闭着眼买房都能赚钱?你敢信?【内含东南亚典型城市海外房产分析

肯定能赚钱的房子好啊

最近有粉丝找我咨询：“我想在国外买两套房，有好项目推荐吗？”

我回复：你想找什么样的好项目？投资还是自住？

他是这么回复我的——肯定是能赚钱的好啊！

emmmmmn，没毛病！不过，这世界上最难的事，就是预测未来。而买房赚钱也就是投资，干的偏偏是预测未来的买卖。

拿2018年国内房地产来说，上半年房产全线飘红、形势大好，六七月开始却连遭整治，形势急转直下。

那到底怎么买到能赚钱的好房子呢？（换句话说，就是怎么判断房产的发展趋势？）

关心这个问题的人很多，而且还有人问了万通董事长冯仑，当时冯仑是的回复相当干脆利落——看历史。当然后面也解释了一通，我稍微总结了一下，大体是这么个意思：

比照着发达国家的发展轨迹，冯仑发现人均GDP在2000-8000美元时，住宅成长最快，买房最赚钱的时候。而现在的东南亚，正是闭着眼买都能赚钱的好时候。

结论是出来了，不过诸位敢信吗？

世界银行的想法，和冯仑一样

说到底，冯仑的主要依据是GDP，巧的世界银行也有一个GDP和房地产市场发展情况的关联结论，根据世界银行报告的显示：

人均GDP在300美元左右，房地产市场开始起步，这个阶段相当于我国的90年代初；

人均GDP达到1300美元，房地产会进入快速增长的区域，这个大概对应我国2004-2005年；

人均GDP达到8000美元，会进入到一个平稳期，对应我国2014-2015年。

注：我国资源过于集中等因素，GDP达到8000美元之后房价依然高歌猛进，这和世界银行的规律不完全吻合，也是可以理解的。可见世界银行的说法还是有一定科学性的。

从整体上看，冯仑和世界银行的数据大体一致。但冯仑所说的“东南亚闭着眼买都赚钱”，还是有点浮夸了。

投资东南亚，闭着眼都能赚钱？

如果你真的在东南亚国家闭着眼买，风险可不小。我们就拿近期比较火的——泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾五个国家来说明吧。

从图上数据（2016年数据）看：

柬埔寨人均GDP相当于我国2003-2004年的水平，越南相当于我国2006年，菲律宾相当于2007年，泰国相当于2013-2014年；

马来西亚人均GDP达到11000多美元，比我国还高，所以整个房地产市场和其他四个国家有一定差异。

根据世界银行的发展规律，再结合中国的发展规律，那么这五个国家可以分成两个阵营：

一是泰国，房地产市场比较健康，基本进入快速增长阶段。这期间，新房投资增速开始下降，供应走到了相对高的位置，后期会慢慢转到二手房市场。

二是柬埔寨、越南、菲律宾，属于增长初期。特别是柬埔寨，人均GDP很低，这意味着当地的基础设施还需要不断完善，房地产市场刚刚开放，机会很多但也存在风险。

换句话说，如果这五个国家能借助一带一路的东风富裕起来，那房价暴涨的可能性还是不小的，相反情况就很不利了。尤其是柬埔寨，经济总量远落后于其他国家，经济增速又不比菲律宾和越南好多少，投资风险还是比较大的。

所以说，想闭着眼赚钱，风险还是极大的。

东南亚典型城市的房产市场情况

为了进一步探讨东南亚的房地产市场，我们不妨将目光集中，选择典型城市进行分析——马来西亚吉隆坡、泰国曼谷、柬埔寨金边、越南胡志明、菲律宾马尼拉。

城市规模对房地产有着重要影响，如要投资金边，需要格外小心了。

吉隆坡经济总量比较大，房地产市场处于稳定增长状态，房价也稳定上涨，市中心的投资回报率在3.92%，外围是4.29%。相对而言，风险低，收益比较稳定。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）。

曼谷的房价涨幅比吉隆坡好一些，大部分涨幅都在2位数，期房、现房或二手房的涨幅都不错。市中心的租金回报率在4.5%，外围接近4.7%。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）

金边的房价涨幅比较平稳，但租金回报率比曼谷和吉隆坡略高一些，市中心和周边地区都在6.7%左右。但正如前面所说，整体的城市建设和房地产市场都处于初期阶段，风险很高。（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据）

胡志明市由于市场上主要是酒店，所以回报率会高一些，市中心租金回报率6.6%，周边5.75%（本文数据皆为平均数据，实际项目的回报率一般会高于该数据），但目前来看风险比较大。

看完这些，大家对东南亚各国的房地产情况，应该基本清楚了。然后我们再综合对比一下生活指数和风险情况：

从生活指数来看，吉隆坡和曼谷排在第一梯队，尤其吉隆坡的购买力领先于其他地方，相对发达，而且房价收入比也比较合理，能够保证未来本地的房产消化能力；而曼谷的医疗资源相对丰富。不过马尼拉和胡志明的污染就需要警惕了。

风险情况图上已经说明得很清楚了，比如：泰国在付款上资金占用比较低，越南是没有永久产权，而且需要交10%的税，柬埔寨一般是有公摊面积的等，此处就不多赘述。

最后，我们总结一下——闭着眼买就能赚钱，是不现实的。在东南亚投资房产：

如果想稳健一些，建议投资马来西亚和泰国，这两个国家的房产投资风险较低、回报率较高；

如果想花小代价，承担一定风险，去投资房地产更早期的国家，以博取更高收益的话，可以考虑菲律宾，越南和柬埔寨不建议投资。

作者介绍：

小鱼：鲲洲海外置业，深度原创作者，深耕北美、东南亚、澳洲等房地产市场

洞悉海外房产行情，擅长为高净值客户做资产配置。

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