报，收入最高的三个业务板块分别是：

　　房地产经纪：2019 年二手房经纪业务在北京、杭州、南京、苏州、太原、天津、无锡等城市的市占率稳居前三，买卖客单均价和月度人均业绩均同比增长。2019年实现收入57.19 亿元，收入占比51%。

　　新房：公司通过加强管理、调节产品结构、加强加盟店粘性等方式实现首付稳增长。2019年实现收入19.05 亿元，收入占比17%。

　　资产管理：“相寓”系列长租公寓，在管规模已达到27.6万套，2019 年实现收入 18.72 亿元，收入占比16.7%，公寓全年平均出租率达 95%。

　　值得关注的是，整个行业都如火如荼上马长租公寓的时候，我爱我家反而有意的控制“相寓”公寓的规模，腾退不良资产。后来在疫情冲击下，长租公寓出现一些问题的时候，“相寓”反而成为了独树一帜的标杆。体现出我爱我家理智稳健的经营策略。

　　疫情期间，我爱我家还积极推广AI讲房+VR看房，让客户足不出户即可感受“身临其境”般的看房体验。目前，随着疫情缓和，公司业务出现迅速回升。四五月份成交已恢复至去年同期90%、100%的水平。华东地区成交表现较为突出，成交增幅较去年同期甚至有所增长。

　　业务的迅速恢复，也从一个侧面折射出我爱我家扎实的基本功。只有基本盘足够稳当，才能抵得住风吹雨打。这是我爱我家最为与众不同的底层基因。

　　结合企业的底层基因，我爱我家近年来一直在做着正确的战略布局。我总结了一下，主要有下面三条：

　　? 做行业里的长跑王者：结硬寨打呆仗，稳扎稳打，20年专注居住服务，做时间的朋友；

　　? 有质量增长的首倡者：在业内率先提出提供有质量的服务，追求有质量的增长，做好房产经纪领域的“供给侧改革”；

　　? 真金白银投入研发：我爱我家2019年的研发投入同比大幅增长24.6%，主要用于科技和互联网相关方面，比如大数据系统、AI讲房+VR看房技术等。

　　这个比例的研发费用，肯定会让很多人惊掉下巴——谁能想到一个房产经纪公司会有这么高比例的研发投入？这种研发投入，充分体现了我爱我家打造数字化、线上化、技术化平台的决心。

　　入口级新物种逐渐成型

　　上述这些都是现状。我们看企业，除了研究现状，更重要的是要把握住未来的发展趋势。

　　目前房产经纪行业的趋势，我总结了有下面两点：

　　（1）头部集中：滚雪球的巨头效应

　　在互联网、O2O业务中，经常会出现强者愈强的现象。究其原因，是因为他们都有着“增强回路”：

　　图片来源：刘润《商业洞察力30讲》

　　比如腾讯，你的朋友都在用，你也会跟着用，用户数量本身就是它的增强回路。同理，阿里和百度都有自己的增强回路，使得强者愈强。

　　我爱我家同样也是如此。我爱我家主打真房源、品质房源，20年大品牌，靠诚信经营赢得市场和口碑。在一步一步稳扎稳打的运营下，依托平台化的优势，已经形成一个房产经纪的增强回路，市场份额稳步提高。

　　（2）平台化：拓展房地产经纪服务边界

　　“我爱我家未来会发展成一家线上化公司。”我爱我家副总裁、首席战略官朱威认为，线上线下的边界也在模糊，从行业趋势来看，有头部互联网公司向线下发展，也有传统线下公司向线上努力发展，例如我爱我家在互联网的渗透以及线上营销渠道的渗透率已达到了20%。他认为，企业线上线下的发展开始模糊，那么最终企业之间的竞争也不在局限于线上或线下，而是顺势而为。

　　传统的房产经纪业务仅靠人来协作，服务范围狭隘且服务效率较低，并且存在着恶性竞争行为。比如“吸户”（通过挂牌虚假房源来获取潜在客户），和“切户”（通过低佣金等策略来争抢同行客户）。这就使得同行似冤家，互相提防，这对客户也是一种伤害。

　　但随着大数据时代的来临，传统房地产经纪行业不得不面临转型，以信息化、平台化重塑房地产交易服务流程成为趋势。平台化下的房地产经纪服务的边界也在不断扩大，例如通过平台的规则制定（例如交易中的佣金分享规则制定、对经纪人的服务评价等）引导经纪人的房地产经纪服务更加专业，更加规范化，赋能经纪人和门店。同时，又能通过平台上的技术解决用户的看房痛点，例如通过智能房源匹配、VR看房、VR带看等方式提高客户看房效率。最终实现从房源的委托、匹配、带看再到交易，从租赁、刚需、到改善性住房、投资性房产的全生命周期服务。

　　说白了，以后的房产经纪不仅仅是一个小门脸，几个业务员，而是和房子有关的全生命周期业务，都能在平台上得到解决。

　　我爱我家未来发展的平台化战略，即通过平台加强线上线下的融合联动，直接给门店和经纪人赋能。这种房产经纪的新形态，会使得未来门店在获客、终端服务、服务延伸上的价值更加聚焦和强化。

　　对此，我爱我家的投入也是不遗余力的。2018年和2019年，我爱我家在IT方面的投入分别为9000万元和2.5亿元，2020年的预算已增至4.2亿元。目前，总部600多人，有400人是IT系统，今年计划继续扩充。

　　我爱我家总部

　　我爱我家集团管理层认为，IT系统的投资规模大、回报周期长，但随着行业流程逐渐走向线上，以及助力平台化发展，持续投入仍是必须的。

　　朱威表示：我爱我家将利用已形成的纵向一体化优势打造未来横向一体化能力，通过数字化、技术化、线上化的建设，提升平台核心竞争力，最终形成“入口级多元一体化居住服务平台”及其生态圈。未来，所有与“居住”有关的服务将在这里交易完成。我爱我家将持续推动产业供求高效连接，为客户提供全生命周期、全过程的高质量居住服务。

　　具体的实现路径上，朱威提出了“新基建筑核，平台化强体”概念。即通过"云上爱家"、"数字爱家"这样的技术手段构建整个居住服务行业的“新基建”，增强核心竞争力；然后通过平台化进一步扩大企业边界，形成一个生态圈，解决公司增长手段单一的困境，强大公司的综合实力。

　　按照战略构想，我爱我家将实现从相互独立的多点业务，到互相协调的多元一体化生态的华丽转型，其发展空间已经跨出传统房地产经纪服务边界，令人期待。

　　比如，在平台上买过二手房，建立起初步信任合作之后，继续在平台上获取靠谱的装修资源就是顺理成章的事了。

　　再比如，相寓未来可以向对生活品质有追求的组合推荐一些家具、软装，还能做智能家居高端租赁产品，可以极大的丰富收入类型。

　　此外，门店作为线下终端，也可以开拓一些衍生服务，真正做到房产相关的全生命周期服务。

　　根据统计，中国居民7成以上的财富都是围绕着房产展开的，房产寄托了太多人的喜怒哀乐。相信我爱我家作为中国房产经纪的巨头，能够在其正确的价值观和前瞻性的战略定位的指引下，更好的为客户创造价值。

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（责任编辑：张洋 HN080）

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